作者：黄永明
30年固定利率贷款这个概念，它实际上有三个要素，有一些要素是比较明显能够看到的，有一些要素是不那么明显的。我们分别来看一下。
首先，最明显的要素是“30年”。它指的是贷款的还款期是30年。这个我就不需要多解释了，是大家每个人都最容易get到的一个点。
其次，是“固定利率”。什么叫固定利率？它从定义上讲就是，整个还款期当中利率是不变的，那就意味着你每个月还款的本金加利息的总和是不变的。
你说我每个月的月供会不会变？月供基本上一定是会变的。它变在哪儿呢？因为你每个月的月供是由三部分组成的，一个是本金，一个是利息，一个叫escrow（监管）。
监管是把你的房产税和保险的费用预收过去，那房产税是有可能发生变化的，保险的金额也有可能发生变化，所以这一部分几乎在30年这么长的时间当中一定会发生变化。
所以，我们讲的是固定利率，你每个月还款当中的本金加利息是不变的。
如果你说，我贷的款不是这样的，我的利率是变的，那就一定不叫固定利率贷款。好，这是第二点。
第三点，它是一种conforming loan。是什么意思呢？它有一个贷款金额的上限，这个上限是由Fannie Mae和Freddie Mac这两个机构所给出的，银行要遵守上限的规则。
这个规则是从2008年开始有的，后来基本上随着房价水涨船高，每一年都在上升。到2020年的时候，美国绝大部分地区上限是510,400美元，一些房价高的少数区域达到了76万多美元。
所以，当你贷款要符合以上所有这些要素的时候，我们才把它叫做30年固定利率贷款。
不是说所有的30年期限的贷款都是一样的。实际上，30年期限的贷款下面有很多不同的类别，比如说常见的有这些：
刚才咱们讲的fixed rate，固定利率贷款是刚才重点讲到的；
接下来一个，fixed jumbo rate，这当中多了一个 jumbo，什么是 jumbo？它指的就是贷款的金额超出了刚才咱们说的Fannie Mae和Freddie Mac给出的上限，jumbo的意思是庞大的、巨大的，对吧？所以它是一个巨大的贷款，它超出了这两家机构的上限；
接下来，还有VA rate，30年的VA rate，这是美国专门给退伍老兵的房贷，还有FHA rate。FHA是Federal Housing Agency，是为了支持那些买自住房的人给出的比较优惠的贷款类别。
所以，这是30年贷款在市场上常见的一些类型。不是说我们看到“30年”这个数字，就全都是一样的。
有朋友提出来说，我问了我的贷款经纪人，他跟我说30年贷款，头5年、头7年利息是一个数字，后面利息是会变的，并不是说利率30年都不变。
我告诉你，你的贷款经纪人给你讲的这两种肯定就不叫固定利率贷款。固定利率贷款它从定义上讲，在整个贷款期限当中是不会发生利率变化的。
你的贷款经纪人所讲的叫做什么呢？它叫做5/1 ARM，或者是7/1 ARM。这个ARM就是adjustable rate mortgage的缩写，那就是浮动利率的贷款。
为什么是5/1或者是7/1——当然还有一种是10/1——它指的是，一开始的时候，在头5年、头7年或者头10年，利率是比较低的，但是过了优惠期限之后，后面的利率可能就会发生变化，可能就涨得很高。这是市场上比较常见的类型。
除了刚才说的那几种ARM之外，还有一些ARM，比如说5/1 ARM jumbo，或者是7/1 ARM jumbo，也是多了一个jumbo。这个时候你也知道它是什么意思——贷款的额度超出了刚才咱们说的两家机构提出的上限。
除了刚才说的之外，fixed rate（固定利率贷款）还有其他不同年限的，包括15年、20年。还有像fixed jumbo rate也是分15年下面的jumbo，或者是20年下面的jumbo。
所以你看，不同的这些要素，我们把它做各种组合，就会出现各种不同的贷款的类别。所以说美国的房贷类型是非常多的，你要去找那种适合自己的，而且你要理解它们不同的名称的含义，并不是只有一种两种。
30年固定利率贷款，应该说是所有贷款当中最好的一个类别。如果你能够贷款到这种的话，我是强烈建议你贷这种的，不要去贷什么ARM。因为过了几年以后，控制不了利率的，你不知道它会涨到多少，它会变化成什么样。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。