用买房,如何建立你的Airbnb帝国

你知道吗?在美国做短租房不是一定要拥有房子才能做的,这当中有一种类似于套利的做法,今天我们来讲一讲这种做法。

大家好,我是黄永明,我在美国休斯敦向你问好。

随着短租房平台发展,比如说Airbnb、VRBO等,它们给我们带来了很多新颖的通过房地产来获利的方式。在美国,很多投资者拥有很多短租房, 例如20套或30套左右。那么这些人都是买了很多房子来做短租吗?不见得,很多情况下他们并不拥有这些房子,那他们是怎么做的呢?

简单来讲,就是他们把这些房子先长租过来,然后再去做短租。这样的策略对于很多华人朋友来讲,也是可以操作的。这个当中只要把它做对了,你的获利空间会比较大。当然我们说的“做对了”,指的是你要考虑下面这几个方面。

首先讲一讲第一个方面——区域区域包含两层意思,一个是指这个区域内的短租房的需求是不是旺盛?这个是毋庸置疑需要考虑的一点。另外一点,可能是大家想到比较少,但是对于短租房特别重要的,就是这个区域内的法律法规是什么样子的。美国全国各地不同地方的短租房法律法规千差万别。有些地方的法律是比较友好,有些地方限制到你几乎是不能够做短租房,比如说德克萨斯的奥斯汀,这个地方就限定了在特定的区域当中某一类房产做短租房的比例。比方说不能够超过3%。那就是说,当这个区域当中做短租房的房产数量达到3%之后,政府就不再签发新的执照了,那你就做不了。这对于已经拥有短租房的人来讲,当然是好的事情,没有更多的竞争进来,但是对于后来者,也就意味着你不太可能在这个区域做短租。

还有其他的一些因素,比方说天数的限制。洛杉矶限制一年做短租不能够超过120天。华盛顿限制主要居所一年不能够超过90天做短租。像这样子的规定,还有其他一些细枝末节的那些规定,对于你来做短租都不是好的事情,所以选择区域的时候一定要看当地的法规,对于短租房有没有限制。这个特别重要!

第二点就是跟业主签长期租赁协议的时候,你需要确认业主是否反对你去做短租。这一条最好在协议当中约定,避免你们今后产生纠纷。

我们刚才讲了有很多区域是不适合做短租,所以在实际操作当中,你说你会刚好住在一个适合做短租的区域吗?这个可能性是比较小的。尤其是对于很多华人朋友来讲,很多时候你并不住在美国,那这时你怎么去做短租呢?这就是第三点,我们需要把整个流程自动化。现在互联网时代给我们提供了很多的工具,让我们能够做到以前做不到的事情,能够把事情自动化。比如说密码锁,你再不需要一把钥匙,只要设置好密码,让房客自己去开这个锁就好了,这是大家最可能容易想到的地方。再比如说你跟房客进行沟通,你要发一些文字信息,这个也是有专门的服务来自动发信息,节省人工成本、时间精力等。再比如说我们去住酒店的时候都会有一个指南,传统的做法是通过一个厚厚的指南手册,来教你这个房间的使用方法以及各种注意事项。现在,我们已经不需要这样的传统指南,有专门的平台和工具去制作电子指南,直接发送到他的手机上。所以,你全部用电子化系统来操作,就可以让这些事情自动化运行。

再一个很重要的就是虚拟前台。酒店都有一个前台,客人有什么问题可以直接打电话给前台。相对而言,那你可能也需要一个虚拟前台。设置虚拟前台的一般做法是雇佣一个菲律宾员工,一个虚拟的助手。这个助手可能并不在美国,他有可能在菲律宾。雇佣菲律宾员工的好处就在于人工成本比较低,而且他说英语。这是美国人采用得最多的选择。

你可以训练你的虚拟助手怎么样去回答客人的常见问题。有了新的问题,可以添加到FAQ当中,下一次他就知道怎么回答了。这是我所说把整个过程自动化的一些主要因素。

那在所有合作的这些人当中,有一个角色最重要,也是我今天要讲的第四点, cleaning lady,每次打扫房间的人。你一定要在当地有一个特别靠谱的人,她能够每次给你打扫房间,而且必要的时候帮你完成一些工作。这个人应该说是你在这个生意当中最重要的一个合作伙伴。

最后,我再跟大家介绍一个网站。这个网站是专门做Airbnb的数据统计分析,它能够帮助你发现哪个区域的市场好,当地的租金是多少,当地的入住率的情况等,非常有助于你做市场调查。那么这个网站就是AirDNA.co,是现在最主流的Airbnb的市场分析的服务之一,它不是Airbnb公司本身做的,而属于另外一个独立的公司。

以上就是今天跟大家介绍如何在不拥有房子的情况下做Airbnb,这是一种轻资产的方式,让你能够快速地上路。与买房相比,你需要投入的成本是一开始的租金,然后你需要在房子里面购买一些家具做一些装饰,以及刚才说的这些工具。虽然需要花一些费用,但是做对的话,你的利润是可观的。

谢谢各位,咱们下次再见!


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