租客会更爱惜你的房子,如果你这样做······

Updated: Nov 29, 2021


让我问你一个问题,做出租房最让你感觉麻烦的是什么事情?我想你的答案很可能要么是租客管理,要么是房屋维修。为什么事情是这个样子?归根结底讲,是因为房子不是租客的。这句话听起来好像是句废话,但是如果我们沿着这个思路往前走的话,你会发现一些很有趣的解决方案。今天我们就来谈一谈这些解决方案。


让我问你一个问题,做出租房最让你感觉麻烦的是什么事情?我想你的答案很可能要么是租客管理,要么是房屋维修。为什么事情是这个样子?归根结底讲,是因为房子不是租客的。这句话听起来好像是句废话,但是如果我们沿着这个思路往前走的话,你会发现一些很有趣的解决方案。今天我们就来谈一谈这些解决方案。


大家好,我是黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。


在美国做出租房,绝大部分人的脑海当中,房东跟租客签的合同只有一种形式,就是lease,中文叫做租约。这个租约,约定了租客每个月给你付房租,看起来非常简单、直接、唯一,但不是最好的方式。


因为对于租客来讲,不管他在这个地方住了多久,他跟这个地方有什么关系吗?没有的。他只是一个过客。租客会爱惜你的房子吗?很可能不会。租客有大大小小的维修请求也会来找你,最后他可能还欠着房租就跑了。所以所有这些事情都给你带来无穷无尽的烦恼。



有没有方法改善这个事情?今天跟大家介绍两个概念。


#1


第一个叫做lease option。如果你加入过我的知识星球“掘金美国”,或者听过我的《聪明的美国出租房投资》课程,你会知道这个概念指的是在lesae 后面加一个option,option是选择的特权。


通常来讲事情是这样子的:你跟租客签一个合约,合约约定了一个期限,一般来说是1~3年;咱们假设说是三年好了,那么在这三年当中,租客每个月给你付房租,三年到期的时候租客有一个选项——就是要还是不要把这个房子买下来。


你看有了约定的时候,租客的心理会发生什么变化。他会觉得可能有朝一日这个房子会是我的,所以他就更有动力去爱护这个房子。


对于你房东来讲,如果你再收到租客的某些小的维修请求,你都可以跟他讲,既然你要买这个房子,你就自己去修好了,租客可能也不会太反对。所以由此你就避免了很多小的维修请求,可能大的才需要你上阵。

请在加州拥有出租房的朋友注意:加州是一个很特别的地方,它不代表美国。在加州,lease option是两个文件,lease是一个文件,option是一个文件,但在其它绝大多数中州lease option就是同一个文件。这是第一个概念。


#2


第二个概念是lease purchase。它在名称上和lease option很接近,大家不要搞混淆了。它是在lease后面加一个购买,有点像是现在中国大家买车有一种方式叫做以租代购,你约定了要付多少期的款,这个款是算作租金的,但是当你把所有这些期都付完了以后,这个车就是你的了。


那么在美国买房也是有选项的,你一开始支付租金,付完了一定的期数之后,这个房子就是你的了。


咱们假设说你和租客约定要付100期,每期的租金当中的有1,000美元算作房款,你的总房款是10万美元。那好,到了10期的时候,我请问你,他付了多少钱了?付了1万美元。他还欠你多少钱?还欠9万,在这个期间租客任何时间是可以把他欠你的那个款给付清的,付清了以后这个房子就是他的了。


所以在lease purchase下面,租客也更有一种动力去爱护这个房子,因为这个房子可能将来就会是他的。


与此同时,lease purchase仍然在绝大多数州是作为租约来看待的,被出租房法律所管理,所以如果租客他欠缴了每个月的月供也好,租金也好(看你怎么叫这一笔钱),那么你是可以走eviction(清退)的程序,把他清退出去的。那么前面所有的款仍然都是房租而已,并不是他购买房子的房款。


#3


lease purchase和lease option有什么区别?


你看,在lease option下面,他每个月所付的那个款100%只是房租而已,这当中没有credit,这些款当中没有一部分是算作最后的购房款的;而在这lease purchase下面,是有一部分算作最后的购房款,比如说他每个月付1,500的房租,而这当中有1,000美元是算作购房款的。这是它们的区别。


那么比较相似的就是,在lease option下面,如果他最后不行使option的话,它也仅仅是一个lease而已;在lease purchase下面,如果他最后没有把所有这100期都付清,那么他没有行使purchase的权利,那么它仍然还是一个lease而已。


好,那lease purchase大家不要跟seller financing弄混淆了。Seller financing实际上就是你已经把这个房子过户给他,你已经卖给他了,你是一种卖方融资,你每个月是收取利息的。


在lease purchase下面没有利息。虽然说是没有利息,但实际上你的销售价应该是高的,因为你已经把利息算到销售价里面去了,每个月固定有一笔钱是算作房款的。


不管你用以上哪一种方式,都改变了你和租客之间的关系、改变了租客和房子的关系,会让租客表现更加良好,也会让你减少很多麻烦。


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