在前面，我曾说过在佛罗里达州有一种投资策略：只要你帮原屋主把拖欠的物业费给交了，就能够获得这个房屋的产权。最近有一位朋友追问我一个非常好的问题，今天我就来谈一谈这个问题。
大家好，我是黄永明，我在美国休斯敦向你问好。
前段时间，我在视频当中提到了在佛罗里达州有一种投资策略，简单来说，你把别人拖欠的物业费交了，这个房屋的产权就是你的了，然后你再将这个房子出租，以此来盈利。那么有位朋友就问我一个问题——HOA和Mortgage的优先级问题，如何知道两者谁在前谁在后？那么今天我就来跟大家解释一下这个话题。
说到优先级，我首先要提及这一个概念叫做lien（留置权），主要指的是如果你欠了别人的钱，别人就在你的房产上加一个负担。这个“负担”不是一个实物，指的是概念上的“负担”。假设你的房产有了这个负担之后，就没有办法正常的过户了。比如，你去做房贷，把房子抵押出去后，这个房屋就有一个mortgage lien，即房贷的留置权。这个时候，你得先把这个lien解决后，你的房子才能够正常过户。美国的lien有各种各样的形式，比方说业主请房屋建造人员做装修，未及时付清工程款，这个时候他可能给你加一个mechanic’s lien（建筑工程留置权）；比方说业主的草坪没有进行打理，政府来处理后，那么政府可能在该业主的房子上面加一个municipal lien，即市政留置权；如果你欠了政府的个人所得税，政府可能也在你的房产上加一个lien等等。
从理论上说，同一处房产可能同时存在多个lien。这些lien是有先后顺序的，也就是说如果你的房子被拍卖，拍卖后的钱先还哪一个lien，这当中是有一个先后顺序的。所以这个就叫做lien的优先级。
我们先说lien优先级的一般原则，lien的优先级是按照在政府登记的顺序来排队。一般来讲，债权人在县级政府登记lien，等到房产被拍卖以后就看看哪一个债权人先去登记。这里假设你的房子被拍卖了30万美元，按照排队的顺序来还款，还到谁没钱了，对不起那就没钱了。
但是上述的原则是一般原则，每个州具体的情况还不一样。一般来讲，如果你欠了联邦的税收，这个lien可以站前排。有一些lien不是完全按照登记的顺序来的，比如说HOA的lien也可以排在前面。比方说我所在的德州，这里lien的顺序是这样的：第一位是市政留置权，第二是联邦税留置权，第三是物业费留置权（最多六个月的物业费的留置权），第四是建筑工程留置权，再往后才是那些按照时间顺序登记的留置权。所以前四位留置权的顺序是固定的，后面的留置权才按照登记的顺序。
如果我们去比较HOA的留置权和Mortgage的留置权，这两者通常的顺序是第一笔贷款在第一位， HOA在第二位，最后是第二笔贷款。为什么呢？其实很好理解，假设你去买房，首先做了一个房贷，这个房贷就是first mortgage（第一笔房贷）。然后你住进小区成为了业主之后，这时才会有HOA的lien存在。然后接下来的第二贷款是在HOA之后。我之前讲过的佛罗里达投资策略当中，也是按照这样的一个顺序。
但是还有很多的例外，在美国大概有20个州被称之为super-lien state，就是州的法律规定了HOA的留置权排在mortgage之前。不管HOA的留置权是什么时候去政府那边登记，它自动地排在lortgage之前，也就是super lien。比如说像马里兰、俄勒冈、康涅狄格等等，大概有20个州是采用这样的方式。
每个州的情况不一样，当中还涉及到一个复杂问题，美国的屋主协会一开始在政府需要登记文件，这个文件叫做协议、条款与限制声明，简称CC&Rs。CC&Rs规定了协会很多的具体条件。有一些州以CC&Rs登记的时间为准，也就是你的HOA是在CC&Rs之后再登记的一个lien，那么即使HOA的lien在mortgage之后，只要CC&Rs登记是在mortgage之前，仍然认为HOA的lien在mortgage之前。
最后我来简单地回答网友的问题——HOA和mortgage优先级的问题， 如何知道两者谁在前谁在后？一般情况下，佛罗里达的mortgage排在HOA之前。但是不同的情况下，它还有各种具体的情况，不是用几分钟的时间就能够讲清楚的。再者，如果你不在佛罗里达，你需要去查询你所在的州是怎么规定的，有的时候还要去查询HOA的CC&Rs是怎么写的，还有一些州会根据HOA的CC&Rs文件条款进行判断。
以上就是对于HOA和mortgage优先级问题的解答。其实对于佛罗里达的投资策略来讲，我认为关键之处不在于留置权的优先级，而在于另外一个问题。在下一期视频当中，我会跟大家讲一讲我认为更重要的问题：它决定了为什么投资者要在佛罗里达做这件事情，而不选择在其他州。
今天就聊到这里，谢谢大家，咱们下次再见。