你的房子,有洪水风险吗?

所有人都处在洪水的风险当中,只不过风险等级有高有低。在美国买房,你需要学会看美国房子的洪水风险。如何看房子的洪水风险呢?今天我们来聊一下。


大家好,我是黄永明,我在美国休斯敦向你问好。

在美国买房的过程当中,当你去做尽职调查的时候,有一个非常重要的环节,就是你去查一下这个房子存在被水淹的风险有多高。尤其是当你的房子位于水边的时候,比如说湖边、海边或者海岛上,就特别需要去查一查这个事情。当然,即便说你的房子不在水边,那么一般来讲,也需要去查一查。就像刚才说的,每个房子实际上都存在洪水的风险,只不过风险的等级是不一样的。

这个风险怎么查呢?非常简单,我今天用几分钟的时间来跟大家介绍一下。

这里会涉及到一个机构,叫FEMA联邦紧急事务管理局。大家登陆联邦紧急事务管理局的网站时,可以很方便地查到一个地图,这个地图就像谷歌地图一样,你只需要输入房子的街道地址,或者邮编,它就会非常直观地显示出来房子附近的洪水风险有多高。

FEMA将洪水风险划分了不同的等级。大家比较常见的等级有以下几种:

首先是A区,或者在A区下面还有一些其他类型,比如说AE区。这个A区是什么意思呢?它指的是这个区域洪水发生的可能性是百年一遇。这个好像听起来还可以,但风险其实是比较高的。百年一遇不是指的是这个地方会100年才会发生一次洪水,而是指的一年当中,这个洪水发生的可能性是1%。所以从概率上来讲是属于比较高的一个情况了。

那么当看到AE区域,它又是指什么意思呢?E代表了洪水的一个指标。这个指标叫做Base FloodElevation,简称BFE,指的是洪水可以达到多高的高度。AE下面经常有一个括号,括号里面写多少英尺的高度。比方说括号里的高度是11英尺,就代表这个地方淹水的高度可以达到海平面以上11英尺。那也就意味着,如果你在这个地方建房子的话,房子最低的可居住空间,例如房子一楼的地板,这个地板的高度起码要高于11英尺才不会被水淹。

通常来说,当地的建筑也会有相应的标准。如果大家看到自己的房子是在A区的话,那么它的洪水风险是比较高的。对于大家来讲,洪水保险的保费也会比较高。有些岛一年的洪水保费就达到1700美元~2000美元的费用。

那么什么样区域的洪水风险比较低的呢?答案是X Zone,X区。X区的洪水风险是五百年一遇,也就是说一年当中发生洪水的概率是0.2%,相应地,这种区域的洪水保费就会比较低,可能是500美元一年。

话说回来,这两个区域是不是代表着A区就一定淹水,X区就一定不淹水。实际上并非如此,我也看到很多的实际案例,X区域也存在淹水的风险。

所以当你去看一个房子的时候,你要去看看这片区域有没有淹过水的历史。比如,这个地方在以前发生过风暴或者大洪水的情况下,如果这个房子没有淹过水,那就代表以后淹水的可能性也会比较低。即便是在同一个区域,但是不同位置的地势是不一样的。另外,房子的建筑也不一样。有些房子地基比较高,也就是房子一楼的地板的海拔比较高,这样的房子被淹水的可能性就小。

在购房的过程当中,洪水保险是不是一定要买呢?实际上分两种情况,一种是贷款买房,一般来讲就是出借方,会就某些区域的情况要求购买。比方说A区,就是一定。另一种情况是,如果你是全款买房,那么买不买洪水保险就取决于自己。所以这个事情呢,我觉得大家可以这么来考虑,具体看这个房子有没有淹水的历史,然后看看自己是不是需要买保险。

除了A和X两个区域以外,FEMA还把洪水风险划分了到其它的区域。有些区域的洪水风险比A区要高,比如V区,像这样的区域我建议你干脆就不要买了,看到房子在这个区域直接跑开好了。那么A区的房子实际上并非代表完全不能够入手,具体还是要看一下这片区域的房子的洪水历史。不过,X区域一般来讲,是比较安全的。


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