在美国有一种巧妙的方式，让你成为债主，让别人给你还房贷，当然我指的并不是一开始贷给他一笔钱，那么这个做法是怎么实现的呢？
大家好，我是黄永明，我在美国休斯顿向你问好。
在美国的房地产投资界有一个小圈子，这个小圈子的人投资一种房贷的产品。这个房贷的法律文件，我们一般理解为mortgage，就像英文所说的pay my mortgage，还我的房贷。实际上mortgage不是贷款文件，而是一个抵押文件，是指你把自己的房产抵押给出借方，这样的法律文书叫做mortgage。而约定你的贷款金额期限，还款的额度等，这些都是另外一个法律文书约定的，叫promissory note，简称note，也就是期票。这个期票在美国是可以转让和买卖的。可以想象一下这件事情意味着什么？比方说有一个人欠了房贷，而且欠了两年三年，这个债主很头疼，为什么？因为这是他的不良资产。这个时候，债主愿意把note打折卖给你这个投资者。你可能会问，如果人家还不上贷款，我这个投资者把note买过来有什么好处吗？我怎么盈利呢？
这当中有两个主要的方法。
你可以找借款的人，和他达成新的协议或者谈一个方案，看看他为什么最开始的时候没有还上贷款。比如说借款的人原先丢了工作，但是现在又有新工作，有了重新还款的能力；或者有些人借贷，我们叫做ARM，Adjustable-Rate Mortgage，也就是一开始的时候利率是比较低的。比如说一年的利率是4%，过了几年以后，这个利率猛涨，涨到13%，借款的人还不上，他就不还了。现在你作为note holder（期票持有人），就可以和他谈一个deal，把利率降到7%，也许他就可以还了。这个时候你的note从原先的non-performing，一个不正常的note，变成一个performing，正常的note。你就获得了一个被动收入，每个月等他给你寄支票过来，对于你来讲相当于打折买到这个note。比方说我是最初的出借方，现在有一个欠款人张三，不还钱了。你作为投资者，我（出借方）以折扣价卖给你，有些出借方打三折五折，有些出借方会打六折七折。因此第一种方式就是，投资方以一个低折扣把这个note买过去，和借款方重新谈一个还款的方案，能够让他还上。
第二种处理方式，我们用另外的一个法律文件，叫做deed in lieu，主要指欠款人张三同意把这个房子直接过户给出借方，出借方就把他的债务直接给免除。这意味着你以非常低的价格拿到一个房产。如果你有处理这个房产的能力，你可以把它转手卖出去，然后获利。
如果你是一个financial investor，也就是说你是注重于金融层面上，那么你就选第一种方案，如果你是real estate investor，注重房地产层面上，你就可以选第二种方案。
在这样的一个投资策略中，你需要注意的是两种不同的房贷，一个叫first mortgage，一个叫second mortgage。First mortgage 就是张三买房的时候，他的第一个房贷叫做first mortgage。那么后来他又贷了一笔钱，叫second mortgage。你在做note investing的时候要区分这两种不同的房贷，因为两者的成本是不一样的。
对于first mortgage，你的成本会比较高。假设张三不还房贷，并且欠了其他的债务，比如房屋的保险、房产税等。那以后这些债务跟你有什么关系？当然有关系，你必须去维护这个房屋。比方说刮了一阵风，树倒了把房子砸坏，这个资产就不值这么多钱。对于你来讲，你就有损失。如果张三不买房屋保险，你就得买，把这个房子给保住，这是第一点。
第二点是刚才说的房产税的问题。如果张三欠了房产税，那么在优先级上tax lien（房产税留置权）是高于你的mortgage lien。如果政府先对他的房产税欠款做一个丧失赎回权，那么你的mortgage lien可能会被抹掉，也就意味着你的抵押物不存在了，变成了一个无抵押物贷款。你去追回张三欠你的钱的时候，肯定麻烦很多。所以对于first mortgage来讲，你的成本会比较高，你不仅要把刚才的房屋保险给交了，还要把张三欠的房产税给交了。
那么second mortgage呢？天塌了个儿大的顶着。一般来讲first mortgage会先把上述欠款都还了，到你手上就没有这些债务。但是second mortgage也有一些劣势，这也是你在投资的过程当中需要了解的。
最后我想提一下，如果你真正地进入到note investing的投资圈子里面，你会发现有一些notes是公开销售的，在网站上就可以买到。有一些是圈子里面有的，圈子里面有句行话叫tape，就是做note investing的人手上会有一组notes，像磁带一样打包卖给你，这个时候你可以选其中几个或者是整个打包买下来，通常卖方希望买方整个打包买下来。
以上就是今天和大家介绍的note investing。
今天先到这里，谢谢大家，我们下次再见！