你知道吗？在美国某些州，你只需花几千美元把一个房产拍卖过来，然后出租，半年后就可以收回本钱，以后所有的租金就成为了你的个人利润。
大家好，我是黄永明，我在美国休斯顿向你问好。
今天我来介绍一种房地产投资的策略。这种策略在美国某些州非常流行，却鲜为人知。因为每个州有不同的法律，所以这样的一个策略并不都能适用于美国所有的地方。在这里，我要谈到的概念是HOA Fee（屋主协会费） 。如果你在美国生活过或者是在美国租房买房，都会遇到它。HOA Fee中的HOA是指Homeowner’s Association（屋主协会），HOA Fee 类似于中国的物业费。在中国，业主可以因为物业服务不满意而拒绝缴纳物业费。但是在美国，如果你在美国欠了HOA Fee的话，HOA有权利把你的房子拍卖抵债。
于是，在佛罗里达州就出现了一种很有意思的投资方式。每个投资者都可以去参与HOA举办的拍卖会。一般来说，物业费也就几千美元，高一点也就是一两万美元。当投资者把物业费缴清之后，就可以获得这所房子的所有权。虽然听起来很简单，但是这当中可能隐含一个重大的问题：原屋主不仅欠了HOA Fee，同时还涉及其他的债务，比如房贷。所以，有时候拍卖的房子除了拖欠HOAFee，可能还包含房贷。
举一个真实的案例。有人在HOA的拍卖会上以19,500美元拍了一个房产。但是，该房产还隐含609,000美元的房贷。这当中有一个问题，当投资者把这个房产拍卖下来后，不仅获得该房产的所有权，同时也需承担原有的债务。这些债务，我们称之为留置权。也就是说，投资者以19,500美元的价格拍下这所房子后，还欠银行609,000美元。而这个房子本身只值25万美元。这时候很多人就会问为什么会有人愿意这样做呢？这样做岂不是很不划算吗？
其实在美国所有的州，留置权都有一个优先级，有的时候HOA Fee在Mortgage（房贷）之上，有的时候Mortgage在HOA Fee之上。当HOAFee在Mortgage之上，投资者选择参与HOA的拍卖会时，因为高一级的留置权能够把次一级的留置权抹掉，投资者不需要承担债务。但是当Mortgage在HOA Fee之上，投资者选择参与HOA拍卖时，投资者不仅要缴纳HOA Fee，还要承担一定的房贷。而房贷要走很久的法院的司法程序，例如在佛罗里达可能要等两三年。再者，屋主可以有各种办法去拖延整个时长。这时候对于投资者来说，花了几千美元取得房子的所有权，就能够出租两三年。
假设投资者以19,500美元拍下这所房子。出租时间为三年，月租金是2500美元，加上房屋的一些持有成本，也许他一年之内就能够把投资给拿回来。而后面的两年就是他的收入，即房租收入。有些投资者甚至在原屋主还居住在这个房子里的时候，把这个房子拍过来再租回给原屋主。那么原先的房东就变成了租客，直到银行把这个房子再做一个foreclosure（丧失赎回权），把房子拿走。因为在这时候Mortgage的优先级在HOA Fee（物业费）之上。
从上述理论来看，如果你学会这种投资方式的话，就可以花5000美元拍一个房子去出租，每月租金是1000美元，六七个月之后，本钱就收回来了，之后的每月租金收入全部都是你的个人收益了。
今天这个策略就跟大家分享到这里，咱们下次再见！