谁说买房不能租给低收入群体?策略选对,收入翻倍!

我们在美国做房地产投资,会遇到一个词叫做low income(低收入)。


很多人把低收入的群体等同于我们如果去在他们这儿做生意的话,我们是会有低回报的;比如说我们做出租房,我们如果专门针对于低收入的群体,我们的回报也是低的。

其实,这是一种错误的认识。


低收入指的是租客的收入低,不是指你作为投资者的利润低,这是两码事。


我们可以设想,假设说有一个房子它的价值是10万美元,你现在有两个选择,第1个选择是你把这个房子整租出去,一个月收1000美元的租金,算下来你每个月的回报率是多少?1%,全年是多少?12%。


第2种选择是你不把它整租出去,而是把这个房子分成10间,10个一居室或者说是10个卧室,每一个分别租出去。


每星期租50美元,那你算一下这样下来一个月是多少钱?至少是2000。


因为每个房间,我们按4个星期算的话,是200 ,10个房间就有2000。

实际上每个月还是超过4个星期了,所以是2000多。


那么你算下来每个月的回报是多少?2%,一年是多少啊?24%。

你说这样子的事情这么好,为什么不是所有人都在做呢?


当然这当中有它的catch。

它的catch在哪儿呢?就在于,如果你要去做这种低收入群体的出租房,你会面临如下的几个问题。


第1个问题,就是更换房客会更加得频繁。


第2个问题,就是房客欠费的可能性是比较大的。


第3个问题,是你如果要把欠房租的房客清退出去,你是有成本的。


第4个问题,就是你的维护和维修的成本会比较高。


所有这些都成为了你这个投资方向的不确定性。


但是并不是说它是不会做好的,或者说它的收益不高,我们不值得做。


实际上,在刚才我讲的这样的一个状况并不是纯粹凭空假设出来的,在我所在的德克萨斯州,就有人曾经是这么做的,而且做得很好。


这当中当然就要有非常强有力的物业管理的团队去把这些租客管好。


实际上,当你把规则设置并且实施得很好的时候,你很多的利润是高的。


比如说咱们刚才说你一个星期50美元的租金,在这个基础上,只要他迟交了租金,你就要罚他10美元。

刚才咱们不是说了,这样子的低收入群体,他欠费的几率是比较高的,所以你的一个利润点就是这些欠费之后的罚金。


所以你要有强有力的人去把你的这些规则实施下来。


也许有人会跟你求情,说你再晚个一天两天吧。

你提前跟他讲好,告诉他只有一次机会。


如果这次我相信你,但是你没有做到的话,那么再也不会有机会了。


要事先把规则跟他讲清楚,让每个人都按规则来做。


他做得好的时候,你就是个好人;


他做得不好的时候,你就是个坏人。


要做到这样的一个效果。


说到这个问题,我们顺便也要讲一下,美国的很多的房产,它的投资的回报率和这个房子的价值是不匹配的。


这种不匹配是指:很多人觉得说我投一个比方说加州100万、200万的房子,它是有钱人住的,我的租金高,然后我的回报就好;


如果按ABCD这样去分这个社区的档次,我要投在那个A的区域,我要投给那个特别有钱的人,他们住在这个地方住得稳定,我租金稳定,这是一种思路。


如果我们单纯地去计算投资回报率的话,你会发现:实际上在美国的中部、中西部,是有很多很便宜的房子。


便宜到什么程度?3万到5万美元。


你花3.5万美元买一个房子,然后每个月的租金可以达到700美元,你算一下一个月的回报是多少?2%。一年是24%。


你如果把区域选好的话呢,这些租客还是比较靠谱的,他们很多都是蓝领工人或者是消防、警察、教师,这些工作比较稳定、职业稳定的人。


你只要不是选在治安特别差、特别乱、特别糟糕的区域,这样的机会还是有很多的。

咱们说回来,像这样的投资方向,最考验的是你的物业管理的能力。


你远程去管理这些房子,要把它给管理好,要控制好刚才咱们说的所有的成本,要把你的规则——收费的规则、各种罚金的规则——全部设置好。


而且是强有力的、有效地把它给实施下去。


这样子才能够保证你的这个商业计划能够达成。


以上就是今天跟大家分享的,很多人对于“低收入”这样的一个词,天然地把它等同于低回报,这个思路是不对的。


实际上只要你做好的话,回报恰恰是很高的。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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