“我卖掉美国房产时,该交多少税?”

Updated: Nov 29, 2021


在跟中国的房地产投资者交流的过程当中,我遇到最多的问题之一是,“黄老师,我作为在美国买房,我卖出的时候我要交多少税呢?”今天我们就来谈一谈这个问题。


大家好,我是黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。

关于“外国人在美国投资房产之后,卖出的时候要交多少税?”这个问题,我们首先要做一个定义,在这里我们所讲的外国人指的是什么人?外国人指的是既不是美国公民,又不是美国永久居民,也就是说你不持有美国的绿卡。那你在美国投资房产之后卖出的情况下,就涉及到我以下所谈的这些内容了。

简单来讲,你在卖出房产的时候可能会涉及到两个税种,一个是FIRPTA,一个是capital gains tax(资本利得税)。我们逐一来看一看。

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首先是FIRPTA。它是这么拼的,它的全称是“外国房地产投资税法案”。这个法案最早出台于1980年,后来在2015年做过修订。

那么它的一个目的是什么?你作为外国人在美国买房,然后你卖了房产,拍屁股走了,我美国政府怎么去追讨你欠的税,我也没法追踪你,我也没法再去找你,对不对?

在这个时候你要卖房的话,要先押一笔钱在税务局这边,税务局去查你的帐,发现你把税都已经缴清没有问题了,好,那我押的这个钱再退还给你。

那么这个押的钱的比例是多少?是你房产交易价格的15%。请注意是交易总价的15%,并不是你盈利或者是资本利得的15%。这个押钱的责任在谁身上?在买方身上,也就是说买方要把这一笔钱扣住,报给税务局,还要把这笔钱暂时交给税务局。

如果买方不这么做,卖方逃了税,那么最终责任在谁身上?在买家身上,买家要负责的,买家可能是要去支付税款,可能是要支付罚金、利息等等各种费用。所以买家在这个过程要小心点。

这是FIRPTA这个法案。注意,如果你的交易额是在30万美元以下的话,是不用做这么一笔钱押在那儿的,所以便宜的房产不涉及到这个问题。

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第2个很重要的就是capital gains tax(资本利得税),它指的是你卖房的时候,你房产增值的部分,或者说你获利的部分是多少,那么在获利的基础上要征一个税。

资本利得税的税率是多少呢?取决于两个因素,首先第1个就是这个房产你持有的时间是多长,是短期持有还是长期持有。短期持有指的是一年以下,一年以上的话就是长期持有。


那么不同的类别税率是不一样的。如果是短期持有的话,你的资本利得是被当作ordinary income(普通收入)来征税的。那么这个税率又是多少?它取决于你整体的个人收入,你的个人收入处在哪一档就按哪一档来征税。总体来说税率是比较高的。

当然我相信绝大部分的投资者朋友可能属于后者——长期持有房产的。那么这个时候你的资本利得税涉及到三档,分别是0%、15%和20%。

这三者的分界线在哪里呢?只能说在2019年,它的分界线是这样子的:

如果你的资本利得在39,375美元以下的时候是0%;

在39,376~434,550美元之间的时候,是15%——我相信绝大部分朋友都是属于15%这一档的;

如果你的资本利得超过了434,550美元,那么你的税率是20%。

为什么说这个分界线只是2019年的?因为可能每年会变。所以这是很重要的,要提醒大家的一点,不能说这个税是一成不变的,你今年买了一个房子,10年、15年以后卖了,那个时候你要交多少税?要看那个时候的规定,那个时候的法律了。好,这是第一点需要提醒大家的。

第2点需要提醒大家的,实际上你还是有很多避税策略的,并不是说你就是要交这么多,但是避税这个问题不是今天我们要展开谈的,大家知道有很多相关的策略,你其实是可以避税的就行了。

第三,大家不用太过关心交税多,这个问题你不用太担心,为什么?因为你的收入越高,是不是交税就越多?从这个角度来讲,你应该追求交税多,因为那意味着你的收入高,意味着你的投资是成功的。

好了,关于“作为外国人在美国投资房产要交多少税”这个问题我们今天暂时聊到这里,希望对你有所帮助。

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今天就聊到这里,谢谢大家。再见。


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