美国普通90后是如何进行房地产投资的?

每次我跟年轻人提到房地产投资的时候,经常遇到的一个反对意见,他们总说没有钱做房地产投资。那么在美国,那些20多岁的年轻人是如何进行房地产投资的呢?

大家好,我是黄永明,我在美国休斯敦向你问好。

今天我与大家聊一聊,在美国,那些20多岁的年轻人怎样进行房地产投资?虽然大部分的年轻人没有足够的积蓄,但是他们却有一种很好的方式。这种方法有一个专门的名词叫house hack Hack,原本指黑客入侵的一种方式,而在这里主要是指对房子进行创造性地使用和利用。

House hack有各种不同的策略和技巧。其中有一种叫traditional house hack 。这样的概念指的是什么呢?美国的住宅有多种不同的类型,最常见的是中国人所说的独栋别墅(single family home),但我认为“single family home”的中文翻译是不准确的。实际上与“single family home”相对的是Duplex、Triplex、Fourplex 等类型的房屋,也就是同样的一栋房子带有两户、三户、四户及其以上的单元。

那么这样的房子对于美国年轻人来讲,他们应该怎么投资呢?答案是选择向FHA(Federal Housing Administration),联邦住宅管理局贷款。这时候,只要交3.5%的首付,就能把这个房子买下来。买下来后,他们可以选择自己住一个单元,再出租一个单元。以后每个月的成本,包括居住的成本,以及房贷,都可以通过租金相抵消。也就相当于他们可以免费住这个房子,免费地还房贷。住满一年后,他们就可以搬走了。这时,你也许会问,为什么一开始就要在那住?因为这种贷款的申请要求是贷款人必须自住,不能够用于投资。当他们搬到另外一个地方,就可以把这两户全部都租出去,然后在其他地方申请再买一个duplex(一栋两户的别墅),再重复前面的过程,也许在此期间需要重复很多轮,最后等到房贷还清了,同时也就拥有大量的现金流,也积累了很多套的房子。这就是传统的 house hack 投资方式。

除此之外,还有很多其他不同的方式。比如,你买了一个single family home,然后选择自己住其中一间房,把其它的房间用于出租。在当今时代,随着VRBO等短租房平台网站不断兴起,房屋出租变得非常地容易。如果你能够吃苦,可以住在起居室,然后把所有的卧室都租出去,那么你就会拥有更多的现金流。如果你还能再吃苦,可以花2000美元去买一个stationary RV(stationary recreational vehicle),就是固定的房车。把这个房车固定在你家旁边,接上水电自己进去住,然后将整栋房子出租。对于年轻人来讲,他们是比较能够忍受这样的居住生活条件,再加上他们还没有成家,所以他们对住房面积等要求不高。所以上述的house hack就特别适合20多岁的年轻人,也能帮助他们积累第一笔财富。

如果动手能力比较强的,还可以选择买一个破房子。因为破房子的价格低。当你住进去后,对这个房子进行维修,边住边修,修好一部分就租出去一部分,如果把卧室先修好就把卧室租出去。两年后,等到把房子全面修好,再把房子转手卖出去,这个时候你就能赚到一大笔钱,不仅包括前期短租的现金流,还包括后面翻卖整栋房子的钱。而且房子的增值也能有几万美元。那为什么要住两年,再进行下一轮投资呢?这跟美国的贷款政策是有关系的。

除了上面我列举的投资方式,其实还是有很多花样的。但我只是说了其中的一些例子,今后也会跟大家继续探讨。在美国做房地产投资,你不一定需要几十万美元或者上百万美元的资本才能玩,哪怕只有几万美元,甚至几千美元,你都可以开始你的投资。那如何用几千美元进行投资呢?请你关注我的微信公众号——北美掘金,我会在未来日子里慢慢地为大家介绍。如果你翻看往期的视频,你会发现我经常向大家介绍一些非常实用的美国房产投资技巧和策略。实际上只要你把其中的一个策略运用好了,对你来说就是一个变革性的变化。

那么今天就跟大家聊到这里,咱们下次再见!

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