作者：时晨晨
金融能把投资者带入危机的地狱，也能打开高收益天堂的大门。
REITs是一项“伟大”的金融创新，它把凝固的不动产资产，通过收益权加工成为金融产品，让其既又不动产的属性，又有股票流通的属性。
据中房前董事长孟晓苏援引美国数据显示，在过去的42年里，美国REITs增值了142倍。
也就是说你在1972年拿1美元投资了REITs，到42年后的2014年就变成了142美元，年化收益率是12.2%。
在美国稳定的投资环境下，REITs尚取得如此高且稳定的回报，并且期限如此之长。很多人都认为，若换成当下的中国，未来REITs的投资前景更加光明。
6月21日，中国首批9只REITs正式登录沪深交易所，标志着国内公募REITs正式落地。
它们在中国能够复制投资奇迹么？
1
首日表现保守 市场在担忧什么？
首日上市，首批9家公募REITs全线上涨。
截止收盘，蛇口产园、首钢绿能涨幅最大，涨幅超过10%，东昊苏园和广州广河微涨，不足1%。
如何看待REITs上市首日这个数据？
从绝对表现看，首批REITs全线上涨，其中两只涨幅超过10%，这说明市场热度确实不低。
这一点从前期的认购数据就能体现出来：
1、9只产品在线下机构认购环节，均实现了超比例认购，平均有效认购倍数超7倍。
2、在发行阶段一日吸金超300亿，最高配售比例不足3%。
3、市场各方的参与力度均不小，私募、券商资管、保险资管等都涌入其中。
4、从参与数量来看，基本首批产品都有40次以上的报价，多的则超过100多次。
我们再看一下它们的相对表现。
中国的资本市场有一个特点，监管为了保护投资者利益，就会监管的更多一点，这客观上会形成一定的市场套利。
比如股市打新，在国外都是市场定价，投资者有赚有赔，但是在国内，打新就是稳赚不赔的游戏。
REITs作为一种类权益投资标的，也符合这样的规律，尤其是前面经过这么多宣传之后，首批9只REITs价格上涨都在预期之中。
对比一下，新股上市，基本上首日大涨40%-50%，然后接下来几个交易日连续涨停，所以首批9只REITs表现其实非常一般。
那么，市场究竟在担忧些什么？必须追本溯源，看看其诞生的契机。
美国的REITs已经有60多年的历史，2019年年底美国市场上有221只REITs，总市值规模达1.33万亿美元，是世界上最大的REITs市场。
毫无疑问，美国REITs市场已经非常成熟，但它是如何诞生的呢？
20世纪50年代至60年代，全世界刚刚结束二战，美国也都在集中精力搞建设，迎来一个持续多年的战后繁荣时期。
当时，为了刺激经济，美联储人为的把短期利率保持在1.5%-2%的较低水平。根据纽约联储的测算，当时美国的均衡利率在5%-6%之间。
有利差就有套利，如此巨大的“利差”逼迫投资者去追寻更高的收益，在这个大背景下，美国的保险公司等金融机构发明出了REITs。
既有不动产的属性，又有股票的属性，还能获得更高的收益。
注意，美国推出REITs的核心驱动力量是，寻求更高的投资收益！
中国呢？
我们从2005年就推出了REITs，距今已经接近16年，但是发展一直非常缓慢。
直到2014年，我国第一只真正的权益类REITs才真正出现。
为什么过去中国的REITs发展停滞不前？
很明显，大家发展REITs的动力不强，因为中国的房地产收益太高，掩盖了很多不动产的缺点。
那么现在又开始大规模发展呢？因为要缓解债务问题，扩大直接融资比例。
中国是基建狂魔，全世界都出名，但是我们的基建都建立在债务融资上的。
近15年来，中国政府部门杠杆水平持续提升，由2006年的占GDP比重25.7%提升至2019年的52.90%，翻了整整一倍。
地方政府和房地产企业的高杠杆行为，已经成了债务灰犀牛，风险传导至银行体系，很有可能会影响金融市场稳定。
当下货币环境已经相当严格，但是又得继续发展基建，所以为了解决融资问题，中国的公募REITs大浪潮开启了。
看出分歧了没？
中国发展REITs市场的驱动力，只是为了解决债务问题，不是为了投资者提供高收益产品，增加投资渠道。
出发点不同，对后面的表现有啥影响呢？其实有个很好的参考标准，中美两国的股市，看看它们的表现就知道了。
这就是普通投资者最担忧的事情！
2
宁愿错过 也不能选错！
投资，就是一场概率的游戏，有亏有赢，难免会做出错误的选择。
真正把投资者拉开差距的，不是如何处理正确的选择，而是如何处理错误的选择。
面对投资机遇，投资者会面临两种错误，是一类错误和二类错误。
一类错误就是，去真，不小心错过了良好的投资机遇。
二类错误就是，取伪，不小心选错了投资标的。
错过良好的投资标的，你的预期收益是0；而选错了投资标的呢？预期收益就是负数，假设-30%。
如果犯这两种错误的概率都是一样的，比如50%。那么犯一类错误和二类错误的预期收益率分别是：
一类错误预期收益率=50%*0=0
二类错误的预期收益率=50%*（-30%）=-15%。
所以，对于投资者来说，这两种投资错误最好都不要犯。如果非要犯错误，那么一类错误要好于二类错误：
宁愿错过好的投资机遇，也不要投资错标的。
对于国内公募REITs来说也是这样，前期受到“热捧”不等于后期价格大涨。
从跨资产角度来看，大家一定要清楚REITs的交易特征。
它跟公募基金不一样，不能赎回，只能在二级市场卖出。
Reits净值是根据财务模型评估的结果，而二级市场价格跟净值可能存在偏离，不像基金那样可以通过赎回来平衡价格和净值，因此REITs价格有可能长期偏离净值。
而且，首批公募REITs的封闭期为20年到99年不等，与目前大多数金融产品的封闭期相比大幅增加，也就是说，投资不确定性因为封闭期太久而大增。
更关键的是什么？我国首批REITs底层资产的逻辑跟国外不一样。
国外REITs底层资产都是由基金经理自己挑选好项目，靠基金经理的能力获取高收益，而国内REITs的底层资产都是单一项目，收益好坏全靠这个项目。
这就存在一个逻辑悖论，如果这个单一项目是好的，那么为何把它打包成REITs呢？几家大投资机构分一分不行么？或者把它搞上市，当成股票享受高估值也非常划算啊。
这其实也是我们普通投资者经常面对的情况，现金流好又赚钱的项目，在国内难以走进寻常百姓家。
所以，从底层资产的角度看，普通投资者也要慎重，如果投资非要犯错，那么请就犯一类错误，不要犯二类错误。
宁愿错过，也不要选错！
3
放眼海外市场 打破单一投资悖论
我们经常能听到普通读者的留言说，自己手里有点钱，但是却没有什么好的项目可以投。
也确实是这个情况。
中国家庭财富还有一个特征，一半以上家庭的可投资资金并不多，可能也就几万，多的话就十几二十万。以往还能买三四线的房产，但现在三四线城市，大多存在人口净流出，房子没有投资价值了。他们也不敢拿出来投资高风险资产，所以只能买买货币基金。
虽然投资上心安理得，但是财富也被通胀慢慢侵蚀。
普通投资者，如果想投资REIT，不妨把目光投向海外市场，你会选择一下子变得非常多。
就拿美国REIT为例，经过多年的经验积累，已经出现了很多高收益、低风险的REIT产品，国内投资者也能参与。
为什么建议大家把眼光放得长远一点呢？
1、国内机构把REITs当做固收，意思是别想高收益，每年跟债券一样收个利息就行了。
别看机构那么积极的参与认购，但是它们心理很清楚，国内单一项目的REITs只有资产配置的价值，每年获得8%的收益就不错了，权当买了债券。
问题是什么呢？收益率跟债券差不多，但是风险又比债券高。在破产清算的时候，债权人获得赔偿的顺位高于REITs持有者。
但是，国外REITs跟国内不一样，绝对不像债券那样没有想象力，它们的收益率是不设上限的。
分享一家美国非上市REIT——RAD Diversified，创始人DUTCH MENDENHALL和AMY VAUGHN在房地产投资领域都拥有非常丰富的经验，项目经验超过20年。
他们的业绩如何呢？
2019年和2020年，RADD分别取得了44%和36.7%的年化投资回报率。自成立以来，RADD已经赚取了47.8%的收益。
这样的投资回报率，秒杀美国国内诸多投资，尤其是美国经济已经进入稳定期，美国房价虽有波动单总体平稳的情况下。
2、国内REITs没得选，听天由命，而国外REITs非常依靠基金经理的策略。
相比于国内REITs，国外REITs基金经理的策略就很多了。
比如，RADD采用了一种基于租金的现金流的策略，他们把这种维持利润的策略称为“复合加速”策略。
这个策略的核心就是，资金循环，每年资金流转两次、三次，甚至四次。而且，确保在经济衰退的时候，他们能够赚更多的钱。
他们的投资标的一共分为三类，第一类是，由于失业、离婚、遗产继承等原因而被拍卖的房子。
这些房屋拥有一下共同特征，比如拥有良好的地段，房屋状况较差，价格便宜等等。
RADD做的是什么呢？对这些房屋进行修复、装修等等，迅速释放房屋的价值。这样一来，他们就可以把房屋卖一个好价钱，或者可以获得更高的租金。
第二类投资标的，欠税房产，直接参与竞拍这种欠税房产。
RADD通过对房屋价值的判断，然后以合理的价格取得这些房产之后，再对房屋进行修复，提升房屋的价值，最后出售给他人，或者出租给其他人，收取固定的租金。
第三类投资标的，幸存者项目。
遭遇黑天鹅冲击，无家可归的人群，他们的居住需求如何满足？RADD租给他们土地，并且给他们贷款融资，让他们自己去建房子。
在投资中，市场情绪会极大的影响价格，但是最终回归价值。而国内单一项目REITs最大的问题就是，标的内在价值几乎不变，所有波动全靠市场情绪主导，最后一定是从哪里来回哪里去。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。