快醒醒!你还在基于幻想买房吗?

在美国买房,首先要克制住的一个最大的冲动就是买一套漂亮的崭新的大房子。为什么是这样讲呢?我们今天来详细的分析一下。

我们在日常生活当中,把钱给出去的情况通常有两种:一种是消费,一种是投资。这两者有什么样的差别呢?它们在思维上的差别是非常大的。消费的时候,我们是基于幻想的。大家想一想,日常看到的广告,不管是汽车广告、香水广告还是服装广告,这个商品不重要,重要的是诞生的幻想。你去想自己开那个豪车的时候那种英姿飒爽的感觉,它所体现了你的社会地位;你去想你喷上香水的时候,你的个人感觉以及给周边的人带来的感觉;你设想自己穿上那件漂亮衣服的情景,感受你在镜子里面的情况,你在照片上面的形象等等,这些所有都是基于你的幻想去消费。

同样,买房的时候,业余的投资者和一般的买家,他们也是基于一种幻想。尤其是美国的房子,很多的照片是经过专业人士拍摄和后期处理。你会难以克制的冲动,去想象一下,自己住进这个房子之后的情节,在里面生活的情节。很多人就是基于这样的幻想而决定要买房,哪怕这个房子贵一些,只要它漂亮,就觉得值了。

但是如果我们从投资的角度来考虑,那么我们要认的是什么?我们要认的是数字,你的这个投资它在数字上是不是成立,而不是在于外表。我们假设这样的情况,同一个区位有两栋不同的房子,一栋房子是建了20年了,比较老的一个房子,另外一个是今年新建的,同样面积设施,差不多的一栋房子。第一栋房子的售价是18万美元,这样的房子能够租到1800美元一个月。那么你可以去算一下,每个月的租金比上购房款的比例是1%,这应该说是比较好的一个比例了。

第二栋是新房,卖家以25万美元卖给你,但是你能够租到2500美元一个月吗?是租不到的。就算你租金高一点,大不了1900美元一个月,但是无论怎么着,你都是到不了1%的这个比例。所以从数字上就显而易见,这么一个漂亮的新房子,它的收益率是低的。

我在这里再跟大家介绍一个概念叫做MAO,Maximum Acceptable Offer。它是指的美国这边的房屋的投资者在出价的时候,他能够出的最高的一个价格。比方说这栋房子,他在维修之后的市场价是20万美元,我拿这个维修后的价格(20万美元)乘以70%再减去我的维修成本,那么这个公式是,20万×70%就是14万,假如说你要花2万美元装修,你就再减去2万,就是14万减2万,也就是12万。所以,这套房子最高的出价也就12万。

我们可以设想一下,你以12万美元的价格把这个房子入手,花了2万装修,相当于最后你装修好了,你就赚了6万美元,对不对?因为这栋房子修好之后值20万。然后你再把它出租出去,这套房子假设一个月能够租到1800美元,这个时候你的比例已经超过了1%了,因为你是14万美元入手的。这才是真正的投资者思维。所以,投资者永远要找那些破房子,看起来是年久失修的,或者是去找那些低于市场价的房子,他永远不会用零售价去买房,更不会去买那些远远超出当地房价中位数水平的房子。

很多的中国朋友,一上来就看这个房子豪华漂亮,完全不顾当地的房价中位数是多少。也许这个地区的房价中位数是25万美元,然后他去买一个40万美元的房子,那这是好的投资吗?这显然不是。这是基于他的情感情绪,基于他的幻想做出来的投资。这也正是我们作为理性的投资者,需要避免的一个问题,就是克服这些幻想,克服这些情绪上面的冲动。同时,这是大家在美国买房的时候,特别需要注意的一点。因为美国的很多房子,看起来真的是非常漂亮,你很难去克制住自己的冲动。

但是正因为如此,我们才需要反复地强调,你一定要去算这个房屋的数字,看它在数字上面是不是成立的。在美国,一些专业的投资者就专门不去投那些看起来很豪华的房子,不投那些20万美元以上的房子,而是专门就投价格在15万美元到18万美元之间的房子,这些房子恰恰是很多中国买家看不上的。但是,他在收益、回报率方面恰恰是最好的。以上这些信息如果你花一些时间真正地理解和消化的话,对你的投资会大有帮助。

今天这个话题就聊到这里,谢谢各位,咱们下次再见。

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