一篇文章读懂美国物业管理和物业费

作者:黄永明


在美国买房,你几乎一定会遇到一个组织叫做HOA。它会向你收一笔费用HOA fee。那么什么是HOA?HOA fee这个问题该怎么考虑呢?


HOA的全称是Home Owners Association,业主协会或者说屋主协会。它是由一个社区的业主选举产生的管理委员会,来管理你社区公共部分 的设施,比如说你这个社区如果有湖、喷泉、树木、健身房、游泳池, 那么这些公共设施的管理和维护是由HOA来进行的。


相应地,HOA也会向您每年收取一笔费用,就是大家所常说的HOA fee。它类似于中国的物业费,不同的房子不同的社区HOA fee的金额差别是特别大的。


比较高的像分户出售的公寓,我们在美国叫condo,那么condo它一个月的HOA fee少则四五百美元,多则八九百美元。另外一种是独栋别墅,它往往可能一年比较多的是几百美元或者是千八百美元,这样子的一个HOA fee的金额。


有些朋友就会说,HOA fee对于我来讲,我作为投资,那么我应该怎么考虑这个问题?好,我们就来看一看HOA fee它的优点缺点。


有HOA 的社区和没有HOA的社区去做一个对比,比方说同样的建筑年代 的,十几年前建设的,你几乎一定会发现,有HOA的社区它的品质是比没有HOA的品质要保持得好很多的。


因为HOA它有一个功能,就是保证我的社区品质到一个水准。你这个房子不管是做维修还是翻建,包括可能你要刷一刷外墙,把篱笆换一换,可能都要先通过HOA。那么这个就是HOA它对你社区管理的一部分。这对于业主来讲,当然是一件好的事情。


另外一个好事情,很多维修的成本,比方说屋顶、地基这些是公共部分,他们出了问题,维修是由HOA来负担。


包括出了一些问题,可能需要保险来赔付的话,你的HOA fee里面可能是含保险的。如果说是你自己买独栋别墅,没有HOA的情况下,那么很多的费用是你自己来承担的,这是我们讲HOA的好处。


那么对于投资者来讲,你也要考虑到HOA fee比较高的时候,它对你带来的投资方面的影响。首先第一个就是,HOA fee高的房子通常涨价是比较慢的。我们去看condo,一般它升值的速度就没有独栋别墅快。


再一个,你想,你的condo虽然价格低,比方说20万买了一个,相应的你去买一个独栋别墅,可能要25万。但是每年HOA fee你在condo上可能要 交5,000美元,那么这5,000美元是没有升值的。


你想一想,当地的房价假设说每年升值5%,你这5,000交给他,这5,000有升值5%吗?是没有的。而别墅独栋的话,你的所有房款都是随着当地房价在上涨的。


还有其他的一些因素你可能需要考虑到。比如说HOA fee如果你去看一看的话,几乎一直都是在上涨的,没有见过谁家的HOA fee会下调的。一直都会上涨。


那么怎么考虑?你是选择HOA fee高的还是选择HOA fee低的,甚至于说选择根本没有HOA fee的社区?那么你可能要考虑你的具体需求了。


一个就是你对房屋改造的需求有多大。就像刚才说的,HOA可能会对你有一些限制,那么你并不是随心所欲地对这个房子进行改造的。


再一个,你出租的需求。有一些社区的HOA会限制社区出租房的比例, 那么当这个比例达到了以后就要排队,至于说排多久那就不得而知了。


所以这些都是有HOA的社区它在管理上可能会带来的障碍。那么具体你 要看HOA它的条款,有什么样的限制性条款,它对于你的投资策略来是 不是合适。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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