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当我谈30年固定利率房贷,究竟在谈什么?

作者:黄永明


30年固定利率贷款这个概念,它实际上有三个要素,有一些要素是比较明显能够看到的,有一些要素是不那么明显的。我们分别来看一下。


首先,最明显的要素是“30年”。它指的是贷款的还款期是30年。这个我就不需要多解释了,是大家每个人都最容易get到的一个点。


其次,是“固定利率”。什么叫固定利率?它从定义上讲就是,整个还款期当中利率是不变的,那就意味着你每个月还款的本金加利息的总和是不变的。

你说我每个月的月供会不会变?月供基本上一定是会变的。它变在哪儿呢?因为你每个月的月供是由三部分组成的,一个是本金,一个是利息,一个叫escrow(监管)。


监管是把你的房产税和保险的费用预收过去,那房产税是有可能发生变化的,保险的金额也有可能发生变化,所以这一部分几乎在30年这么长的时间当中一定会发生变化。


所以,我们讲的是固定利率,你每个月还款当中的本金加利息是不变的。


如果你说,我贷的款不是这样的,我的利率是变的,那就一定不叫固定利率贷款。好,这是第二点。

第三点,它是一种conforming loan。是什么意思呢?它有一个贷款金额的上限,这个上限是由Fannie Mae和Freddie Mac这两个机构所给出的,银行要遵守上限的规则。


这个规则是从2008年开始有的,后来基本上随着房价水涨船高,每一年都在上升。到2020年的时候,美国绝大部分地区上限是510,400美元,一些房价高的少数区域达到了76万多美元。

所以,当你贷款要符合以上所有这些要素的时候,我们才把它叫做30年固定利率贷款。


不是说所有的30年期限的贷款都是一样的。实际上,30年期限的贷款下面有很多不同的类别,比如说常见的有这些:


刚才咱们讲的fixed rate,固定利率贷款是刚才重点讲到的;

接下来一个,fixed jumbo rate,这当中多了一个 jumbo,什么是 jumbo?它指的就是贷款的金额超出了刚才咱们说的Fannie Mae和Freddie Mac给出的上限,jumbo的意思是庞大的、巨大的,对吧?所以它是一个巨大的贷款,它超出了这两家机构的上限;

接下来,还有VA rate,30年的VA rate,这是美国专门给退伍老兵的房贷,还有FHA rate。FHA是Federal Housing Agency,是为了支持那些买自住房的人给出的比较优惠的贷款类别。


所以,这是30年贷款在市场上常见的一些类型。不是说我们看到“30年”这个数字,就全都是一样的。

有朋友提出来说,我问了我的贷款经纪人,他跟我说30年贷款,头5年、头7年利息是一个数字,后面利息是会变的,并不是说利率30年都不变。


我告诉你,你的贷款经纪人给你讲的这两种肯定就不叫固定利率贷款。固定利率贷款它从定义上讲,在整个贷款期限当中是不会发生利率变化的。


你的贷款经纪人所讲的叫做什么呢?它叫做5/1 ARM,或者是7/1 ARM。这个ARM就是adjustable rate mortgage的缩写,那就是浮动利率的贷款。


为什么是5/1或者是7/1——当然还有一种是10/1——它指的是,一开始的时候,在头5年、头7年或者头10年,利率是比较低的,但是过了优惠期限之后,后面的利率可能就会发生变化,可能就涨得很高。这是市场上比较常见的类型。


除了刚才说的那几种ARM之外,还有一些ARM,比如说5/1 ARM jumbo,或者是7/1 ARM jumbo,也是多了一个jumbo。这个时候你也知道它是什么意思——贷款的额度超出了刚才咱们说的两家机构提出的上限。

除了刚才说的之外,fixed rate(固定利率贷款)还有其他不同年限的,包括15年、20年。还有像fixed jumbo rate也是分15年下面的jumbo,或者是20年下面的jumbo。


所以你看,不同的这些要素,我们把它做各种组合,就会出现各种不同的贷款的类别。所以说美国的房贷类型是非常多的,你要去找那种适合自己的,而且你要理解它们不同的名称的含义,并不是只有一种两种。

30年固定利率贷款,应该说是所有贷款当中最好的一个类别。如果你能够贷款到这种的话,我是强烈建议你贷这种的,不要去贷什么ARM。因为过了几年以后,控制不了利率的,你不知道它会涨到多少,它会变化成什么样。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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