政府的一个漏洞，让骗子们屡屡得手。
现在远程交易房地产越来越方便，与此同时也就意味着诈骗越来越容易。最近我收到了这样一张卡片——我被诈骗了吗？
我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
投资美国房地产，你需要很多的知识和技能，一种方式是你自己去摸索、试错。但是这种做法的弊端显而易见，就是你要花很多的时间精力，而且试错成本也很高。更聪明的一种方法，是从有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com就提供了这样的机会。在这里，我本人和其他的专家会用最详尽的方式一步一步教你如何投资美国房地产。
现在大家在买房买地的过程当中，远程的交易越来越方便；尤其是在疫情之后，大家足不出户把很多事情都办了。在这种情况下，也就意味着骗子们有更多的空间，有很多事情他们也更容易做到。
实际上，过去几年间，美国的property fraud——就是房产诈骗——的数量在急剧地上升。
像我最近收到的一张卡片，是我所持有的一块地所在的县政府发来的警示，告诉我说现在有很多的房产诈骗，如果想防诈骗的话，就去它的网站上面做一个登记，如果记录出现了变动的话，会以短信的方式来提醒你。
这个事情是怎么发生的？稍微需要做一点解释。
在美国你过户房产的时候，用到一个法律文件，叫地契。这个地契是在哪里登记的？是在县一级政府的有关办公室去登记的。
在登记的过程当中，办公室它实际上是不会去验证地契真伪的，包括你房产的产权历史、产权链是不是完整，并不会去验证。它只是看你这个文件在格式上面是不是符合要求。在纸张、格式方面符合要求的情况下，就给你登记了，那么就正式进入了政府的官方数据库。
理论上讲，你假设在地契上写一个，“我把我的地转让给一个外星人”，政府也会给你登记的，它不管外星人是不是真的存在，外星人是谁。
所以，骗子们就可以做到一种什么事情？他假冒你的身份，把你的房产、土地过户到自己的名下，然后有很多事他就好办了。
比如说，拿着你的房子去贷款。直到有一天你突然收到银行的通知，说你房子欠款欠得太久了，我现在要把你的房子收去拍卖了，你可能才如梦初醒，知道我这个房子上面是有贷款的，但这个贷款不是我自己去办的。
这种诈骗是很难被事先知道，发生的过程当中你也很难知道的，除非最后你收到了银行这样的通知。
怎么去预防这样的诈骗呢？
其实现在来讲，还没有特别好的预防方式。我们能做到的，是事后知道事情的发生，就是你尽快地知道。
比如说，刚才我提到的很多的县政府现在是提供一个在线注册的服务，就是你可以在网上做一个登记，那么如果你的房产、土地的记录发生了变更，政府能够及时地通知到你。
另外一种做法，是你经常地去查看你的这些房产、土地记录。很多记录也是在线可以查看的。看看你的房产上是不是多了lien，就是是不是有人拿着你的房子抵押去做贷款了。
当然这个可能大家也不能天天去查，还有一种方式是现在很多银行或者是信用记录的机构，它会提供一种服务，就是当你的信用分、信用记录出现了变更的时候，会自动通知你。
你想，如果你的房产、土地被拿去抵押做了贷款，你的信用记录上是会发生变化的，所以你可以登记这些自动提示，发现你的信用记录出现了变更，而这个变更并不是你自己做的时候，你就要小心了，这个时候你知道可能出现了诈骗的情况。
还有一种迹象，就是本该收到的一些通知，比如说房产税的税单，每年是寄到你的信箱里面，但是如果今年在应该收到的时间你没有收到，这也是一个令人需要警惕的现象。很有可能你的地址变更了，所以税单就没有寄给你，而是寄给别人了，如果变更不是你自己做的话，你就要去查一查是怎么回事了。
像这种产权的变更或者是地契上面的错误，有的时候并不是有意为之的。有的时候可能仅仅是不小心。
比如说我自己最近遇到的一个情况。我在买卖一块土地的时候，我的房地产律师发现它的产权是有问题的，这个问题并不是谁诈骗有意为之，而是一个无意的行为。
原先的业主，他2013年买了一大片地。在2015年的时候，他把这片地分成了四块，这4小块是分别独立出售的。
其中，我们讲一号地他卖给了一个人，但是在地契上面写错了，把一号地的的范围写成了一号和二号两块地的范围。而这个买家他又去拿着他的地做了贷款。可是由于地契上面写的他的地的范围是一号地和二号地的范围，所以现在我在买二号地的时候就发现地上是有贷款的。
我为了把这个地买过来，首先要解决二号地上面的贷款问题。 lender必须首先把贷款给release，把贷款给解除掉，我的二号地才能够正常过户。
这就是人们无意当中发生的错误，但是如果骗子他有意地去对你的地的产权做一些手脚的话，也是完全有可能的。
所以在这里提醒大家，如果你在美国有房产，还没有登记相关的这种提示的话，那么今天就去做一个登记。
我是北美掘金黄永明，这个话题我们就聊到这里。
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