告诉你一个只有小圈子才知道的赚钱方法


在美国有一种巧妙的方式,让你成为债主,让别人给你还房贷,当然我指的并不是一开始贷给他一笔钱,那么这个做法是怎么实现的呢?

大家好,我是黄永明,我在美国休斯顿向你问好。

在美国的房地产投资界有一个小圈子,这个小圈子的人投资一种房贷的产品。这个房贷的法律文件,我们一般理解为mortgage,就像英文所说的pay my mortgage,还我的房贷。实际上mortgage不是贷款文件,而是一个抵押文件,是指你把自己的房产抵押给出借方,这样的法律文书叫做mortgage。而约定你的贷款金额期限,还款的额度等,这些都是另外一个法律文书约定的,叫promissory note,简称note,也就是期票。这个期票在美国是可以转让和买卖的。可以想象一下这件事情意味着什么?比方说有一个人欠了房贷,而且欠了两年三年,这个债主很头疼,为什么?因为这是他的不良资产。这个时候,债主愿意把note打折卖给你这个投资者。你可能会问,如果人家还不上贷款,我这个投资者把note买过来有什么好处吗?我怎么盈利呢?

这当中有两个主要的方法。

你可以找借款的人,和他达成新的协议或者谈一个方案,看看他为什么最开始的时候没有还上贷款。比如说借款的人原先丢了工作,但是现在又有新工作,有了重新还款的能力;或者有些人借贷,我们叫做ARM,Adjustable-Rate Mortgage,也就是一开始的时候利率是比较低的。比如说一年的利率是4%,过了几年以后,这个利率猛涨,涨到13%,借款的人还不上,他就不还了。现在你作为note holder(期票持有人),就可以和他谈一个deal,把利率降到7%,也许他就可以还了。这个时候你的note从原先的non-performing,一个不正常的note,变成一个performing,正常的note。你就获得了一个被动收入,每个月等他给你寄支票过来,对于你来讲相当于打折买到这个note。比方说我是最初的出借方,现在有一个欠款人张三,不还钱了。你作为投资者,我(出借方)以折扣价卖给你,有些出借方打三折五折,有些出借方会打六折七折。因此第一种方式就是,投资方以一个低折扣把这个note买过去,和借款方重新谈一个还款的方案,能够让他还上。

第二种处理方式,我们用另外的一个法律文件,叫做deed in lieu,主要指欠款人张三同意把这个房子直接过户给出借方,出借方就把他的债务直接给免除。这意味着你以非常低的价格拿到一个房产。如果你有处理这个房产的能力,你可以把它转手卖出去,然后获利。

如果你是一个financial investor,也就是说你是注重于金融层面上,那么你就选第一种方案,如果你是real estate investor,注重房地产层面上,你就可以选第二种方案。

在这样的一个投资策略中,你需要注意的是两种不同的房贷,一个叫first mortgage,一个叫second mortgage。First mortgage 就是张三买房的时候,他的第一个房贷叫做first mortgage。那么后来他又贷了一笔钱,叫second mortgage。你在做note investing的时候要区分这两种不同的房贷,因为两者的成本是不一样的。

对于first mortgage,你的成本会比较高。假设张三不还房贷,并且欠了其他的债务,比如房屋的保险、房产税等。那以后这些债务跟你有什么关系?当然有关系,你必须去维护这个房屋。比方说刮了一阵风,树倒了把房子砸坏,这个资产就不值这么多钱。对于你来讲,你就有损失。如果张三不买房屋保险,你就得买,把这个房子给保住,这是第一点。

第二点是刚才说的房产税的问题。如果张三欠了房产税,那么在优先级上tax lien(房产税留置权)是高于你的mortgage lien。如果政府先对他的房产税欠款做一个丧失赎回权,那么你的mortgage lien可能会被抹掉,也就意味着你的抵押物不存在了,变成了一个无抵押物贷款。你去追回张三欠你的钱的时候,肯定麻烦很多。所以对于first mortgage来讲,你的成本会比较高,你不仅要把刚才的房屋保险给交了,还要把张三欠的房产税给交了。

那么second mortgage呢?天塌了个儿大的顶着。一般来讲first mortgage会先把上述欠款都还了,到你手上就没有这些债务。但是second mortgage也有一些劣势,这也是你在投资的过程当中需要了解的。

最后我想提一下,如果你真正地进入到note investing的投资圈子里面,你会发现有一些notes是公开销售的,在网站上就可以买到。有一些是圈子里面有的,圈子里面有句行话叫tape,就是做note investing的人手上会有一组notes,像磁带一样打包卖给你,这个时候你可以选其中几个或者是整个打包买下来,通常卖方希望买方整个打包买下来。

以上就是今天和大家介绍的note investing。

今天先到这里,谢谢大家,我们下次再见!

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