如何把个人名下的房产转为LLC持有?

Updated: Nov 29, 2021


最近有朋友问我说,黄老师,我在美国已经投资了出租房,现在我想把这些房子从我个人名下转到我的LLC名下,该怎么操作?非常好的问题。今天我们就来谈一谈这件事情有哪些步骤。


大家好,我是黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向您问好。

如果你以前看过我的视频或者加入了我的知识星球“掘金美国”,或者是听过我的课程《聪明的美国出租房投资》,你就知道在美国投资出租房对你来讲非常有好处、如果你持有的出租房非常多的情况下也很必要的一件事情,就是你用LLC(有限责任公司)去持有这些房产,而不是用个人的名义去持有。为什么?简单来讲主要有两个方面的考虑,第一是税务方面,第二是资产保护方面。

有些朋友随着持有的房产越来越多,那么LLC去持有的必要性也就越来越大了。

很多人一开始是用个人的名义去买的,没有问题。因为当你刚刚开始进行投资的时候,你用个人名义这个是最方便的一种操作。但是当你持有的房产越来越多的时候,你想降低你的税收、降低你的风险的情况下,那么最好就把这些房产转到LLC名下。

这个时候该怎么转?其实也是很简单的,我们可以归纳为四步。接下来我就一步一步来跟你做解释。

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那么第一步,很多人认为我是不是应该先注册一个LLC,毕竟我要把这些房子放到LLC名下,我得有一个LLC。其实你不用着急,第一步不是注册,LLC,而是先去跟银行打交道。

尤其是当你这个房子是有房贷的情况下,那么如果你把它从你个人名下转到LLC名下,在银行看来这个房产就是发生了过户。在过户的情况下,银行可能会要求你把没有还的那部分房贷现在都要给还上,那显然,这不是你希望发生的事情。

所以你首先要跟银行谈,看看银行同不同意你把这个房产从个人名下转到LLC名下。实际上绝大部分情况下银行应该是会同意的。因为对于银行来讲,不想把这个事情搞砸了,然后把这个房子给foreclose拿过来,银行是不想要持有房产的。你记住,银行永远不想要持有房产。所以应该说绝大部分情况下,银行是会同意你去做这件事情的。

当然,如果说你这个房子本身就没有贷款,你全款买的,那就没有这第一步了,第一步就不存在了。你不需要去跟银行谈,跟银行一点关系都没有,你想怎么转,这都是你的事情了。

好,这是第一步。如果说还有一些更高级的操作的话,我在我的知识星球也做过分享,就是怎么样在不通知银行、不让银行知道,或者是银行知道也没有关系的这种情况下,把房产从个人名下转到LLC名下。这是相对高级的一些操作,你可以在我的知识星球掘金美国来了解。


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第二步,是你真正的这个时候去注册你的LLC。关于注册LLC的步骤,我之前的视频当中也做过详细的讲解。那么简单来说,首先第一,你是要在房产所在的州,在州务卿的办公室或是类似这样子的办公室——看你这个州,它要求在哪一个部门去注册了。

那么首先你要做登记;你要做你的OA,就是公司的章程;另外你要去登记EIN就是一个税号,联邦的税号;包括有的时候,州一级也会有税号。那么相关的这些手续都办完,其实是很简单的。

如果你不了解的话,那么你请一个律师去给你做,也花不了多少钱,一般来讲是几百美元就可以办下来。好,这是第二步。

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第三步是最关键一步。你前面的公司也有了,那这个时候写地契。地契是一个什么东西?它不是像中国那样的一个房产证,大红本,必须是某一个机构颁发给你的,并不是的。地契,就是你是业主,你只要写一个法律文书,说我把地产和房产给到谁,然后这个文书经过一定的程序它就生效,那么就好了。

所以这个地契就是你自己写的。在网上也可以下载到模板。我所使用的网站就是deed.com,这一家网站专门提供美国各地地契的模板,所以你花个几十美元就可以买到一个模板。

然后,你填好以后你要去签字。签字的时候一般来讲是需要公证的,地契是需要公证的。

公证也非常的简单。你有几种选项,我之前关于怎么做公证也详细做过讲解。简单来说,就是要么你到UPS store——快递的网点,或者你到银行,一般它都会有公证员的;你当面签字,验证你的身份以后给你签字,那么你公证就做完了。或者也可以在线公证。当然你要查一查,你所在的州它认不认在线公证,因为有些州可能不认在线公证。

那么你地契写好了以后,就是到县政府那边去登记。你这个房产在哪个县,你就到哪个县政府的相关部门去登记。既可以亲自到场,也可以你请一个产权公司的人代理你去到场,可能你花一两百美元,他就给你把这个事办了。

或者也可以寄信寄过去。我自己把信寄过去,当然事先我需要给他打一个电话,因为登记地契,一页纸你收多少钱,他是按页收费的,相应地你要把那个钱也给他寄过去。不是纸钞寄过去,可能是money order,或者是cashier’s check,这些寄给他。

那么他登记完了以后,就把地契会寄回给你,并且收据也都会寄回给你。好,登记好了,实际上你的整个过户就完成了。

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最后一步,如果你这个房子已经在出租的情况下,你就需要去通知租客或者是管理公司,告诉他们说现在这个房子过户了,从下个月开始你交房租就不要交给原先的账户,现在要交给新的LLC的账户,就是公司的账户。

另外,如果你这个房子有保险,你要通知保险公司,因为原先的保险的方案上面只写了你的名字,现在是需要把你的LLC的名字加上去。

做完以上四步基本上也就万事大吉了,就已经把房产成功的、稳妥地从自己的名下转到了你的LLC名下。

关于这个话题我们今天就聊到这里,谢谢,再见。

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