10年以后，你的孩子上一所比较好的大学，可能需要花费多达50万美元的学费，这些钱从哪来？今天我们就来说一说，如何通过投资美国房地产达成。
我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
投资美国房地产，你需要很多的知识和经验。如何获得？一种方式是，亲自把每一个环节都尝试一遍。然而这样做的主要问题在于，你需要花很多的时间和很高的试错成本。有没有更好的办法？当然是有的，就是从有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com在这方面就可以给你提供价值。在那里，我本人和其他的专家会用最详尽的方式，教你如何一步一步成功地投资美国房地产。
在前面的文章当中，我们详细地讲解了在美国你上大学的成本是如何在一年比一年高，10年以后、15年以后你需要花多少钱才能供得起孩子读大学。与此同时，我们也讲了一种传统的方法，怎么样给孩子存学费，就是529计划。
529计划最大的问题就在于，它缺乏灵活性。你存的那些钱只能用于支付学费，而且这些钱你取出来以后也就没有了。这些钱也就完全是为了存学费而存学费。
有没有更好的办法让你的资金取之不尽用之不竭？当然就是投资美国的出租房。我们来做一个计算。
假设说在10年之后，你的目标是拿出来50万美元作为孩子的学费。我们可以怎么做呢？有三种办法。
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首先第一种，是你现在买两套房子，这两套房子每一个的价格大约是21万美元，这是今天的价格。每一个是21万美元。
好，我们假设说美国的房子每年升值3%，这是根据历史数据得来的。所以10年以后，我们可以得到每个房子的房价，$273,000。——这是一个相当保守的假设。如果你买的位置是对的，那么每年的升值肯定不止3%的。我们用一个相当保守的数字来计算。
10年之后，你的孩子要上大学了，这个时候你把房子卖掉。
每一个房产，它的资本利得是多少呢？因为这个时候你要交税，对不对？资本利得是这两个数字相减，那就是$63,000，每一个都是63,000美元。假设说你按15%的税率来交税，那么你交的资本利得税是每一个$9,450。
另外假设说，你卖房的时候有经纪人的佣金，对不对？有过户的费用，我们按照4%来算，因为现在的趋势是这个费用是会在越来越低的。假如说10年以后你只需要花4%，你在卖出的时候这方面的费用是$10,920，每一个是$10,920。
现在我们可以很容易地算出来，你每一套房子净得多少？$252,630。那两套房子是×2，你看是不是你就得到了50万美元。
现在我们来说如何用杠杆来做到这一点。
首先，你现在的购买价21万。首付假设说25%。那也就是说你首付了多少呢？$52,500。好，假设说是3%的利率，30年期。
那也就是说你现在贷款的金额是多少？$157,500，每一套是这个样子。你的月供是664美元。
现在关键在于，你需要在10年之中把这个房子给还清，把贷款还清，以便你卖出以后能够实现刚才咱们说的数字。
假设说你每个月的现金流——现金流就是指你每个月收到的房租，减掉所有的持有成本，减掉还贷款的部分——暂时说一个月有200美元，你把这200美元还到本金当中。
除此之外，你每个月还要多还大约是660美元到本金当中。这两者加在一起，每个月是多还860美元到本金当中。这样10年的时候，你就可以把房产还清了。10年以后你把它给卖掉，那么你就获得了20多万美元，两套就获得了50万美元，这是第一种方法。
我们可以看到在这个方法当中，你是利用了租客来承担你的房屋的持有成本，包括给你还房贷。含了一部分的本金，含了一部分的利息，还有一部分是你自己还的。
我们的案例当中讲的是10年，但实际上你开始得越早，效果越好。如果你早开始5年，也就是说提前15年开始给孩子去用这样的方式积累他的学费的话，实际上每套房子你每个月只需要多自掏腰包225美元就够了，不是刚才说的600多美元。你看差别就会这么大，所以这件事情是越早开始效果越明显。
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第二种方法，我们可能可以看到一个更好的办法。
因为你前面这个房子卖掉了以后，相当于这个资产你就没有了，对不对？有没有办法不卖房？我们用cash out refinance方法。
我们经常说，一个房子里面的净值，你要把它拿出来，只有两种方式，一个是卖掉，一个是cash out refinance，对不对？我们就来看第二种方式。
同样，你要获得50万美元的现金，那么假设说你cash out是能够cash out 80%。那也就意味着10年以后，你的房子那个时候要价值625,000美元，你才能够catch out 50万。
同样的，我们把它分成两套，那么每一套它的10年后的价值是多少呢？$312,500，是这样的一个数字。
同样，我们假设说在这10年当中它升值了30%。也就意味着，今天你需要买两套24万的房子，然后同样根据前面的方式去贷款，把多出来的现金流还到本金上面，另外你再补一些本金，以便10年以后能够把房贷提前还情。这是第二种方法。
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第三种方法是你不提前还款，不把贷款提前还清。同样10年以后，你要达成50万美元的目标。
这50万是4年的学费，对不对？那么相当于每年你需要有多少的钱拿出来给孩子交学费？每年125,000美元。
现在的问题，你需要每年从你的出租房上面的cash flow（现金流）当中获得125,000美元。这样子的话，你既不卖房，也不做cash out，你就能够缴得起孩子的学费。
那么假设说我们每一个房产每个月是200美元的现金流，那么一年下来，一个房产是多少？2,400美元每年每套，对不对？
这样的一个数字你就可以很容易地算出来，你需要持有多少套出租房，能够负担得起孩子每年的学费。52套，你需要持有52套出租房。
不要觉得很多，因为50多套甚至上百套房产在美国很多人都做到的，这并不是一个无法达成的目标。
那么以上就是三种你通过投资出租房来为10年以后的孩子去攒学费的一种方式。当然具体根据你孩子现在的年龄，将来上学的年龄去做具体的计算。在这里我是假设10年，那也可以是12年，也可以是15年，也可以16年，原理都是相同的。
你看，在咱们的方案当中，一开始你只需要投入11万美元，每个月只需要再追加1,300多美元的费用，就可以在10年之后给你的孩子存下来50万美元的学费。
而且还有可能做到最后房产还在手上，你的资产还在手上，还在每个月给你创造收入、创造收入……并不像是529计划那样，这些钱存下来是存下来了，但是一取出来给孩子付了学费、付了各种支出以后，这钱不就没有了吗？房地产的好处就在于可以让你取之不尽，用之不竭。
我是北美掘金黄永明，这就是今天的分享。如果对你有所启发，给你带来一些新的想法的话，记得点赞，记得订阅我的频道。
你们很优秀，咱们下期再见。
添加VX：zgtrender008，从此美国投资不再孤单。