让我问你一个问题，做出租房最让你感觉麻烦的是什么事情？我想你的答案很可能要么是租客管理，要么是房屋维修。为什么事情是这个样子？归根结底讲，是因为房子不是租客的。这句话听起来好像是句废话，但是如果我们沿着这个思路往前走的话，你会发现一些很有趣的解决方案。今天我们就来谈一谈这些解决方案。
让我问你一个问题，做出租房最让你感觉麻烦的是什么事情？我想你的答案很可能要么是租客管理，要么是房屋维修。为什么事情是这个样子？归根结底讲，是因为房子不是租客的。这句话听起来好像是句废话，但是如果我们沿着这个思路往前走的话，你会发现一些很有趣的解决方案。今天我们就来谈一谈这些解决方案。
大家好，我是黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
在美国做出租房，绝大部分人的脑海当中，房东跟租客签的合同只有一种形式，就是lease，中文叫做租约。这个租约，约定了租客每个月给你付房租，看起来非常简单、直接、唯一，但不是最好的方式。
因为对于租客来讲，不管他在这个地方住了多久，他跟这个地方有什么关系吗？没有的。他只是一个过客。租客会爱惜你的房子吗？很可能不会。租客有大大小小的维修请求也会来找你，最后他可能还欠着房租就跑了。所以所有这些事情都给你带来无穷无尽的烦恼。
有没有方法改善这个事情？今天跟大家介绍两个概念。
第一个叫做lease option。如果你加入过我的知识星球“掘金美国”，或者听过我的《聪明的美国出租房投资》课程，你会知道这个概念指的是在lesae 后面加一个option，option是选择的特权。
通常来讲事情是这样子的：你跟租客签一个合约，合约约定了一个期限，一般来说是1~3年；咱们假设说是三年好了，那么在这三年当中，租客每个月给你付房租，三年到期的时候租客有一个选项——就是要还是不要把这个房子买下来。
你看有了约定的时候，租客的心理会发生什么变化。他会觉得可能有朝一日这个房子会是我的，所以他就更有动力去爱护这个房子。
对于你房东来讲，如果你再收到租客的某些小的维修请求，你都可以跟他讲，既然你要买这个房子，你就自己去修好了，租客可能也不会太反对。所以由此你就避免了很多小的维修请求，可能大的才需要你上阵。
请在加州拥有出租房的朋友注意：加州是一个很特别的地方，它不代表美国。在加州，lease option是两个文件，lease是一个文件，option是一个文件，但在其它绝大多数中州lease option就是同一个文件。这是第一个概念。
第二个概念是lease purchase。它在名称上和lease option很接近，大家不要搞混淆了。它是在lease后面加一个购买，有点像是现在中国大家买车有一种方式叫做以租代购，你约定了要付多少期的款，这个款是算作租金的，但是当你把所有这些期都付完了以后，这个车就是你的了。
那么在美国买房也是有选项的，你一开始支付租金，付完了一定的期数之后，这个房子就是你的了。
咱们假设说你和租客约定要付100期，每期的租金当中的有1,000美元算作房款，你的总房款是10万美元。那好，到了10期的时候，我请问你，他付了多少钱了？付了1万美元。他还欠你多少钱？还欠9万，在这个期间租客任何时间是可以把他欠你的那个款给付清的，付清了以后这个房子就是他的了。
所以在lease purchase下面，租客也更有一种动力去爱护这个房子，因为这个房子可能将来就会是他的。
与此同时，lease purchase仍然在绝大多数州是作为租约来看待的，被出租房法律所管理，所以如果租客他欠缴了每个月的月供也好，租金也好（看你怎么叫这一笔钱），那么你是可以走eviction（清退）的程序，把他清退出去的。那么前面所有的款仍然都是房租而已，并不是他购买房子的房款。
lease purchase和lease option有什么区别？
你看，在lease option下面，他每个月所付的那个款100%只是房租而已，这当中没有credit，这些款当中没有一部分是算作最后的购房款的；而在这lease purchase下面，是有一部分算作最后的购房款，比如说他每个月付1,500的房租，而这当中有1,000美元是算作购房款的。这是它们的区别。
那么比较相似的就是，在lease option下面，如果他最后不行使option的话，它也仅仅是一个lease而已；在lease purchase下面，如果他最后没有把所有这100期都付清，那么他没有行使purchase的权利，那么它仍然还是一个lease而已。
好，那lease purchase大家不要跟seller financing弄混淆了。Seller financing实际上就是你已经把这个房子过户给他，你已经卖给他了，你是一种卖方融资，你每个月是收取利息的。
在lease purchase下面没有利息。虽然说是没有利息，但实际上你的销售价应该是高的，因为你已经把利息算到销售价里面去了，每个月固定有一笔钱是算作房款的。
不管你用以上哪一种方式，都改变了你和租客之间的关系、改变了租客和房子的关系，会让租客表现更加良好，也会让你减少很多麻烦。