我到美国之后才知道的6个高回报投资方式

Updated: Nov 29, 2021

美国房地产市场上的一些投资方式是在其他国家没有的,而且利润还很高。像我自己从中国来到美国,就第一次接触到一些房地产的投资方法,是我在中国从来没有想到过,也从来没有接触到过的。今天就跟大家分享其中6个我认为非常有意思的方向。


我是北美掘金黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。


投资美国房地产,你需要很多的知识和经验。如何获取?一种方式是你自己把每一个环节亲自尝试一遍,显然这既耗时又可能有很高的试错成本。另外一种更聪明的方式,是从有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com就提供了这样的机会。在那里,我本人和其他的专家会以最详尽的方式一步一步教你如何成功地投资美国房地产。


美国房地产市场的玩法非常多。如果你以前生活在中国,刚刚来到美国,你可以了解一下,真的就像小孩进了糖果店一样琳琅满目的感觉。我自己也有这样的过程。原先在中国我一些从来没有想到过,也从来没有接触到过的方向和投资方式,到了美国以后我发现非常的有意思,而且利润还很高。今天就跟大家介绍6种。


1


第一种是房地产投资信托。


如果你关注过的话,你可能知道中国其实酝酿房地产投资信托酝酿了很多年,但是由于法律和管理等方面的原因,一直这个事情是没有在中国出现的。


但是在美国,有很多公司你可以选择。它们适合于那些工作繁忙,没有房地产投资经验和背景,又不愿意自己插手具体事务的人。


你就可以把钱给到这些公司,它们拿去投资,然后给你分红。不同的公司他们专注的方向也不一样,有些专注于住宅地产,有些专注于商业地产,你是可以自己去做选择的。


2


第二个叫做BRRRR。这5个字母代表了投资策略5个重要的阶段。


第一个字母B是buy,也就是买入。第二个字母R是rehab——对这个房子进行翻新装修。然后接下来一个R是rent,也就是出租出去。再接下来的一个R是refinance(重贷)。再接下来,也就是最后的一个R是repeat,重复以上的过程。


如果做得好的话,可以做到一个完美的BRRRR。什么叫完美的BRRRR?就是你投入到这个房子上面的房款和装修款,可以从银行那里百分百地贷出来,然后用于购买下一套房。也就是说你在这套房上是完全不压钱的。


为什么能做到?是因为你投入房产的购房款和装修款加在一起是低于最后appraisal,就是对你房子的估价的。如果这个时候银行它在放贷的时候,它是基于估价的值打一个折贷给你,是有可能贷到把你全部的原先投入的这些钱拿出来的一个程度的。


这就达成了一个完美的BRRRR。也就是说,在这个房子上不压钱,你可以去做下一套,重复这个过程。我知道有些人三年的时间就用这样的策略买了50多套房。


这真的是美国非常流行、非常有效的一个快速建立你的出租房组合的手段。


3


第三种方式, IRA和401(k),也就是美国的退休投资的这些方案。


这也是美国非常独有的一些投资的方式。如果你做得好的话,那么你的IRA和401(k)在未来几十年——也就是到你退休,开始去取这些钱之前——里面增长的时候它都是免税的。而且可以做到最后你提取的时候也免税。


你想象一下,如果你的钱以每年15%的利润在滚动,复利在增长,那真的是几十年以后会有非常大的一笔钱,这个是很厉害的。


很多人不知道的一点,就是认为如果是我做IRA或者是401(k)的话,只能去投股票债券,都是人家设置好的。其实不是。


你可以选择self-directed IRA。在这种情况下,你是自己可以去决定你的这些钱投在哪儿的。你不但可以投在股票、债券,你还可以投在房地产、金属等等其他的方向,非常得灵活和自由。


4


接下来的一种投资方向是note(期票)。


在美国,房地产的贷款文件是可以买卖的。比如说我贷款给别人,我有一个note,叫做promisorry note。所谓note,我可以卖给那些投资者,就是专门投期票的这些人。


你想,它的好处是什么?你每个月就像做银行一样在收那些借款人给你的还款,也就是月供,但是你又不需要去管理出租房,没有管理出租房的那些麻烦事。


所以有些人真的可以做到他手上有100张期票。你想一想,那时候真的就可以做到财务自由的——跟你有100套出租房的效果是差不多的。


5


还有什么方式?tax lien(房产税留置权)。


由于中国没有房产税,所以整个跟房产税有关的投资方向和策略在中国都是没有的。但是在美国,有非常丰富、非常有意思的玩法。


那么最基本的,就是当有人欠了房产税的时候,他的房子或者土地会被政府拿来拍卖,你有机会以非常低的价格拿到房产或者是土地的产权。


你想一想,只要你一年做成两单,你的收入可能就超过别人全年的工资收入了。


我最近一笔就是,那块地的市场价在65,000~7万美元之间,而我拿到的价格是1,638美元。你想一想,是不是一年做两单,收入就超过绝大多数拿工资的人了?


如果你想要完整地学习tax lien(房产税留置权)的投资的话,在我的会员网站YongmingU.com有完整、非常详尽的投资教学。我会一步一步用视频演示我是怎么操作的,我自己公司是怎么操作的。这个真的是你在任何地方找不到这么具体、这么详细的教学。


6


还有最后想跟大家介绍的一种投资的方法,叫做house hack。


是美国的年轻人经常会用的一种方式,也是取决于美国房子特别独特的一种建筑结构。


就是你会买到一栋房子,有2~4户的,他们相互之间是独立的,都有独立入户门、独立厨房,相互之间是不连通的。但是它同属于一个产权,也是一笔交易买下来的。


就可以做到你住其中的一户,其他几户出租出去。尤其是当这个房子如果它需要维修的话,你可以做到你维修一户、出租一户,维修一户、出租一户。又由于你是自住的,所以首付可以很低,到5%甚至3.5%。


所以这是美国年轻人快速积累自己财富,进入房地产投资最好的一种方式。


以上6种方式是不是非常的有意思?任何一种方式做好了,你都会收益很高。


记住,如果你想要很简单地去操作的话,我推荐你尝试一下tax lien(房产税留置权)。在我的会员网站YongmingU.com,你可以获得非常详尽的教学。跟学费的那一点投入相比,你只要做成一单,可能100倍的就回来了。


我是北美掘金黄永明,今天这个话题就跟大家聊到这里。谢谢各位,咱们下期再见。

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