在美国买房，首先要克制住的一个最大的冲动就是买一套漂亮的崭新的大房子。为什么是这样讲呢？我们今天来详细的分析一下。
我们在日常生活当中，把钱给出去的情况通常有两种：一种是消费，一种是投资。这两者有什么样的差别呢？它们在思维上的差别是非常大的。消费的时候，我们是基于幻想的。大家想一想，日常看到的广告，不管是汽车广告、香水广告还是服装广告，这个商品不重要，重要的是诞生的幻想。你去想自己开那个豪车的时候那种英姿飒爽的感觉，它所体现了你的社会地位；你去想你喷上香水的时候，你的个人感觉以及给周边的人带来的感觉；你设想自己穿上那件漂亮衣服的情景，感受你在镜子里面的情况，你在照片上面的形象等等，这些所有都是基于你的幻想去消费。
同样，买房的时候，业余的投资者和一般的买家，他们也是基于一种幻想。尤其是美国的房子，很多的照片是经过专业人士拍摄和后期处理。你会难以克制的冲动，去想象一下，自己住进这个房子之后的情节，在里面生活的情节。很多人就是基于这样的幻想而决定要买房，哪怕这个房子贵一些，只要它漂亮，就觉得值了。
但是如果我们从投资的角度来考虑，那么我们要认的是什么？我们要认的是数字，你的这个投资它在数字上是不是成立，而不是在于外表。我们假设这样的情况，同一个区位有两栋不同的房子，一栋房子是建了20年了，比较老的一个房子，另外一个是今年新建的，同样面积设施，差不多的一栋房子。第一栋房子的售价是18万美元，这样的房子能够租到1800美元一个月。那么你可以去算一下，每个月的租金比上购房款的比例是1%，这应该说是比较好的一个比例了。
第二栋是新房，卖家以25万美元卖给你，但是你能够租到2500美元一个月吗？是租不到的。就算你租金高一点，大不了1900美元一个月，但是无论怎么着，你都是到不了1%的这个比例。所以从数字上就显而易见，这么一个漂亮的新房子，它的收益率是低的。
我在这里再跟大家介绍一个概念叫做MAO，Maximum Acceptable Offer。它是指的美国这边的房屋的投资者在出价的时候，他能够出的最高的一个价格。比方说这栋房子，他在维修之后的市场价是20万美元，我拿这个维修后的价格（20万美元）乘以70%再减去我的维修成本，那么这个公式是，20万×70%就是14万，假如说你要花2万美元装修，你就再减去2万，就是14万减2万，也就是12万。所以，这套房子最高的出价也就12万。
我们可以设想一下，你以12万美元的价格把这个房子入手，花了2万装修，相当于最后你装修好了，你就赚了6万美元，对不对？因为这栋房子修好之后值20万。然后你再把它出租出去，这套房子假设一个月能够租到1800美元，这个时候你的比例已经超过了1%了，因为你是14万美元入手的。这才是真正的投资者思维。所以，投资者永远要找那些破房子，看起来是年久失修的，或者是去找那些低于市场价的房子，他永远不会用零售价去买房，更不会去买那些远远超出当地房价中位数水平的房子。
很多的中国朋友，一上来就看这个房子豪华漂亮，完全不顾当地的房价中位数是多少。也许这个地区的房价中位数是25万美元，然后他去买一个40万美元的房子，那这是好的投资吗？这显然不是。这是基于他的情感情绪，基于他的幻想做出来的投资。这也正是我们作为理性的投资者，需要避免的一个问题，就是克服这些幻想，克服这些情绪上面的冲动。同时，这是大家在美国买房的时候，特别需要注意的一点。因为美国的很多房子，看起来真的是非常漂亮，你很难去克制住自己的冲动。
但是正因为如此，我们才需要反复地强调，你一定要去算这个房屋的数字，看它在数字上面是不是成立的。在美国，一些专业的投资者就专门不去投那些看起来很豪华的房子，不投那些20万美元以上的房子，而是专门就投价格在15万美元到18万美元之间的房子，这些房子恰恰是很多中国买家看不上的。但是，他在收益、回报率方面恰恰是最好的。以上这些信息如果你花一些时间真正地理解和消化的话，对你的投资会大有帮助。
今天这个话题就聊到这里，谢谢各位，咱们下次再见。