你知道吗？在美国，以低于市场价入手房子的一个很好的途径是从银行拿房。究竟是怎么回事呢？今天我们来详细地谈一谈。
大家好，我是黄永明，我在美国休斯敦向你问好。
很多人听说过美国的法拍房，这个概念涉及的范围比较广，不是今天我们谈论的主题。很多人所说的法拍房，特指那些房贷欠款之后被拍卖的房子。为了讨论的简便，我们姑且采用这种定义。除了这种参与拍卖的途径拿到低于市场价的房源之外，还有一个途径，是从银行那边直接拿房。
银行手上为什么会有房子？通常有两种情况：一种是我们刚刚所说的法拍过程当中没有拍出去的房子，这些房子最后就落到银行手上。另外一种是屋主知道自己已经还不上贷款的情况下，就直接把这个房子过户给银行。这类房子有一个专门的名词叫做REO，Real Estate Owned，指的就是由银行持有的房源。在这些银行持有的房源中，实际上还是有很多“宝”。这些房子并不是由于拍卖没卖出去、房子很糟糕或者不适合投资，所以才落在银行手上。实际上不一定是这样子。
这些房子落在银行手上的可能性有很多，比如说起拍价太高。因为在美国如果房子是欠了房贷而被拍卖，那么这个房子的起拍价是根据欠款的金额以及利息、其他的律师费、手续费等，加在一起作为起拍价。有时候屋主贷款的时候贷款的额度高，但是后来房价降了，现在的市场价还不如贷款的金额，那这个时候它的起拍价已经高于市场价，自然是没有人要的。所以起拍价太高是一个原因。
另一个原因，比如天气不好。拍卖的时候天气不好，没有人去，那这个房子就没拍出去。还有一种情况，比如说这个拍卖会的宣传不好，没有什么人知道，所以就没有人去，也让房子拍不出去。所以各种可能性都是存在的，并不一定是房子不好才落到了银行手上，这当中还是可以淘到宝的。
从银行的角度来讲，银行本身并不是一个做房地产的机构，对于它们来说，手上持有这些房子并不是一个好的事情。为什么不是一个好的事情呢？因为对于银行来讲，这是不良资产，不能产生收入。不仅如此，据美国联邦政府要求，银行必须有储备金来维护这些房子。一般来讲，银行要把手上的资金流动起来，把钱放贷出去，才能够赚钱。现在银行手上压了一堆房子，这些房子不仅不产生收入，而且还得准备储备金，储备金还不能够贷出去。你说银行头疼不头疼？当然头疼！银行想不想把这些房子甩出去？当然想要甩出去！但是银行不能随便把这些房子卖出去。
有人说，银行为什么不登一个广告，五折的折扣把房子卖了？肯定是不能这么做。首先，这对于银行的形象有损失。我们可以想一想，如果看到一家银行五折卖房，那它的客户、合作伙伴对于这个银行的判断是什么样子的？这个银行是不是经营不善?再一个就是，美国联邦政府规定禁止银行对一个区域做房屋的倾销，因为这会影响当地的房价。所以不能简单地打折卖出去。那么你作为投资者，这个时候就可以跟银行去谈，我现在把你手上的房子买过来，当然前提是你要给我打一个折扣。对于银行来讲，很多条款都是可以谈的，包括你如果以贷款的方式去买的话，可以给你的利率打折。
相比你去拍卖会买法拍屋来讲， REO有几个好处。第一个是clear title，就是REO的产权是清晰的。一般来讲，银行已经把屋主之前欠的债务给还上，那么从银行手里面拿到的产权是清晰的。相比之下，如果是法拍屋，它可能还会欠其他的债款。这个时候你把它拍下来后还要把之前原屋主的债给还上。这也是很多的投资者朋友，尤其是新手，搞不太清楚的一个地方。这是另外一个话题，我们今天不展开讲述。当你去拍卖的时候，你要先搞清楚这个房子有没有其他的债务，这是一个重要的区别。
另一个区别就是，REO是基于市场价来定价，你要基于市场价再跟他还价，而不是基于欠款的额度，这是一个差别。第三个，法拍房基本上是不存在银行对房子维修的情况，它原本是什么样的就给你什么样。但如果是REO，银行可以给你一些credit，就是说在价格上面给你补贴一些维修的费用，让你去对房子进行维修，这是你谈判当中可以利用的地方。这些就是REO的好处。
在现实当中，这样的操作往往是可以成为投资房的一个重要来源。在我所投资的区域有人会这么做。比方说，在我所投资的区域，市场价的房子基本上是20万美元，有人最近以85,000美元就可以从银行拿了一套房，而且他提出85000美元之后银行一口就同意了。他只要再花大概一两万美元维修，这个房子就可以做Airbnb（中文“爱彼迎”，在线房屋租赁网站）。所以从整体上来讲，他可能以10万美元出头就拿到这个房子。而他做Airbnb，一个月大概能获到2500到3000美元的收入。当然Airbnb的具体表现取决于很多因素，具体收入怎么样我们还要根据不同的因素来衡量。但是即便我们按照50%的订房率来算，也有2000多美元的收入。你可以算一下，这个收入每个月的回报率达到2%，已经是非常高了。如果你以市场价来买的，20万来买那么你的回报率也就1%。
这就是今天我跟大家分享的一个从银行那边入手低价房源的渠道——REO。如果你在美国想要低价入手房源，不妨考虑一下。不过你需要去找那些在这方面有经验的经纪人去帮助你，因为这个当中的门道也是很多的。今天这个话题就聊到这里，谢谢大家，咱们下次再见。