作者：罗伊卿
最近听到很多朋友反馈说美国房地产市场现在太火了，想赶紧买一套，但手上现金不够，怎么办？
最近我们有位老朋友利用Cash out refinance的方法从银行贷款，成功在达拉斯投资了他的第二套出租房。
而且Refinance不仅有贷出房屋净值的功能，也可以在利率下降时帮你节省还款利息，甚至延长还贷时间，减轻还贷压力。
是不是听起来有点心动？我们今天就来了解，分析一下目前市场适不适合你做Refinance。
房地美最近发布一项全美抵押融资贷款（mortgage refinance ）的调研报告。对近20年的一类房屋（single-family home）抵押贷款作了详细的趋势分析。
首先看到的这张图是2000-2021年的抵押贷款经过通胀调整后的规模趋势图。
2021年的抵押贷款规模明显是继2003年后攀上的又一个小高峰。
2021年的三十年期平均贷款利率仅3%，房价同比增长17.7%。可以说过去两年的市场行情就是：你没钱是吗？来，我给你，买就对了。
基本去年只要你在美国有套自住房，胆大心细一点，利用杠杆这么一炒，一房变两房，两房变三房的梦想就照进了现实。
不过大多数还是居家过日子的人，没有买房的野心，但是利用好了利率差也节省下不少本应支付的房贷利息。
在2021年通过Refinance来置换利率的30年期贷款利率，平均下降了1.15%，也就是平均每年可以节省下将近2700美元。
部分地区因为房价更高，省下的钱也就更多。
下图是2021年全美地区分布图，显示出沿海岸高房价的地区，仅通过refinance，每年就能节省下不少钱。比如说在华盛顿大区，这笔结余是4000美元。
填下表格就能赚4000美元。哪有这么好的事情。羡慕极了。
但是进入2022，单纯想通过利率差来省钱估计很难，毕竟美联储为了抑制通胀，什么都做的出来。
今天公布美国3月PCE物价指数同比又增长6.6%，照这速度，6月份继续加息0.5%我感觉有戏。
所以现在利用refinance，可以做了两个方向：一个是延长你的贷款时间，减轻还贷压力。还有一个就是cash out refinance，把钱贷出来投资回报率更高的。
文章开头提到的那位朋友就是用这种方式支付了他的第二套房产首付。
2021三季度，美国房产净值占市场房屋存量价值的69%。加上低利率和高房价的刺激，市场投资者们都在利用这个杠杆积累资本。
房地美的报告还讨论了一个重要的问题，那就是在高速通胀，利率持续走高的情况下，贷款者应该支付discount point吗？
先看到下面这张图，是一级市场从72年到2022年的30年期固定贷款利率。可以看到利率在到达1984-1985年左右2.7%的高峰后就一路走低。
现在随着美联储不断加息，贷款利率回升到了80年代初的水平。所以贷款者就需要思考是否应该支付一笔discount points 来降低还贷利息。
房地美数据显示，在2021年，贷款买房的人支付discount point 的比例仅为30.8%，而做non cash out refinance和cash out refinance的比例分别达到36.4%和47.3%。
而且做抵押贷款的人群愿意支付更高的点数。这点看出投资者还是非常谨慎小心的。
但搞笑的是，数据显示支付discount point和没支付的人的贷款利率水平相差非常的小。
就感觉是花钱买了安慰。被算计的明明白白。很多人稀里糊涂的支付这笔钱后，回去仔细一算收益还为负数。
对于这一点，很多研究贷款市场的专家也感到很无语，难道是我错了吗？
为了解释这一点，他们也提出了几点假设，我觉得最靠谱的两种：
一是说在办理贷款时，贷款专员的主动性很大，可能会存在歧视现象，明明你可以拿到更低的贷款利率，但是他觉得你不够安全。
第二种就是贷款人太懒了，都跑到收费高的服务点去办理贷款，你说有可能吗？想想也是，收费高的估计都是大银行和机构，安全可靠性也更高。
好啦，说这么多，各位应该知道refinance是怎么一回事了吧，可以根据自己的情况选择合适自己的。
有些工作该做还是得做，比如选择服务机构还得货比三家。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。