你帮别人把物业费交了,他的房子就是你的了


你知道吗?在美国某些州,你只需花几千美元把一个房产拍卖过来,然后出租,半年后就可以收回本钱,以后所有的租金就成为了你的个人利润。


大家好,我是黄永明,我在美国休斯顿向你问好。


今天我来介绍一种房地产投资的策略。这种策略在美国某些州非常流行,却鲜为人知。因为每个州有不同的法律,所以这样的一个策略并不都能适用于美国所有的地方。在这里,我要谈到的概念是HOA Fee(屋主协会费) 。如果你在美国生活过或者是在美国租房买房,都会遇到它。HOA Fee中的HOA是指Homeowner’s Association(屋主协会),HOA Fee 类似于中国的物业费。在中国,业主可以因为物业服务不满意而拒绝缴纳物业费。但是在美国,如果你在美国欠了HOA Fee的话,HOA有权利把你的房子拍卖抵债。


于是,在佛罗里达州就出现了一种很有意思的投资方式。每个投资者都可以去参与HOA举办的拍卖会。一般来说,物业费也就几千美元,高一点也就是一两万美元。当投资者把物业费缴清之后,就可以获得这所房子的所有权。虽然听起来很简单,但是这当中可能隐含一个重大的问题:原屋主不仅欠了HOA Fee,同时还涉及其他的债务,比如房贷。所以,有时候拍卖的房子除了拖欠HOAFee,可能还包含房贷。


举一个真实的案例。有人在HOA的拍卖会上以19,500美元拍了一个房产。但是,该房产还隐含609,000美元的房贷。这当中有一个问题,当投资者把这个房产拍卖下来后,不仅获得该房产的所有权,同时也需承担原有的债务。这些债务,我们称之为留置权。也就是说,投资者以19,500美元的价格拍下这所房子后,还欠银行609,000美元。而这个房子本身只值25万美元。这时候很多人就会问为什么会有人愿意这样做呢?这样做岂不是很不划算吗?


其实在美国所有的州,留置权都有一个优先级,有的时候HOA Fee在Mortgage(房贷)之上,有的时候Mortgage在HOA Fee之上。当HOAFee在Mortgage之上,投资者选择参与HOA的拍卖会时,因为高一级的留置权能够把次一级的留置权抹掉,投资者不需要承担债务。但是当Mortgage在HOA Fee之上,投资者选择参与HOA拍卖时,投资者不仅要缴纳HOA Fee,还要承担一定的房贷。而房贷要走很久的法院的司法程序,例如在佛罗里达可能要等两三年。再者,屋主可以有各种办法去拖延整个时长。这时候对于投资者来说,花了几千美元取得房子的所有权,就能够出租两三年。


假设投资者以19,500美元拍下这所房子。出租时间为三年,月租金是2500美元,加上房屋的一些持有成本,也许他一年之内就能够把投资给拿回来。而后面的两年就是他的收入,即房租收入。有些投资者甚至在原屋主还居住在这个房子里的时候,把这个房子拍过来再租回给原屋主。那么原先的房东就变成了租客,直到银行把这个房子再做一个foreclosure(丧失赎回权),把房子拿走。因为在这时候Mortgage的优先级在HOA Fee(物业费)之上。


从上述理论来看,如果你学会这种投资方式的话,就可以花5000美元拍一个房子去出租,每月租金是1000美元,六七个月之后,本钱就收回来了,之后的每月租金收入全部都是你的个人收益了。


今天这个策略就跟大家分享到这里,咱们下次再见!

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