作者：黄永明
在美国做土地投资有一个策略叫做filp，中文有些人翻译叫快翻，也就是说我在短时间之内要把我拿到手上的地卖出去，持有的时间是短的。
在这种情况下，我们应该做一个怎样的法律实体的结构来做这个生意，来保护自己，同时又给自己降低税务负担？
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我个人所采用的结构是这样的一个结构，应该说也是很普遍的，非常有效的。
首先，我是用LLC（有限责任公司）去做这些房地产的交易，然后这些LLC是由一个C-corp（C-corporation）来持有的。C-corp是LLC的成员，所以这些LLC它并不是我个人持有的。
这样做的好处是什么？
这样做的好处是可以避免税务上面的dealer status（经销商状态、经销商身份）所带来的税务上面的一个问题。
也就是当你如果快翻的房地产数量很多的时候，那么在IRS（美国税务局）的眼里面，你可能是一个经销商，这个时候你的收入就要按照普通收入来计税，你的税率可能就会很高。
如果说我们经过C-corp这么一层的话，它的收入就会到达C-corp。大家知道税改了之后，C-corp的税率是21%，就会比你作为普通收入的税率低很多。
所以，由这样的一个简单的设置，就可以减少你的税收的风险，这是一个。
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另外一个问题，就是资产保护的问题。
在完美的情况下，如果你做filp，那么你应该这一单做完了以后，就把LLC给解散掉、注销掉。
为什么？这个比较多的可能发生在房产的地方，我做的土地风险相对还小一些。
比如说你卖一个房子给别人，这个买家事后发现这个房子有什么比较严重的问题，他认为在这个当中存在欺诈，他可能反过头来找你，甚至可能诉讼你。
那起诉你的话，如果你的LLC名下还有其他的房产，所有这些可能都会遭殃。至少来说，不管你是最后赢了官司还是输了官司，这个成本都是很高的。
所以完美的情况是，你做完一单就注销掉这个LLC，每一个LLC都只持有一个房产。
但是这样来做是不是会比较麻烦？每次你要做一单交易都要注册一个LLC拿来做交易，做完了以后再注销，会是一个复杂的过程。有没有更好的方案？
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更好的方案是这样的，在LLC和C-corp之间，我们加一层Wyoming LLC（怀俄明州的LLC）。
为什么加这么一层呢？因为在怀俄明州，你注册LLC的话，是不需要在州政府那边去提供你 LLC的成员、经理他们的信息的。
也就是说，从公开的信息当中查不到你怀俄明州的LLC究竟是谁的。这样一来，在这个结构之下，你用来做快翻的LLC是由怀俄明州的LLC持有的，怀俄明州的LLC就由你的C-corp来持有。
这样的一个结构，假设说用来做快翻的LLC被人起诉了，那这个原告的律师，他首先得来查你这个LLC它值不值得起诉对不对？如果你这个LLC名下是没有任何的资产的，我起诉又能够得到什么？他首先要来看一看我有没有什么油水可以捞。
现在的问题就在于，他一查这个LLC是谁持有的，这个LLC是怀俄明州的LLC持有的。怀俄明州的LLC是谁持有的？不知道，查不到，完全没有任何线索。
这种时候就相当于你是一个隐身的人，隐身的人他能够起诉吗？起诉不了的。所以这个时候原告的律师就会告诉他，这个案子可能他不愿意接。因为他会花很多的时间，最后没有结果。
所以这样一做，你会让很多那些靠诉讼来吃饭的律师看到这样的结构就跑掉，因为他知道这个对于他来讲是一个白费力气的过程。这会让律师们非常头疼。
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这个结构是非常有效的，如果你在美国做filp，尤其是房产的filp，它可能会带来更多的风险的情况下，那么我建议你用这样的结构来做。
而且你这样做的情况下，你也不需要每次把LLC都给注消了，你只需要每一个LLC只持有一个房产。
你不同的LLC要分别持有房产，那么所有这些LLC都由怀俄明州的LLC来持有，然后怀俄明州的LLC是由C-corp来持有的。
这样的一个结构下，你看由于每一个LLC它都是单一成员的LLC（single-member LLC），你记得single-member LLC它在IRS那边是作为disregarded entity，也就是说它不需要去报税的。
对于你个人来讲，在这样的一个结构下我请问你，你名下有几家公司？并不是一二三四五，并不是5家公司，而是只有一家公司。因为只有C-corp它的股东是你。
所有其他这些LLC并不是你个人直接去持有的，并且是不需要报税的，所以它并不是非常复杂的在税务上面要做很多工作的一个结构。
这就是今天我们讲的如何让你在美国做短期的房地产投资，能够做到防弹，不怕任何的起诉。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。