作者：黄永明
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“停贷潮”正在席卷全国。
江西景德镇恒大龙庭的业主向官方宣布，若在规定期限内楼盘还不能正常开工，将拒绝履行正常供贷。
随后，星星之火，俨然成燎原之势。
据多方媒体统计报告，全国范围内18省，47个城市，共101个楼盘业主陆续发布“强制停贷”告知书。
近10万户业主一面痛诉无良开发商撂摊子“烂尾”，同时也对相关金融监管机构提出质疑。
多少人辛苦一辈子，掏空六个钱包买下的房子。
却一朝痛失可能是唯一的，在大城市真正扎下根的机会。
就像前两天，在网路上疯传的90后小夫妻的故事。眼看着日子越过越好，却因为预售房“烂尾”而束手无策。他们的故事成为了这场没有硝烟的抗争下的宣泄口，因为真实得足够让所有人后怕。
生活虽然艰苦，但至少还有盼头啊。看看女生原来眼睛中闪烁的光芒，多么幸福啊~
但是随着楼房“烂尾”，他们可能再也等不到属于自己的新房。社会的残酷又一次让那些心存善良的人儿落入深渊。
你可以怪开发商，也可以怪银行和相关单位，但是都很难对现实做出弥补，或者要付出长期沉重的代价。
其实这一切问题的根源不在他们，而是要归咎于国内一项饱受诟病却延续至今的制度——商品房“预售制”。
这才是这场闹剧背后暴露出的最大失误。
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什么是商品房预售制？存在的弊病有哪些？
预售制说的通俗极端一点，就是开发商拍下土地后，画好规划草图就可以指着空地，把未来可能存在的房子卖给你了。
而且一旦签署购房合同，你就得立刻马上掏空六个钱包，卖身为奴，提前开始为银行打工。这个时候离你见到房子少则1年时间，多则无期。
当然，这么多业主的钱也不是一下子都给到开发商，中间银行和政府会联合监管资金的审批流向。如果按规矩办事，业主的房款是需要根据工程进度一批批入场的。这样既确保业主的资金安全，同时也督促了开发商工程进度，可谓一举两得。
但坏就坏在制度是死的，人是活的。
开发商提前掏空监管账户里的预存房款，拆东墙补西墙。稍有不慎，绷得太紧的资金量就断掉了。结果就像多米诺骨牌，连锁反应之大，影响之广，足以让万千户家庭的希望顷刻覆灭。
早在今年3月份，《工人日报》就发布了文章《走过28个年头的商品房预售制度将何去何从？》，多位政协委员集体发声，厘清了业主，银行，开发商三者的利害关系。深刻的剖析了“预售制”的诸多弊病。
预售制下史上最惨业主不仅承担了交房时间不确定、房屋质量难保证等风险，同时暴露出社会利益阶层的不公平和老百姓的弱势地位。
从2020年以来，国内房产市场就出现供过于求，过度饱和的情况。加上政府出台的三条红线，让众多跑马圈地的地产大佬来不及缩回紧握“银行信用”和“商业信用”，疯狂加杠杆的双手。
根据媒体朋友整理的“停贷声明”中，恒大“烂尾”楼盘的数量触目惊心，而且还多集中在河南。
当然楼盘烂尾的总体比例不算大，很多朋友也对国内楼市回暖复苏充满希望。但是香港恒生指数却在7月11日将世茂集团、佳兆业集团、彩生活、融创中国、火岩控股、中国恒大、中国奥园、奥园健康和恒大物业等9家公司剔除出局。这里面不乏响当当的明星企业。
意味之深之长不得不引起我们警惕。
话说回来，监管资金就那么难吗？给手无寸铁的老百姓一点保护就那么难吗？
在这点上，美国经验或许可取。
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在平衡卖方，买方和银行三房的权利与义务上，美国只比国内做对了两件事情：一是监管到位；二是合理保护买方利益。
在美国买房，无论是预售新房，还是二手房交易过程中，都会设立独立第三方托管账户（escrow account），一般由住宅交易中的产权公司管理。
这个账户的主要职责就是在确保协议条款按期履行后，代发放预存资金。确保资金在正确的时间节点到达正确的位置。
对比起国内，为什么会出现房地产商挪用监管账户的资金的情况，其实就是缺少了一个中立三方监管机构。看清楚，我说的是“中立”，在利益上没有牵扯。
另外一点，就是美国的购房合同条款中，有用于保护买方的或然条款（contigencies）。规定在某些特殊情况下，买方有权终止房产交易，拿回定金。最常见的以下四种类别。
第一种是验房或然条款（inspection contingency），通常期限有5-10天。在美国买房过程中，有一个环节是聘请独立验房师检查交易房屋，如果存在问题，买房保留取消合同的权利。
这项权利能够保障买家对购买房屋整体情况充分了解。任何情况下，都建议买家保留。
第二种是贷款或然条款（financing contigency），通常为15-21天。就是在合同中规定，如果买家不能从银行顺利贷款，或者按约定的利率贷款，买房保留取消合同的权利。
据圣路易斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的数据，截至上周，全美30年期抵押贷款的平均固定利率为5.3%，高于1月初略高于3%的水平。对于很多预订购买新房的人来说，意味着预期贷款成本增加。很多人因此行使此项权利退出购房合同。
第三种是评估房屋价值或然条款（appraisal contingency）。一般银行在发放贷款前会评估交易房产的市场价值，如果评估结果低于房屋交易价值，买房保留取消合同的权利。
第四种是先卖掉房屋后再购买或然条款（Home sale contingency ），通常为30-60天。因为很多人是置换房屋的形式购买新房，因此可以提前在合同中约定一个时间段，当买家顺利卖掉旧房凑够款项时，交易才能得以继续。当然卖家也可以保留与其他潜在买房沟通的权利（kick out clause ）。
中立的第三方监管账户和以上四种或然条款在整个交易过程过充分保障了美国房屋买方的权利，这也是为什么我们很少听到美国房地产商暴雷，业主集体维权的新闻。
美国从5月开始，也陆续出现买家取消购房合同的新闻，但总体上，由于监管制度完善，这些买家都可以通过或然条款顺利解除合同，拿回定金。
同样是买卖双方的博弈，为什么在美国买家能全身而退，而国内买家只能报团取暖，截然不同的两种结果，值得反思。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。