新移民从银行贷不到款?用这种方法获得无限量房贷



特别适合美国的新移民,或是大量买房的投资者。

刚刚来到美国的新移民朋友贷款买房可能会遇到一个障碍。由于你过去没有足够的纳税记录,没有足够的信用历史,银行很可能不会贷款给你。这个时候,不管你是买房自住还是投资,都会遇到问题。如何解决呢?今天教给大家一个绕开银行系统,获得无限量贷款的好办法。


我是北美掘金黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。


投资美国房地产,你需要很多的知识和经验,如何获得呢?一种方法,是你自己把每一个步骤全部尝试一遍,这需要投入时间精力,而且有很大的风险,有很高的试错成本。另外一种方式,是从那些有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com就提供了这样的机会。在那里,我本人和其他的专家会用最详尽的方式一步一步教你如何成功地投资美国房地产。


在美国买房,你遇到的第一个障碍可能是贷款的问题。尤其是你刚刚来到美国,没有足够的信用历史的时候,银行是不愿意贷款给你的。这个时候你就没法运用杠杆,甚至你没有办法迈出你投资的第一步。


如何解决呢?有一个很简单的三步的方法。


第一步,是你找到卖家,问他是否愿意并不一笔拿到房款,而是分期拿到。他在同意的情况下,第二步,你跟他做一个seller financing(卖方融资),也就是他做银行,你首先付他一个首付,接下来按月给他月供,就像还银行的月供是一样的。第三步,两年之后你找银行做一个refinance(重贷),把从银行贷到的钱用于还债主,这个时候债主的钱就还清了。接下来你按部就班地去还银行的那笔钱就好了。


就是这样三步。你看,在这个过程当中,卖方和买方是如何双赢的?


首先我们来看一看,买方——也就是你——获得了哪些好处。


显而易见,第一个好处是,你不需要经过银行繁琐、严苛的贷款过程。真的是你在美国做过房贷,你才知道这个过程有多么麻烦。你要提交很多材料,而且在申请的过程当中,银行可能不断地找你补充材料,你们有几十封电子邮件的往来,有十几通的电话,而且整个过程长达几十天,很繁琐。


现在这种方案就完全不存在繁琐的情况。像我自己在给别人提供seller financing(卖方融资)的时候,我最多只会查一下借款人的信用分,其他我不会看。实际上,有很多的业主他们甚至连信用分也不会看到,他什么材料都不要求你,所以你看比银行要简单太多了。


第二是低首付。在银行贷款,你起码要付一个20%或者是25%的首付——在你做投资房的情况下。但是如果你从业主那里借钱,很可能首付10%、 5%甚至更低,有人做到过0%——其实这种事情也是挺常见的。所以你看,你能够用更大的杠杆来买这个房产。


接下来,就是整个贷款条件是非常灵活可以谈的。真的是贷款条件适应人,而不是人去适应贷款条件。如果你从银行贷款,那真的是你要去适应银行的问题。


从卖家的角度也有很多的好处。


一个是由于他获得的房款并不是一笔拿到的,而是分布在不同的年份当中,所以他并不会一下子需要缴纳很多的资本利得税。


第二,他可以在这个过程当中拿到利息。你从他那借款当然是付他利息的,所以他是可以慢慢拿利息的。


第三,如果这个人他现在有一些债务,比如说信用卡的债或者是车贷,他需要去还,而且很着急的话,由于seller financing(卖方融资)close的时间,也就过户整个手续办完的时间是短的,30天之内就可以办完,相对银行繁琐漫长的过程来讲,卖家能更快地可以拿到钱,更快地可以把他的债给还清,把他的包袱解除掉。


实际上,在实际当中我们会看到,有些卖家他都不要求你付10% 、15%的首付,你只要付一个几千美元,万八千的能够把债给还了就行了,他只要求这个。所以你真的可以付一个很低的首付给他的。


如果你是有经验的投资者,seller financing(卖方融资)还给你提供了更多的机会。


我们知道,在美国,房利美他们所做的贷款,你一个人最多可以做10笔,夫妻俩是20笔。如果你要买房买很多的话,它实际上是有一个上限的,当你到了一定的上限,你想要再从银行那里获得贷款就没有那么容易了。


但是seller financing(卖方融资)真的是无限量的,只要卖方同意,多少笔你都可以做,这个是不占银行贷款名额的。

这对有经验的想要长期做房地产投资、做出租房投资的人来讲,绝对是一个非常好的工具。


如果你想要更多地了解如何用seller financing(卖方融资)来帮助你做美国房地产投资,加速你达到目标的速度的话,那么请到我的会员网站YongmingU.com,这里有我的联系方式,我可以更多地来教你如何操作。


今天这个话题我们就来到这里。我是北美掘金黄永明,咱们下期再见。


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