24.66%的年回报率可还行？
这是我最近收到的两封信。在美国，当你手上持有promissory note（期票）的时候，就会有note investor（期票投资者）主动找上门来，想要从你手上收购这些期票。这个游戏是怎么玩的？钱是怎么赚的？今天我就来跟大家做一个具体的拆解。
我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
我在北美掘金这个平台，以及在我的会员网站YongmingU.com做了很多的美国房地产投资的教学。我也有一些学员和合作者，我们一起做土地投资。我会以折扣价把我手上的地卖给这些合作者，他们再以seller finance的价格（卖方融资的价格）卖给终端买家。
这个过程当中，这些合作者是怎么赚钱的？今天我们就来做一个解释。接下来，我们就转到我的电脑屏幕来具体地看一看。
我们以具体的数字来看是最为直观的。假设说，我手上有一块地，它的市场价是4万美元，你从我手上买的时候是打了一个折扣，以8折买的，你的入手价就是32,000美元。
接下来，你把这块地以seller finance的价格卖给终端买家。通常，seller finance的价格是会比市场价高出去25%，也就是比4万要高25%，最终售价是5万美元。
假设说你跟买家约定了贷款条件是这样的：利率12%，这是一个比较典型的seller finance的利率；首付10%；10年期，也就是120期还款。
好，接下来我们就可以计算一下在数字上它是什么样的。
首先，我们可以算出来每个月的月供是645.62美元。如果他把10年都还清了，这个时候你的本息一共77,474.31美元，减去你入手价格32,000美元，所以你在这个当中赚了45,474.31美元（另有5,000美元首付）。
也有朋友问，假设说我中间想用钱或者我不想等那么长时间，我真的一定要等10年他把这个钱还清了吗？不是的。就像今天视频开头所说的，你有了 note以后会有很多的想要买你 note的人主动来找你，这个时候你是可以卖给他的。
卖给他的经济账又是怎样的呢？
我们可以假设一种情况。比如说note你持有了三年，这个时候因为某种原因，也许你想用钱，你要把note给卖掉。好，我们可以算一下。
首先，他的月供每个月645.62美元，他还了36期，所以他本息一共给你还了23,242.32美元。
这个时候，他的本金还欠多少？在三年的时候，他还欠36,573.28美元。当然note buyer他来找你买你的note的时候，是要打一个折的，通常来讲他不会是按照这个全价来购买。
假设说我们打了一个很大的折扣，打了一个75折，也就是说他从你手上买走的价格是27,429.96美元。这个时候你就可以把这三个数字相加，看看自己手上一共获得了多少，一个是你的首付5,000美元。第二，在36期当中，本金利息一共给你还了23,000多。另外，note investor他从你手上买走的时候付你27,000多，这三个数字加在一起，相当于你到手的钱55,672.28。
如果我们去算一下你的回报率的话，你的收回是173.97%。三年的时间，那年化回报相当于是24.66%这么高。
我们可以从另外一头来算一下这个note investor他从你手上以27,000多美元的价格买去，对于他来讲，他的收益是怎么样的。
现在他手上还剩84期，那么每一期仍然是645.62美元，所以note investor他一共会收到54,232.08美元。
也就是说，他由于打了一个折，所以他实际收到的年化的收益是高于12%年利率的。他总共会在接下来的7年当中收回199.71%，年化的回报是14.24%，这也是一个两位数的、非常好的一个回报。
通常来讲，这个note investor他的回报会在10%~20%之间。
所以你看，这就形成了一个双赢的状态。
你一直持有下去，一直收月供也好，中间你把它卖给一个note investor，哪怕你打一个折卖给他，你都是很划算的。这就是土地投资是怎么做的。
如果你想要了解土地投资的详情，可以到我的会员网站YongmingU.com，我有一个《美国土地投资观摩营》课程，可以学习到我完整的美国土地投资策略。