消费主义是中产阶级最大的陷阱吗？
是，又不是，取决于你在过去十年时间买对了什么？
在过去十年咬咬牙，贷款分期30年买下高级独栋别墅的美国中产阶级笑了！
1
根据美联储的消费者财务调查，拥有房屋是美国积累财富的途径。2019 年，房主的财富中位数为 254,900 美元，而租房者的中位数为 6,270 美元。
对于除最高收入家庭之外的所有家庭来说，房子永远是家庭资产占比最大的部分。过去十年蓬勃发展的住宅房地产市场使几乎每个美国房主都富裕起来。
然而，笑得最大声的不是他们，而是美国富人阶级。
根据NAR周三发布的一份报告，从 2010 年到 2020 年，大约 71% 的住房财富增长来自高收入家庭。
反向推理，我们可以得出结论，过去十年，美国富人最热衷的投资还是房地产！
很多人会说，这次乌克兰危机，基辅的房子跌的没人要，囤那么多带不走的房屋是负担。但是就概率而言，美国本土爆发热战几乎为“0”。
2
除此之外，房屋暴跌的可能性还有吗？
我们看几张美国分州典型房屋价值走势图，结果就一目了然了。这是我在美国最大的找房网站Zillow上分别选取的尔湾、达拉斯、旧金山三个热门城市的典型房源。
不难看出，每套房源的整体价值走向都是向上的，而且在近几年上涨的幅度有显著提高。
每套房源的价格变化明显呈现三个阶段，每个阶段的增速提升。特别是近一年，价值几乎是成90度断崖式向上飙涨。
特别是受疫情影响，美国人对住房环境的要求更高，市面上匹配的房屋稀缺，无形中加剧了竞价的压力。
尔湾的那套住宅价值水平算中等，是典型的美国中产阶级最爱。明显看到近一年售价直接增长了近100万美元，相较于十年前水平，单纯房屋增值回报率高达近250%。
近十年高达250%的回报率，相当于每年25%的回报，扣除杂七杂八的房产税，物业管理费，贷款利率和保险费，按5%计算，净回报率高达年化20%。
3
NAR 表示，总体而言，美国自住房屋的总价值在过去十年中增长了 8.2 万亿美元，达到 24.1 万亿美元。过去两年，随着需求旺盛和供应有限，房价飙升，这些财富增长仍在继续。
美国中产阶级一般都是企业的高管或者专业人才，比如医生、律师等。虽然薪酬相对不错，但是工资是有明显的天花板的，就回报率而言，不算高。这样看来，买对房产会成为中产阶级最成功的一次投资。
但毕竟中产收入阶层只占美国人口的一部分，那富人阶层和低收入阶层的财富状况有什么变化呢？
根据美国房地产经济人协会的数据表明，美国中等收入家庭持有的住房财富占比从2010 年的43.8% 下降到2020 年的37.5%。低收入家庭的住房财富占比从2010 年的28.2% 下降到2020 年的19.8%。
在截至 2020 年的十年中，中低收入群体在总体房主中所占的比例下降。所以与 2010 年相比，他们在住房总财富中所占的份额有所下降，
中低收入群体的住房财富比例都在不同程度下降反映出富人阶级这十年来住房财富在不断增长，2010 年，高收入房主持有美国所有住房财富的 28%。到 2020 年，这一数字上升到 42.6%。特别是疫情期间，我相信这个差距会更加惊人。
在过去十年中，收入超过该地区中位数收入 200% 的家庭与其他房主之间的住房价值差距显著扩大。进一步拉大贫富差距。
美国的房屋拥有率在 2004 年达到 69.2% 的峰值，然后在 2016 年跌至 63% 以下，因为数百万家庭在房地产崩盘和衰退期间经历了止赎或退出房屋所有权。
4
但是对于那些还没有进入市场的人来说，获得房屋所有权的好处已经变得令人沮丧。
过去两年快速上涨的房价使首次购房者成为房主的成本更高。
尤其是在最近几个月抵押贷款利率也在攀升的情况下，即使对于有能力买房的家庭来说，挂牌出售的房屋严重短缺也使得他们很难接受报价。
First American 首席经济学家马克弗莱明说“成为房主总是很困难的。由于供应短缺和市场竞争性质，现在比过去更加困难”。
现在住房市场上可售卖的房屋是稀少的，但是你又不能买那些非卖品。
美国的贫富差距会因为房屋的快速增值而进一步拉开。
因为房子的价值方向是明确的。加上美联储二次加息在即，通货膨胀率在短期里回调可能性不大。而投资房地产无论从任何时期的结果来看都是一项稳固的，回报率可靠的投资。
当你准备好进入美国房地产投资市场时，你会发现困扰你最大的问题不是其他，而是房子买少了！
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。
参考资料：https://www.realtor.com/news/trends/us-housing-wealth-skewed-even-more-toward-affluent-over-past-decade/