作者：黄永明
在美国的房地产交易当中有一个很重要的文件叫promissory note，翻译过来有人叫本票，有人叫期票，但是说白了，用最白话来讲，它就叫做借条。
比方说，张三从我这里借钱买了房，我们之间要有一个文件，约定借款的金额是多少，利息是多少，分多少期还，每期还多少钱等所有这些条款，写在一个文件上，这个文件就叫note。
很重要一点，在美国这个note是可以交易的。也就是说，我跟张三之间创建了note之后，我转过身来就可以把 note卖给一个投资者。实际上，美国专门有这么一类投资者，就叫note investors，他们专门投资这些借条。
为什么要投资借条呢？很明显的一个好处就是前期他没有什么劳动，不需要跟张三去谈判，不需要去做所有的事情，他只需要把 note买过来，然后他就当了银行了。接下来张三每个月给他还款，他坐在家里面每个月收钱，非常被动的一个收入。
在这里，我想要提一个收入的方式，叫做残余收入。它是个什么概念？我们马上要解释。
但是在解释之前，我们先要弄清楚note它的一个基本的特征：通常来讲它是分很多期来偿还的。
我们用一个具体的数字来讲好了。比方说有人贷款20年买了房，他是分240期来还款。假设说他已经还了20期，这个时候，我从当时的note的持有人，也就是这个借条的持有人手上把这个借条买过来。买过来的时候，这个借条还剩220期。
这个时候我有几种选择啊。
一种选择，就是这个借条我自己拿在手上，我一直收钱，收220期。另外我也可以转过身，把这220期再卖出去。
卖出去的时候，我也有两种选择。一个是，一次性我把这220都卖出去，另外是我可以卖出去一部分，我手上还持有一部分。
假设说，我卖出去了120期，我手上还剩下100期。那么在120的阶段，张三每个月都在向投资者还钱，要还十年。这就是开头我讲的十年的来历。当然十年只是一个说法，实际上它取决于你卖给人家多少期。不一定非得是10年，完全看你们双方是怎么约定的，这个交易是怎么做的。
那当张三把这120期全部都还清了之后，接下来的100期张三就全部是还给我。对于我来讲，就是头10年我几乎是没有收益的，但是10年过去以后，每个月的月供全是我的。
在这个交易当中，我的收益点有两个。第一就是当我把note买过来的时候，我可能会赚一个差价。比如说，我是7万美元买过来的，75,000美元卖给了一个投资者，我就赚了5,000美元。
那之后的一段时间我是没有收入的，只有等张三把投资者手上的这些期数还完了以后，我才开始有收入。当然，如果张三他提前还款的话，我也会有收入。
大家如果去做一个数学上面的计算就会发现，首先这个投资者他手上持有了一定金额的债务，我手上也持有了一定金额的债务；随着时间的推移，他的债务是在降低的，我的债务也是在降低的；但是我债务额度降低的速度比他那个快，也就是时间越久，这个差额是越高的。
这个差额，应该是属于我的钱。所以时间越长，那么当张三提前还款的时候，我收到的支票就越大。在这里我不展开计算，整体来讲是这么一个规律，你如果去细算的话，你也会发现的。
讲到这里你可能会问，为什么你要用这么一种做法，为什么你不自己持有note，然后一直收钱？
这个取决于不同的情况。在某些情况下，你自己持有一直收钱，是一个不错的做法。但是在某些特别的情况下，比如说房屋的类型，它是一些你自己不想要的类型。
假如说是个教堂好了。你就在想，那张三他如果欠了钱，我还要把这个房产拿过来，我手上拿一个教堂干什么的呢？可能对于你来讲是没有任何用处的，所以你并不想要。
这个时候，你就相当于把这个风险转给了投资者。在投资者持有期间，如果张三他违约了，投资者是需要把教堂给拿过去，而不是你拿过去。
你自己留下的这一部分收入叫什么？就叫做残余收入。
所以在交易策略当中，你实际上有两个身份。第一个是broker，你是一个经纪身份。你看，一方面把note买过来，然后又卖出去，赚了一个差价，这是经纪身份。另外一个身份就是note holder，借条持有人的身份。当然这部分的收入呢，你可能要等一等才能够产生。
美国的房地产投资是有很多不同策略的，有很多在中国是可能你完全没听说过，是在中国不存在的，非常有意思。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。