他们赚了多少??我的合作者是怎么跟我一起赚美元的

Updated: Nov 29, 2021



24.66%的年回报率可还行?
 

这是我最近收到的两封信。在美国,当你手上持有promissory note(期票)的时候,就会有note investor(期票投资者)主动找上门来,想要从你手上收购这些期票。这个游戏是怎么玩的?钱是怎么赚的?今天我就来跟大家做一个具体的拆解。


我是北美掘金黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。


我在北美掘金这个平台,以及在我的会员网站YongmingU.com做了很多的美国房地产投资的教学。我也有一些学员和合作者,我们一起做土地投资。我会以折扣价把我手上的地卖给这些合作者,他们再以seller finance的价格(卖方融资的价格)卖给终端买家。


这个过程当中,这些合作者是怎么赚钱的?今天我们就来做一个解释。接下来,我们就转到我的电脑屏幕来具体地看一看。


我们以具体的数字来看是最为直观的。假设说,我手上有一块地,它的市场价是4万美元,你从我手上买的时候是打了一个折扣,以8折买的,你的入手价就是32,000美元。


接下来,你把这块地以seller finance的价格卖给终端买家。通常,seller finance的价格是会比市场价高出去25%,也就是比4万要高25%,最终售价是5万美元。


假设说你跟买家约定了贷款条件是这样的:利率12%,这是一个比较典型的seller finance的利率;首付10%;10年期,也就是120期还款。


好,接下来我们就可以计算一下在数字上它是什么样的。


首先,我们可以算出来每个月的月供是645.62美元。如果他把10年都还清了,这个时候你的本息一共77,474.31美元,减去你入手价格32,000美元,所以你在这个当中赚了45,474.31美元(另有5,000美元首付)。


也有朋友问,假设说我中间想用钱或者我不想等那么长时间,我真的一定要等10年他把这个钱还清了吗?不是的。就像今天视频开头所说的,你有了 note以后会有很多的想要买你 note的人主动来找你,这个时候你是可以卖给他的。


卖给他的经济账又是怎样的呢?


我们可以假设一种情况。比如说note你持有了三年,这个时候因为某种原因,也许你想用钱,你要把note给卖掉。好,我们可以算一下。


首先,他的月供每个月645.62美元,他还了36期,所以他本息一共给你还了23,242.32美元。


这个时候,他的本金还欠多少?在三年的时候,他还欠36,573.28美元。当然note buyer他来找你买你的note的时候,是要打一个折的,通常来讲他不会是按照这个全价来购买。


假设说我们打了一个很大的折扣,打了一个75折,也就是说他从你手上买走的价格是27,429.96美元。这个时候你就可以把这三个数字相加,看看自己手上一共获得了多少,一个是你的首付5,000美元。第二,在36期当中,本金利息一共给你还了23,000多。另外,note investor他从你手上买走的时候付你27,000多,这三个数字加在一起,相当于你到手的钱55,672.28。


如果我们去算一下你的回报率的话,你的收回是173.97%。三年的时间,那年化回报相当于是24.66%这么高。


我们可以从另外一头来算一下这个note investor他从你手上以27,000多美元的价格买去,对于他来讲,他的收益是怎么样的。


现在他手上还剩84期,那么每一期仍然是645.62美元,所以note investor他一共会收到54,232.08美元。


也就是说,他由于打了一个折,所以他实际收到的年化的收益是高于12%年利率的。他总共会在接下来的7年当中收回199.71%,年化的回报是14.24%,这也是一个两位数的、非常好的一个回报。


通常来讲,这个note investor他的回报会在10%~20%之间。


所以你看,这就形成了一个双赢的状态。


你一直持有下去,一直收月供也好,中间你把它卖给一个note investor,哪怕你打一个折卖给他,你都是很划算的。这就是土地投资是怎么做的。


如果你想要了解土地投资的详情,可以到我的会员网站YongmingU.com,我有一个《美国土地投资观摩营》课程,可以学习到我完整的美国土地投资策略。





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