今天我们做一个非常特别的节目，我跟位于加拿大的好朋友Michael做一个连线对谈。如果你之前看过我们的文章的话，发现过去两个星期Michael已经跟我们分享了很多他在美国做公寓投资的经验，那么今天我们会直接把Michael请出来，跟大家聊一聊，公寓投资这个方向。
黄永明：大家好，我是黄永明，我在美国德克萨斯向大家问好。
今天我们做一个非常特别的节目，我跟位于加拿大的好朋友Michael做一个视频连线。如果你之前看过我们的文章的话，会发现过去两个星期Michael已经跟我们分享了很多他在美国做公寓投资的经验。那么今天我们会直接把Michael请出来，跟大家聊一聊公寓投资这个方向。
接下来就请Michael跟大家打一个招呼。
Michael：大家好，我在多伦多向大家问候。我自己最开始进入房地产投资行业是从英国房地产投资开始的。主要是做英国步行距离大学和市中心5~15分钟距离的ABCD四个级别中A级别的公寓投资和物业管理。
后来因为家庭的原因，我搬到了多伦多。那么目前我是常驻在多伦多，往返于北美和中国生活。在刚开始来到多伦多的时候，也曾经想过投资到多伦多的房地产市场。但是多伦多的房地产市场具有以下几个特点：第1个，房价比较贵；第2个，政府的管制比较多，对于我来说作为一位现金流投资者，那么也就意味着它是有租金管控的，对租客友好，而不是对房东友好。在我投资的时候，租金和现金流就会受到影响。
另外一个大家都知道，因为政府的管控，投资策略来说的话就会少很多。与此同时，我就开始向加拿大的南部去找机会。美国的房地产投资行业非常开放，对外国人和本国人基本上都是一样的，投资策略比加拿大更丰富一些。
当我真正进入美国房地产行业的时候，发现这个市场是非常开放的。我之前也研究过不同的房地产投资策略，尤其是美国这边的，比如说 house flip、tax lien、notes investing、lease option等不同的投资策略。
黄永明：对，你讲了一个非常有意思的过程。因为咱们也认识很久，我大约是了解你这个过程。我其实也是非常好奇的一个问题是，你考察美国的房地产的不同的投资方向考察了很多，后来选定了两个方向，一个是公寓楼或者叫公寓综合体，一个是移动屋公园。为什么会选择这样两个方向？
Michael：这个问题很好。那么首先的话，在我的个人观念里面，主要有两个最核心的投资标准。第一个就是系统化，因为我本身是人在加拿大的，那么我投资到美国，不可能像很多投资者一样每天看着房子，盯着租户。所以我在选择的时候，更多的是要选择能够撬动整个economy of scale的一种策略。
给大家举一个简单的例子。大家通常会认为购买一栋公寓楼比一栋别墅贵一些，但是其实这个问题答案是取决于你购买的标的物的位置和资产规格，也就是ABCD哪个级别的。
比如说，一栋位于纽约或旧金山的single family home，大概是在100~200万美元，而同样一套位于德州等这种州的multifamily、或apartment building也只有100~200万美元。而作为一个投资者的话，外国投资者通常首付是需要付50%，其实你初始投资只要50~100万。
而同样的话，投入50~100万美元，你投资到apartment building和mobile home park的现金流会更多，你的物业管理也可以雇用一个人来委托管理。而single family home只有一栋，所以从economy of scale来说的话，毫无疑问multifamily会比single family home更有优势一些。
那么第2个的话，就是我经常说的抗经济衰退。在任何一个经济周期，比如说因为新冠肺炎导致的一个全球性的经济危机，在这种情况下，我会确保，因为我投资的标的物是ABCD四个级别里面的B-、C+和C-，也就是刚需保障性住房，这些房屋在任何一个周期，市场都会有充足需求的。而在经济危机来临的时候，市场对高级奢侈这种住房的需求会下降，因为人的支付能力减少。而在经济复苏的时候，这种刚需性保障性住房的价格也是最开始先涨回去的。这就是我为什么投资这两个领域里面主要核心原因。
黄永明：说得非常好。公寓的类型其实你是有非常明确的选择，你并不是选那种最高端、最好的。我们也知道公寓投资它的盈利模式是有不同的，这里面的讲究也很多。那么具体来说，你主要是专注于哪种模式呢？
Michael：我投资到公寓综合体和可移动房屋公园这种盈利模式的主要核心是这样，这两个类型在美国都属于商业房产，而商业房产的评估标准有个公式：资产的价格是等于资产的净营业收入除以资本化率，也就通常我们所说的net operating income除以cap rate。
在不同的地区和不同的等级的资本化率是固定的，那么我们只需要做的就是把净营业收入提高。净营业收入通常是你一个主营的租金收入减去运营的成本。那么我需要做的是增加租金的收入，减少运营的成本。
我通常会找入住率在90%左右的资产。我们管理团队进去之后，会提高入住率，那么入住率提高了后，相当于说我们运营收入就增加。再通过我们的专业物业管理团队，减少它的运营成本，整个的净营业收入也就增加了。
我给大家举一个简单的例子。如果我们投资到一个100个单元的apartment building，假设一个单元的价格是在10万美元，cap rate是在7%，如果我把这100个租户里面的每个租户每个月提高25美元，那么整个公寓楼的租金的收入一年大概是在3万美元左右，那么整个这一套公寓楼的资产价格也就增长了大概是在42.8万美元。我如果把每一户的租金涨到50美元一个月，那么整个公寓楼的租金涨幅每年是在6万美元左右，那么资产的价格最后增长为是85.7万美元。这就是通常我说的forced appreciation的一个投资策略。
公寓楼的整体的盈利是这样，通过这么一种方式来实现的。
黄永明：非常有意思。之前你在英国做了很多年的房产，打交道的好像比较多的也是公寓这样的类别。这些在英国的经验，对于你在美国做公寓有什么样帮助呢？
Michael：我觉得总结起来有三点。第一个的话，我是一个现金流投资者，而不是资产增值投资者，尤其是自然的资产升值投资者。
因为自然的资产升值是不受我个人来掌控的，而是受整个大的经济形势和房地产市场发展的周期而决定的，那么这种对我来说更像是一种赌博。所以说，我定义我自己是一个现金流投资者，而不是资产增值投资者。在中国的话，绝大多数投资者来到美国、来到英国或者来到加拿大，他们绝大多数都是资产增值投资者。
第二，作为一个房地产投资者的话，最关键就是锁定长期贷款，这样子可以对自己的现金流投资策略更为巩固。那么我相当于说是一个长期的现金流投资者。
除此之外的话，我对自己的预期是可以非常精确的。我在将来，比如3~5年或者说5~7年，如果我要重新再做refinance或者是直接退出时卖掉资产的时候，资产价格也不会受市场这种波动的影响。
第三个的话，需要有充足的现金储备。如果你没有预期的一个资本支出的话，比如说公寓综合体或者是可移动房屋公园需要换一个屋顶，那么这个开销其实比较大的。你通常的话是不想去找投资者要钱的，因为这样子会影响他们投资回报率。
在购买房产的第一年的时候，我们会通常有一个紧急资金的资金池，大概是1%~5%的资产价格。除此之外的话，我们每一年都会给每一户放一个200~300美元的capital reserve。所以说在遇到一个大的资产类支出的时候，我们可以是更从容一些。
基本上我总结，要做好以上3点的话，在任何一个经济周期下，我都可以生存下去。
黄永明：很好。如果我们稍微再具体一点来讲的话，你在选这些投资标的物的时候，会有哪些指标？比方说地理上的、区域上的，或者是它的规模、它的现在入住的情况或者租金的情况……会有哪些是你第一梯队的指标，在筛选的时候？
Michael：我一般分为为两个层面。第一个是宏观，第二个微观。
宏观层面的话，因为我是现金流投资者，所以我只投现金流充足的这种州，那么一般是在美国的南部和中部。这种州相当于资产价格比较低一些。除此之外的话，我会投房东友好的州，基本上大概是在共和党控制的主政州或者是县或者城市。我不会选择对房客友好的州和城市。
对于我来说，纽约、旧金山、西雅图、华盛顿DC这种城市，它不是在我投资的列表。当然有每个人自己的投资策略，对于我这种现金流投资者，我更倾向于这种宏观筛选。
微观层面的话会有几个因素，大概有五个。第一个是经济的多元化；第二个是供需关系；第三个是人口增长；第四是失业率；第五个是人口的年龄组成。
因为时间的关系，我只从两个当中给大家举个例子。
经济多元化的话，我在锁定某一个城市的时候，我会找某一个行业不会超过雇佣当地25%人口的这么一个门槛。最好的话这个数字是在20%。
供需关系，我看过去5年的出租房的空置率以及市场租金的中位数，以及过去5年每一年新审批的商业房产5单元以上的开发审批许可证的发放。
这三个数字它们都是息息相关的。通常来说，如果出租房的空置率增加，那么也就意味着市场的租金的中位数以及新的商业房产的开发审批许可证会下降。所以，我通常会通过这几个数字来锁定我的投资这个区域。
除此之外，具体在某个投资小方块的时候，我会再去看一下学校、医院当地的社区这种细节的。那么从宏观和微观层面的话，就是刚才我的一个分享。
黄永明：好，刚才讲了很多，信息量非常大。可能有一些朋友是刚刚接触公寓投资这个方向。那么我们从整体上来讲，这个方向它适合哪些人？
Michael：你问这个问题的话，让我想到了我在很多年前看的《穷爸爸、富爸爸》。这本书的作者是在英美房地产行业里非常知名、非常鼻祖的导师。
他当时写的一句话，“你需要把你的收入变成资产性的收入，让资产性的收入来支付你生活的费用。但如果你是把你的平时的收入都用来消费的话，那么你很难实现真正的财务自由。”
我的这种投资策略更适合想实现财富自由的人。财富自由可以通过很多不同的方式来实现。我定义的财富自由——这是我个人的观点——大家的每个月的被动收入大于等于你的消费。一定记住关键词是被动收入。
所以说，我的投资策略适合这一类的人群。除此之外，我的投资类更适合不想处理具体的物业管理的细节的这一类人群。
黄永明：我想可能有一部分朋友还会很关心一个问题。当下，大家也看到股市的表现，也看到因为新冠肺炎的影响，很多人对于经济有所担忧。也有很多人在问我，肺炎在美国的疫情，对美国的房地产市场会造成怎么样的影响，你认为现在是一个好的时机进入公寓投资这个方向吗。
Michael：我个人认为，任何一个时机进场都是一个好的时机，但是这里面有一个前提条件。
如果你像我刚才说的，是一个资产升值投资者，那么可能现在、此时此刻我不敢说它是一个非常好的进场的时间节点。
但是，如果你是作为一个现金流的投资者，那么任何一个周期，任何一个时间节点都是一个好的时间节点。
为什么这么说？因为我的投资策略只要确保是在任何一个经济周期都是有正现金流的。房地产你也都知道，可能这5年涨，再5年会跌一些，那么你只要熬过去跌的这些年，你最开始可能撬动了一个杠杆，那么在你资产价格下跌的时候，你不需要每个月再从你的腰包里掏钱给你的生活添加负担，那么这也就可以了。
这就是我为什么说任何一个时间节点都是好的时间节点的原因。
除此之外的话，我们不是市场的本身，我们不是market，我们也无法预测未来的市场的走向。但冠状病毒在全球的快速蔓延，这次可能会出现比上个世纪20年代还要大的一个全球性的大衰退。
对于我来说，人生的壮年大概是在30~60岁，经济周期基本上在10年到12年一个周期。我们人生的话，如果你想成为“风口上的猪”，你基本上有2~3次机会。
对于我这个年龄来说的话，加上这次的话还有两次机会。所以，此时此刻，我觉得是我人生当中的非常难得一次机会，我既忐忑也兴奋，当然还是首先要保命。
黄永明：很好，分享了你的观察，你在这方面的观点和看法。现在这个疫情对于房地产的影响确实还是很不明朗的，其实每个人谁也没有办法去预测它未来的走势、未来的走向。但是有一些基本的原理它是一直成立的，就像刚才你说到的。所以你把握住这些基本的原则、基本的原理，那么你是安全的。可以这么来讲。
非常好，今天Michael跟我们分享了很多他做公寓综合体投资的思考和经验。