作者：黄永明
在美国买房，大家最常遇到的两种贷款类型，一种是15年固定利率贷款，一种是30年固定利率贷款，他们究竟哪一个更好？
首先我们来看一组数字，这是一组计算：假设你贷款30万美元，每年的利率是3.8%，我们来看一看计算的结果。
（1）假设30年期的贷款，你还款还360个月，也就是还了30年，最后你的利息一共还了多少？算下来是20万3233.94美元。
（2）我们再看一下15年期的贷款，15年你还下来，全部的利息是9万4040.98美元。
很多朋友都会说了，30年的利息还了这么多，比15年的多一倍还要多，我贷款才贷了30万，现在我利息要还20万。好像听起来特别多……
是的。没错。在表面上看来，你贷30年期的贷款确实还的利息是非常多的。
好像你应该贷款个15年的贷款，把贷款尽快的还清。这样你借钱所付出的成本就会少很多。表面上看起来是这样子的。
但是我告诉你一件事情，30年期固定利率贷款是世界上最好的东西。
如果你买房的时候能够贷到30年期固定利率贷款，那么一定要选它，完全不要考虑15年的。
为什么？有以下几个原因：
（1） 第一个原因叫做货币的时间价值。
我们想一想，30年前那个时候的一块钱，你能够买到什么东西？同样的东西，在今天你还能够用一块钱买到吗？
假设今天去买一瓶牛奶，花了十块钱。
我们想一想，过了30年同样这瓶牛奶你还能够以十块钱买到吗？买不到的。货币是越来越不值钱的。
另外一方面，你的收入也在变化。
30年之后的你和今天的你，在支付能力上面是不可同日而语的。这就是货币的时间价值。
换一句话说，你的债务还得越晚，它就越不值钱。
你同样是贷了30万美元的房贷，15年以后的30万和30年以后的30万，哪一个更不值钱，当然是30年以后的更不值钱。
这是第一点。货币的时间价值。
（2） 第二个原因，我们看一下通货膨胀。
美国的通货膨胀基本上我们可以把它理解为2%。
那在这样的一个情况下会发生什么呢？
假设刚才咱们的例子当中，你的利率在3.8%的时候，你的真实的利率是多少呢？是3.8减2等于1.8。
而且在今天美国，你还可以贷到更低的利率。
现在30年期固定利率的房贷利率平均是多少？3.75%。
这就意味着你真实的利率不到2%！这是多么低的一个利率！
你为什么不选择这个30年期固定利率呢？
30年期贷款每个月还的钱少，15年期贷款每个月还的钱多，你把每个月中间省下的钱拿去投资。
你随便投资什么。我相信收益是很容易超过刚才咱们说的3.75%的，对不对？
所以这是第二点。
你把差额的部分拿去投资，你会获得更好的回报。
（3） 第三个原因，这一点是最少有人想到的问题。
大家直觉上会感觉，假设我15年期的贷款，我每年我每个月还款的金额多，那么显得我还款能力强。
我们来看一下数字。
如果是同样的刚才咱们说的条件下，30年期的贷款你每个月的月供大约是1814.54。
当然不同人会不太一样，我这个情景当中已经有预设了你要还的贷款，你要交的房产税，你每个月的房屋保险等等，这些费用都算在里面了。
现实中每个人的具体情况不一样，但是我们设定好同等条件来做计算，以达到一个比较。
30年期的贷款一个月的还款额是1814.54。
15年期的贷款一个月的还款额是2605.78。
那就意味着，你15年期的每个月多还了800美元。
听起来好像你展示了你的偿还能力。
然而银行不是这么看的，在银行看来重要的是什么？是你的债务和收入比。
也就是说，比方你一个月收入5000美元。
好，你现在一个月还1800，和一个月还2600，他们和5000的比值是不一样的。
这个比例越高，你将来再从银行去贷款的可能性就越低。
所以实际上你努了那个力去还更多的钱给银行，反倒是会让你将来更难从银行贷到款。能够理解这个意思吗？
所以你为什么要做这件事情呢？
从以上各个原因各个角度来讲，你都应该选择30年期的贷款，而不是15年期的贷款。
当然我上面讲的没有涉及到心理层面的因素。
有些朋友会觉得我背着债，我心里不舒服，我早日把债还清了，我就一身轻松。
这是心理层面的原因，是可以理解的。
但是咱们从纯数字和经济的角度来讲，你永远应该选择30年期的贷款。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。