新移民到美国犯的第一个错误

你注意到了吗?很多中国家庭移民到美国,做的第一件事情是买一套漂亮的大房子。然而从财富积累的角度来讲,这样的做法并不明智,为什么这么说呢?

很多朋友从中国移民到美国,他们做的第一件事情就是把中国的房子卖掉,然后在美国花40万美元、50万美元乃至100万美元,买一套漂亮豪华的大房子,例如独栋别墅,带有很大的院子,房子里面的各种崭新的设施非常漂亮。然而如果你想在美国快速积累财富的话,这样的做法其实并不明智。

为什么这样讲呢?我们去看一下那些富有的人,他们的财富是怎么来的?这当中有两点非常重要:第一点让钱为你工作,第二点就是花别人的钱。我们分别来看一下这两点。

如果你想要积累财富,你的途径无非两种。第一种是你自己为钱工作。每天上班给老板打工,给公司做贡献,然后老板给你发工资。另外一种做法是让钱为你工作。即便是最不会理财的人也很容易理解,如果你把钱放到银行里面去,银行每个月支付一定的利息,你什么事情也不用做。在美国这样的做法是非常缓慢,你需要把钱存放到银行里面800多年,你的钱才会翻一倍。但是相对而言,如果你把钱放在保险柜,把保险柜放在家里,那么这个钱完全就是“死钱”了,因为它并不能带来任何收入。

类似地,如果你买一套房子,自己住进去,这个钱也是“死钱”,因为房屋不给你带来收入。不但如此,你还要自己掏腰包去承担更多的成本。要知道,美国的房子跟中国的房子有很大的不同就在于它的持有成本,例如房产税、各种保险费用、物业费、维修的成本,每个月少则几百美元,多则几千美元。这些成本究竟是你自己来承担还是花别人的钱呢?这就说到了刚才我讲的第二点,我们要花别人的钱。怎么花别人的钱?如果你将房子用于出租,租客每个月给你租金,那么这个租金是可以覆盖你的持有成本的,而且还有盈余,产生现金流。这就是花别人的钱去养你的房子,覆盖房屋的持有成本。

现在摆在你面前的有两个选项,假设你有100万美元,第一个选项是你拿100万美元买一套豪华的住宅;第二个选项是以同样100万美元,买五套20万的房子,并拿出去出租,哪一种做法会让你更加快速地积累财富?这个答案是非常明显的,当然选择后者,因为这五套房子每个月给你产生收入,而另一选项中的100万美元的房子是属于自住,不产生收入,而且还要花钱进去。

有人说从长期来看,这一套100万美元房子的净值是会随着时间上升,20年以后,甚至30年以后,它就不仅仅只有100万美元了,价值肯定要高得多。但是如果从这个因素去考虑,那么五套20万的房子,在20年、30年以后一定比这个一套100万美元的房子更值钱,这是毫无疑问的事情。所以不管从哪一个角度来考虑,五套20万出租房,让你获得更多的财富。

我个人在美国也有出租房,但是我自己是租公寓住的。今天的核心要点其实就是一句话,你自己住的房子要租住,你买的房子要出租出去,这是在美国积累财富的一个基本逻辑。

这个逻辑取决于美国的社会文化。美国房地产投资的基本逻辑跟中国很不一样。在中国过去十几年里,你只要买一套房子,它就能够快速地升值,每年可能赚一百万或两百万。但是在美国,事情却不是这个样子,你需要适应美国的逻辑,需要利用美国的现实情况。在这样的情况下,如果你有买一套豪华的房子自住的冲动,请一定要克制住,这样子你才能够快速地积累财富。

另外我再提一点,如果你想去做出租房的话,最好的选择不是买single family,只有一个门户。这种房子当作出租房,要么它的入住率是100%,要么就是0%。因为只要租客一搬走,你就完全没有收入了。我个人就不买single family,而是选择买multifamily,就是一套房子里面有多个门户。哪怕其中一户租客搬走了,还有其他租客给你交房租,你仍然是在花别人的钱去支付这个房子的持有成本。

以上就是今天跟大家分享的内容。我想,对于很多在美国生活的朋友,这一点是非常重要的。今天就聊到这里,谢谢大家,咱们下次再见!

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