所有人都处在洪水的风险当中，只不过风险等级有高有低。在美国买房，你需要学会看美国房子的洪水风险。如何看房子的洪水风险呢？今天我们来聊一下。
大家好，我是黄永明，我在美国休斯敦向你问好。
在美国买房的过程当中，当你去做尽职调查的时候，有一个非常重要的环节，就是你去查一下这个房子存在被水淹的风险有多高。尤其是当你的房子位于水边的时候，比如说湖边、海边或者海岛上，就特别需要去查一查这个事情。当然，即便说你的房子不在水边，那么一般来讲，也需要去查一查。就像刚才说的，每个房子实际上都存在洪水的风险，只不过风险的等级是不一样的。
这个风险怎么查呢？非常简单，我今天用几分钟的时间来跟大家介绍一下。
这里会涉及到一个机构，叫FEMA，联邦紧急事务管理局。大家登陆联邦紧急事务管理局的网站时，可以很方便地查到一个地图，这个地图就像谷歌地图一样，你只需要输入房子的街道地址，或者邮编，它就会非常直观地显示出来房子附近的洪水风险有多高。
FEMA将洪水风险划分了不同的等级。大家比较常见的等级有以下几种：
首先是A区，或者在A区下面还有一些其他类型，比如说AE区。这个A区是什么意思呢？它指的是这个区域洪水发生的可能性是百年一遇。这个好像听起来还可以，但风险其实是比较高的。百年一遇不是指的是这个地方会100年才会发生一次洪水，而是指的一年当中，这个洪水发生的可能性是1%。所以从概率上来讲是属于比较高的一个情况了。
那么当看到AE区域，它又是指什么意思呢？E代表了洪水的一个指标。这个指标叫做Base FloodElevation，简称BFE，指的是洪水可以达到多高的高度。AE下面经常有一个括号，括号里面写多少英尺的高度。比方说括号里的高度是11英尺，就代表这个地方淹水的高度可以达到海平面以上11英尺。那也就意味着，如果你在这个地方建房子的话，房子最低的可居住空间，例如房子一楼的地板，这个地板的高度起码要高于11英尺才不会被水淹。
通常来说，当地的建筑也会有相应的标准。如果大家看到自己的房子是在A区的话，那么它的洪水风险是比较高的。对于大家来讲，洪水保险的保费也会比较高。有些岛一年的洪水保费就达到1700美元~2000美元的费用。
那么什么样区域的洪水风险比较低的呢？答案是X Zone，X区。X区的洪水风险是五百年一遇，也就是说一年当中发生洪水的概率是0.2%，相应地，这种区域的洪水保费就会比较低，可能是500美元一年。
话说回来，这两个区域是不是代表着A区就一定淹水，X区就一定不淹水。实际上并非如此，我也看到很多的实际案例，X区域也存在淹水的风险。
所以当你去看一个房子的时候，你要去看看这片区域有没有淹过水的历史。比如，这个地方在以前发生过风暴或者大洪水的情况下，如果这个房子没有淹过水，那就代表以后淹水的可能性也会比较低。即便是在同一个区域，但是不同位置的地势是不一样的。另外，房子的建筑也不一样。有些房子地基比较高，也就是房子一楼的地板的海拔比较高，这样的房子被淹水的可能性就小。
在购房的过程当中，洪水保险是不是一定要买呢？实际上分两种情况，一种是贷款买房，一般来讲就是出借方，会就某些区域的情况要求购买。比方说A区，就是一定。另一种情况是，如果你是全款买房，那么买不买洪水保险就取决于自己。所以这个事情呢，我觉得大家可以这么来考虑，具体看这个房子有没有淹水的历史，然后看看自己是不是需要买保险。
除了A和X两个区域以外，FEMA还把洪水风险划分了到其它的区域。有些区域的洪水风险比A区要高，比如V区，像这样的区域我建议你干脆就不要买了，看到房子在这个区域直接跑开好了。那么A区的房子实际上并非代表完全不能够入手，具体还是要看一下这片区域的房子的洪水历史。不过，X区域一般来讲，是比较安全的。