替你感到激动!投资房的宝藏就在这里

你知道吗?在美国,以低于市场价入手房子的一个很好的途径是从银行拿房。究竟是怎么回事呢?今天我们来详细地谈一谈。

大家好,我是黄永明,我在美国休斯敦向你问好。

很多人听说过美国的法拍房,这个概念涉及的范围比较广,不是今天我们谈论的主题。很多人所说的法拍房,特指那些房贷欠款之后被拍卖的房子。为了讨论的简便,我们姑且采用这种定义。除了这种参与拍卖的途径拿到低于市场价的房源之外,还有一个途径,是从银行那边直接拿房。


银行手上为什么会有房子?通常有两种情况:一种是我们刚刚所说的法拍过程当中没有拍出去的房子,这些房子最后就落到银行手上。另外一种是屋主知道自己已经还不上贷款的情况下,就直接把这个房子过户给银行。这类房子有一个专门的名词叫做REO,Real Estate Owned,指的就是由银行持有的房源。在这些银行持有的房源中,实际上还是有很多“宝”。这些房子并不是由于拍卖没卖出去、房子很糟糕或者不适合投资,所以才落在银行手上。实际上不一定是这样子。

这些房子落在银行手上的可能性有很多,比如说起拍价太高。因为在美国如果房子是欠了房贷而被拍卖,那么这个房子的起拍价是根据欠款的金额以及利息、其他的律师费、手续费等,加在一起作为起拍价。有时候屋主贷款的时候贷款的额度高,但是后来房价降了,现在的市场价还不如贷款的金额,那这个时候它的起拍价已经高于市场价,自然是没有人要的。所以起拍价太高是一个原因。

另一个原因,比如天气不好。拍卖的时候天气不好,没有人去,那这个房子就没拍出去。还有一种情况,比如说这个拍卖会的宣传不好,没有什么人知道,所以就没有人去,也让房子拍不出去。所以各种可能性都是存在的,并不一定是房子不好才落到了银行手上,这当中还是可以淘到宝的。

从银行的角度来讲,银行本身并不是一个做房地产的机构,对于它们来说,手上持有这些房子并不是一个好的事情。为什么不是一个好的事情呢?因为对于银行来讲,这是不良资产,不能产生收入。不仅如此,据美国联邦政府要求,银行必须有储备金来维护这些房子。一般来讲,银行要把手上的资金流动起来,把钱放贷出去,才能够赚钱。现在银行手上压了一堆房子,这些房子不仅不产生收入,而且还得准备储备金,储备金还不能够贷出去。你说银行头疼不头疼?当然头疼!银行想不想把这些房子甩出去?当然想要甩出去!但是银行不能随便把这些房子卖出去。

有人说,银行为什么不登一个广告,五折的折扣把房子卖了?肯定是不能这么做。首先,这对于银行的形象有损失。我们可以想一想,如果看到一家银行五折卖房,那它的客户、合作伙伴对于这个银行的判断是什么样子的?这个银行是不是经营不善?再一个就是,美国联邦政府规定禁止银行对一个区域做房屋的倾销,因为这会影响当地的房价。所以不能简单地打折卖出去。那么你作为投资者,这个时候就可以跟银行去谈,我现在把你手上的房子买过来,当然前提是你要给我打一个折扣。对于银行来讲,很多条款都是可以谈的,包括你如果以贷款的方式去买的话,可以给你的利率打折。

相比你去拍卖会买法拍屋来讲, REO有几个好处。第一个是clear title,就是REO的产权是清晰的。一般来讲,银行已经把屋主之前欠的债务给还上,那么从银行手里面拿到的产权是清晰的。相比之下,如果是法拍屋,它可能还会欠其他的债款。这个时候你把它拍下来后还要把之前原屋主的债给还上。这也是很多的投资者朋友,尤其是新手,搞不太清楚的一个地方。这是另外一个话题,我们今天不展开讲述。当你去拍卖的时候,你要先搞清楚这个房子有没有其他的债务,这是一个重要的区别。

另一个区别就是,REO是基于市场价来定价,你要基于市场价再跟他还价,而不是基于欠款的额度,这是一个差别。第三个,法拍房基本上是不存在银行对房子维修的情况,它原本是什么样的就给你什么样。但如果是REO,银行可以给你一些credit,就是说在价格上面给你补贴一些维修的费用,让你去对房子进行维修,这是你谈判当中可以利用的地方。这些就是REO的好处。

在现实当中,这样的操作往往是可以成为投资房的一个重要来源。在我所投资的区域有人会这么做。比方说,在我所投资的区域,市场价的房子基本上是20万美元,有人最近以85,000美元就可以从银行拿了一套房,而且他提出85000美元之后银行一口就同意了。他只要再花大概一两万美元维修,这个房子就可以做Airbnb(中文“爱彼迎”,在线房屋租赁网站)。所以从整体上来讲,他可能以10万美元出头就拿到这个房子。而他做Airbnb,一个月大概能获到2500到3000美元的收入。当然Airbnb的具体表现取决于很多因素,具体收入怎么样我们还要根据不同的因素来衡量。但是即便我们按照50%的订房率来算,也有2000多美元的收入。你可以算一下,这个收入每个月的回报率达到2%,已经是非常高了。如果你以市场价来买的,20万来买那么你的回报率也就1%。

这就是今天我跟大家分享的一个从银行那边入手低价房源的渠道——REO。如果你在美国想要低价入手房源,不妨考虑一下。不过你需要去找那些在这方面有经验的经纪人去帮助你,因为这个当中的门道也是很多的。今天这个话题就聊到这里,谢谢大家,咱们下次再见。


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