很多做家长的，在美国买房的时候都会考虑一个问题：多年之后我怎么能把房产转给我的孩子。这是一个相当复杂的问题，因为它会涉及到税务还有其他很多方面的问题。今天我们没有办法全面来谈，但是我可以来讲一个非常聪明的小技巧。
我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
投资美国房地产，你需要很多的知识和经验。如何获得？一种方式是，亲自把每一个环节都尝试一遍。然而这样做的主要问题在于，你需要花很多的时间和很高的试错成本。有没有更好办法？当然是有的，就是从有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com在这方面就可以给你提供价值。在那里，我本人和其他的专家会用最详尽的方式教你如何一步一步成功投资美国房地产。
很多美国的居民，或者是在美国做了投资的人都会考虑一个问题：多年之后我有这么多的资产，我想要把它们给到继承人——很可能是自己的孩子——这个时候怎么样操作是最合适的，或者说能够带来最小的成本？
你知道，在美国，如果你房子在你过世之后要给到孩子的话，包括其它的一些资产了，会经历一个过程叫probate（遗嘱认证）。这个过程是最麻烦的一件事情。当然不同的州是不一样的，在德州相对简单，但即便如此，仍然要花很多的时间和很多的金钱。这当中的律师费是很高的。
所以很多人就会想方设法——我怎么能把probate的过程给避免掉。
当然，最直接能够想到的一种方式，就是在生前我就把房子转给孩子。这个房子已经过户了，到了孩子的名下，自然不会算作我遗产的一部分，也就不会参与遗嘱认证整个麻烦的过程。
但是，这样做，也就是说在生前把房产就转给孩子的话，会带来其他更多负面的问题。
其中我们首先要提的，就是资本利得税的问题。
如果这个房产是在过世了之后转给继承人的，那么继承人他获得的时候，在资本利得方面有一个政策叫做step up basis。
它会假设你这个房子在这个人过世的时候卖出了，以这个时候的价值作为一个基础，来算将来继承人把这个房子再卖出去的时候该交多少资本利得税，而不是这个人他在买这个房子的时候是多少钱买的。我这样讲可能有一点模糊……
比方说，有一个人他在很多年前，在1970年代，花10万美元买了一个房子，到了2010年他去世了。去世之后，他这个房子作为遗产给了B。B到2020年的时候把这个房子给卖掉了。这个时候，B的资本利得税是会怎么算的？
资本利得税，你知道，是卖出的价格和一个基础价之间的差值，在差值基础上去征税，对不对？
现在有了step up basis这样的一个规则，也就是会按照2010年的房价作为一个基数去算B卖出了以后获得了多少资本利得，是这么一个概念。
但是，如果这个A他在生前就把房子转给了B，那就不存在step up basis的操作了。这就是B他会交更多的资本利得税的一个原因。
第二个原因或者说第二个会带来负面影响的事情，就是gift tax（赠与税）。
在生前把这个房子过户给B的时候，那会产生赠与税方面的问题。这是第二个问题。
第三个问题是，如果A他要去申请一个Medicaid——Medicaid是美国这边对于老年人的长期护理的一种政府资助方案。如果这个人年龄比较大了，他把这个房子赠与给了B，但是他后来在5年之内去申请Medicaid，这个时候可能会遇到问题。
因为Medicaid认为，如果你来申请这个时间之前5年——有些地方是不到5年，像加州的话是30个月——在这段时间当中，你有以低于市场价把房产卖出、转出的行为，对不起，你可能没有办法有资格来获得Medicaid。所以这就给自己造成了更多的麻烦。
有没有办法解决这些问题？有办法。但是并不是所有的州都是一样的。
在美国少数的一些州，包括德州、佛罗里达、密歇根，还有其他几个州，有一种专门的地契，叫做Lady Bird Deed。
Lady Bird Deed能够做到一个什么效果呢？生前A把房产转给B，但是要等到A过世了以后，B才有房产的实际控制权。
也就是说，在A活着的时候，他实际上是控制房产的，他愿意把房子卖掉，或者拿去抵押贷款，他是说了算的。
我们换一种角度来讲，如果A直接把房产按照传统的地契转给B，这个房子就是B的了。你这个时候说我还想拿来贷款，我还想拿来做什么，你说不上话了，你A是没有权力做决定的。
但是在Lady Bird Deed的情况下，A是有控制权，是可以做决定的。
而且，由于实际上在A生前产权是没有发生转移的，没有发生实质转移的，所以到B将来卖房的时候，他还是有可能去享受刚才咱们说的step up basis在资本利得税方面的优惠。至于gift tax，也是可以避免掉的，赠与税也是可以避免掉的。
还有什么？还有刚才咱们说的Medicaid。因为它没有发生一个实质转移，所以Medicaid刚才说的，对于你过去5年之内低于市场价把房子给卖出或者转出去有一个惩罚性的条款是不适用的。
它就能够把所有这些弊端给避免掉，而只保留好处。
它能够保留什么样子的好处呢？如果你仅仅是把一个房产直接转给了B，如果B他外面欠了有外债，债主来追债是可能可以把这个房产拿去卖了用于还债的。
但是，假设说B它拿到这个房产是通过Lady Bird Deed，好，现在有债主找他来追债了，A只需要把这个地契撤回就可以了！
这是一种可以撤回的地契。传统的地契是不可以撤回的，你过户过去事就结束了，你拿不回来了，你不能说我把地契再撤销。
Lady Bird Deed是可以撤回、可以修改的。你甚至说后来想我不想把房产给B了，我去改一个人可不可以？可以，很简单就可以改。
跟Lady Bird Deed非常类似的另外一种地契，叫做Transfer on Death Deed。这个就字面上非常容易理解的，就是在死后，在过世之后，产权发生转移。
Transfer on Death Deed它和Lady Bird Deed在现实当中几乎是一样的，效果是一样的，具体的规则上面有一些差异。
当然最后我们还要强调，并不是美国每一个州的规则都是相同的。你如果不是在德州，不是在佛罗里达，不是在密歇根，不是在西弗吉尼亚等等这些认Lady Bird Deed的州，那么你应该去咨询一下当地的律师，看看你们州有没有类似这样的地契。
我是北美掘金黄永明，今天这个话题我们就分享到这里，如果让你有所收获的话，记得点赞，订阅我的频道。
你们很优秀，咱们下期再见。