作者：黄永明
我们做投资经常会提到一个概念叫回报率，通常我们指的是Retrun of Investment（ROI）。
但是，有的时候我们会看到另外一个概念叫IRR，它是Internal Rate of Return的缩写，也就是内部回报率。
从字面上，我们很容易把它理解为是回报率的一种计算方式，但实际上它指的并不是回报率。
究竟指的是什么？它的含义是什么？假设一组数字就比较容易来理解了。
假设你做一笔投资，投资额是10万美元，投资的期限是4年，我把这个数字列在这个表格上。
第零年的时候，你投出去10万美元。请问，你在这个时候的盈亏是怎样的？我们可以理解为你亏损了10万美元，因为你掏了10万美元出去。
第一年的时候你收入15,000美元，第二年收入25,000美元，第三年收入35,000美元，第四年收入40,000美元。现在我问你，整个周期下来，你的盈亏是怎样的？
最简单直接的计算，就是我们把第一行所有这些数字相加，得出来15,000美元，我们就得到结论说我们赚了15,000美元。
但是请等一等，你仔细想一下，这当中有一个问题。
第零年的时候你投入了10万美元是第零年的10万美元，第一年你收入15,000美元是那个时候的15,000美元，第二年的25,000美元是那个时候的2,5000美元，它们是在不同的时间点的，
它们的价值其实是并不是用一个尺子来衡量的。你能够简单地把它们相加吗？似乎并非如此。
我们要把它们相加，应该怎么做？
首先，把每一年的钱换算到第零年的价值，也就是NPV（净当前价值）。这个时候我们是用同一把尺子在衡量所有的这些资金的，这个时候我们就可以把它相加了。
NPV该怎么算呢？是有一个公式的。Present Value（当前价值）等于 Cash Flow（现金流）除以1加上Discount Rate（折扣率）的n次方。
这个当中涉及到几个概念。一个是当前价值，刚才我们讲了它是什么意思。然后cash flow，就是在一年或者一个月或者是多长时间当中，特定的一个时间段当中的现金流。
接下来是discount rate（折扣率）——资本是有成本的，随着时间的流逝，你去算它的价值是要打折扣的，这就是折扣率。而n就是你在算第几年或者是第几个月的时候，就是n等于几。
假设说，我们刚才的这笔投资，它的折扣率是12%的话，我们按照刚才的公式就很容易算出来，在第一年的时候你收入15,000美元，它实际上相当于当前的多少钱？相当于当前的13,393美元。第二年的25,000美元相当于当前的20,000美元，第3年的35,000美元相当于当前的25,000美元，第4年4万美元相当于当前的25,478美元。
这个时候，我们把第二行所有这些数字相加，得出来一个负的16,129美元。
你会发现，如果我们按照第一种方法简单的相加，我们会得到我们赚了15,000美元；但是如果我们把所有的数字算到当前价值的时候再相加，我们会发现我们实际上亏损了16,129美元，差别就是这么大。
那说了这么多，实际上我们去解释了NPV是什么。IRR又是什么？
IRR它指的就是，当折扣率是多少的时候，NPV为0。
仔细想一下这是什么意思……也就是说，当折扣率是多少的时候，我既不赚钱也不亏钱，这个分水岭在哪里？
折扣率它取决于几个不同的因素，一个叫做WACC，它是Weighted Average Cost of Capital（资本成本的加权平均值）。使用资本的时候是有成本的，这个成本可能还分为不同的类别，你要对它做加权，然后算出来一个值，就是资本成本的加权平均值WACC。
接下来还有一个 Risk Free Rate of Return。就是你去做投资的时候，有百分之几的回报是无风险能够获得的。
你可以看出来，这两个数字其实是相当复杂的，而且有很多的假设性的成分。
不但如此，我们在算IRR的时候，还要假设很多其他的数字。
比如说，未来的每一年或者是每一个月份的现金流是多少？未来你这个项目结束的时候，你卖出的时候卖出的价格是多少？包括未来你卖出的时候，那个时候的税务又是怎样的？
所以你要假设很多的数字，最后算出来这个究竟会有多准？实际上只是一个参考，它并不会很准的。这当中假设的元素太多了。
有的时候，我们看到一个项目方提供的资料上面满满当当地把这些数字列出来，算出来看起来非常的专业，看起来确实是很好，好像是非常清晰，非常的有依据。
但实际上，当你理解了以后，你会知道其中很多的数值是假设出来的，你也就知道IRR只能参考。
我们从最宏观的角度来讲，IRR它究竟意味着什么？
它意味着，如果在现实当中，你的资本的成本低于IRR的时候，你是赚钱的。比如说你算出来IRR是7%，而你这个资本是靠债务而来的，债务它的利息是5%，你就知道5%低于7%，所以这个时候你是赚钱的。但假如说利息是8%的时候，它高于了7%，你就知道这个项目是会亏钱的。
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