美国的商业地产当中有一个很有趣的方向——商铺。实际上，很多投资者朋友对于商铺可能感觉到是害怕的，因为在他们看来，今天互联网的销售已经铺天盖地了，商铺明天就要死了，我怎么能投商铺呢？今天我就要来讲一讲，为什么这是一种错觉。
大家好，我是黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
凡是在美国投过商业地产或者想过投资商业地产的朋友，我想大家都会关注过一个方向——就是商铺究竟是不是一个好的投资方向。这确实是一个非常有趣的话题。
在人们印象当中，现在互联网的销售已经正在取代线下销售。你看还有多少人在线下买东西？好像所有人都是在线上购物的。但是如果我们去看数字的话，这个数字可能会让你感觉到意外。
我们去看一看，线上销售所占的所有的销售的份额是多少？这个份额可能会让你感到惊讶——并不是因为它的数字特别高，而是因为它的数字特别低。
在现在，2019年，线上销售所占的份额只是10%而已，虽然我们看亚马逊好像搞得非常的热闹，占的市场份额很大，但是它占的是那10%当中的47%。所以整体上来讲，线上销售所占的份额还是很小的。
不但如此，到2025年，线上销售的份额也只会增长到15%而已；到2030年，它的天花板在25%。所以你看，线下销售还是主流，还是有很大的市场的，那么你去投资商铺还是有很大的机会的。
虽然这么讲，但是也并不意味着任何的商铺都是好的投资。咱们不要从一个极端——说商铺马上就要死掉了，走到另外一个极端——是商铺都可以投。不是所有的商铺都是可以投的。
哪些商铺是可以投的？我跟大家提几个想法，你可以参考。有以下三点建议。
第一个，就是你去看商铺的时候，你要去看一看这个商铺的租客的类型是不是属于internet resistant（抗互联网的）。什么叫做抗互联网？你看，那些卖衣服的，卖日用品的，他们不抗互联网，因为互联网的销售很容易能够取代他们。
哪些是不容易取代的？比如说餐厅，比方说健身房，这些是很难取代的。你互联网再发展，人们还是要去餐厅吃饭，人们还是要去健身房健身，所以这些商铺就属于抗互联网的，这是第一点。
第二点，你要看这个商铺的租客，他是不是discount tenant，他们是不是折扣店。为什么折扣店更加有未来？并不单纯地因为它价格低，这只是一个次要的因素，更主要的因素是，折扣店提供了一种互联网很难提供的体验，就是淘宝的体验。
你想一想，你走进一个折扣店，琳琅满目的低价的商品，你就在想自己是不是能够从当中的去淘到一个价格又低，你又心仪的商品，这就是一种淘宝的体验，这是线上很难取代的。所以这是第二点，你去看一看这些商铺的租客，他们是不是这种折扣店。
好，第三点，并不是所有的区域、所有的城市，它所受到的互联网的改变都是一样的。有一些城市它的消费者习惯、还是倾向于线下销售。就美国来讲，哪些城市具有这样的特点？比如说盐湖城，比如说巴尔的摩，还有芝加哥，这些城市的居民他们更愿意去线下消费。
有些城市它也会受到互联网的冲击更大，比如说旧金山、洛杉矶这些比较时髦的城市，还有像拉斯维加斯这些城市都是会受到互联网销售冲击比较大的城市。
我还看到一个报告给到了一个很有意思的城市，是我意料之外的，就是俄克拉荷马城。当然中国的朋友可能也很少去俄克拉荷马州投资，所以这个关系不是很大。
总体上来讲，在那些比较位于中部的州，商铺的机会是更大的。