欠什么债,也不能欠这四种债

在前面,我曾说过在佛罗里达州有一种投资策略:只要你帮原屋主把拖欠的物业费给交了,就能够获得这个房屋的产权。最近有一位朋友追问我一个非常好的问题,今天我就来谈一谈这个问题。

大家好,我是黄永明,我在美国休斯敦向你问好。

前段时间,我在视频当中提到了在佛罗里达州有一种投资策略,简单来说,你把别人拖欠的物业费交了,这个房屋的产权就是你的了,然后你再将这个房子出租,以此来盈利。那么有位朋友就问我一个问题——HOA和Mortgage的优先级问题,如何知道两者谁在前谁在后?那么今天我就来跟大家解释一下这个话题。

说到优先级,我首先要提及这一个概念叫做lien(留置权)主要指的是如果你欠了别人的钱,别人就在你的房产上加一个负担。这个“负担”不是一个实物,指的是概念上的“负担”。假设你的房产有了这个负担之后,就没有办法正常的过户了。比如,你去做房贷,把房子抵押出去后,这个房屋就有一个mortgage lien,即房贷的留置权。这个时候,你得先把这个lien解决后,你的房子才能够正常过户。美国的lien有各种各样的形式,比方说业主请房屋建造人员做装修,未及时付清工程款,这个时候他可能给你加一个mechanic’s lien(建筑工程留置权);比方说业主的草坪没有进行打理,政府来处理后,那么政府可能在该业主的房子上面加一个municipal lien,即市政留置权;如果你欠了政府的个人所得税,政府可能也在你的房产上加一个lien等等。

从理论上说,同一处房产可能同时存在多个lien。这些lien是有先后顺序的,也就是说如果你的房子被拍卖,拍卖后的钱先还哪一个lien,这当中是有一个先后顺序的。所以这个就叫做lien的优先级。

我们先说lien优先级的一般原则,lien的优先级是按照在政府登记的顺序来排队。一般来讲,债权人在县级政府登记lien,等到房产被拍卖以后就看看哪一个债权人先去登记。这里假设你的房子被拍卖了30万美元,按照排队的顺序来还款,还到谁没钱了,对不起那就没钱了。

但是上述的原则是一般原则,每个州具体的情况还不一样。一般来讲,如果你欠了联邦的税收,这个lien可以站前排。有一些lien不是完全按照登记的顺序来的,比如说HOA的lien也可以排在前面。比方说我所在的德州,这里lien的顺序是这样的:第一位是市政留置权,第二是联邦税留置权,第三是物业费留置权(最多六个月的物业费的留置权),第四是建筑工程留置权,再往后才是那些按照时间顺序登记的留置权。所以前四位留置权的顺序是固定的,后面的留置权才按照登记的顺序。

如果我们去比较HOA的留置权和Mortgage的留置权,这两者通常的顺序是第一笔贷款在第一位, HOA在第二位,最后是第二笔贷款。为什么呢?其实很好理解,假设你去买房,首先做了一个房贷,这个房贷就是first mortgage(第一笔房贷)。然后你住进小区成为了业主之后,这时才会有HOA的lien存在。然后接下来的第二贷款是在HOA之后。我之前讲过的佛罗里达投资策略当中,也是按照这样的一个顺序。

但是还有很多的例外,在美国大概有20个州被称之为super-lien state,就是州的法律规定了HOA的留置权排在mortgage之前。不管HOA的留置权是什么时候去政府那边登记,它自动地排在lortgage之前,也就是super lien。比如说像马里兰、俄勒冈、康涅狄格等等,大概有20个州是采用这样的方式。

每个州的情况不一样,当中还涉及到一个复杂问题,美国的屋主协会一开始在政府需要登记文件,这个文件叫做协议、条款与限制声明,简称CC&Rs。CC&Rs规定了协会很多的具体条件。有一些州以CC&Rs登记的时间为准,也就是你的HOA是在CC&Rs之后再登记的一个lien,那么即使HOA的lien在mortgage之后,只要CC&Rs登记是在mortgage之前,仍然认为HOA的lien在mortgage之前。

最后我来简单地回答网友的问题——HOA和mortgage优先级的问题, 如何知道两者谁在前谁在后?一般情况下,佛罗里达的mortgage排在HOA之前。但是不同的情况下,它还有各种具体的情况,不是用几分钟的时间就能够讲清楚的。再者,如果你不在佛罗里达,你需要去查询你所在的州是怎么规定的,有的时候还要去查询HOA的CC&Rs是怎么写的,还有一些州会根据HOA的CC&Rs文件条款进行判断。

以上就是对于HOA和mortgage优先级问题的解答。其实对于佛罗里达的投资策略来讲,我认为关键之处不在于留置权的优先级,而在于另外一个问题。在下一期视频当中,我会跟大家讲一讲我认为更重要的问题:它决定了为什么投资者要在佛罗里达做这件事情,而不选择在其他州。

今天就聊到这里,谢谢大家,咱们下次再见。

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