导读：新冠疫情的第二年，美国房地产的暴涨浪潮仍未停歇，甚至更创新高。房地产数据网站Zillow在2022初，对全美的多个城市房地产市场从多维度进行深入浅出的解读，横纵对比，进行分析预测。
本文仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，入市需谨慎。
坦帕市、杰克逊维尔市、罗利市、圣安东尼奥市和夏洛兹市五座城市领跑，阳光带城市群连续第二年成为最热门的房地产市场。
去年房地产市场行情最好的奥斯汀市，今年跌至第十位。
纽约、密尔沃基市、旧金山和芝加哥今年房地产市场遇冷，最不看好。但这四座城市的房地产市场需求量依然很大。
2022年房地产市场总体势头良好，进入新的一年，各项指标都保持稳健。Zillow认为2022年全美前50个最大的房地产市场需求都很旺盛，而其中最看好的是坦帕市，紧随其后是处于阳光带，目前性价比高，涨速飞快的的城市群。
Zillow根据对排名前五的城市分析，有明显共同之处——房价预期增速强劲；有良好稳定的经济基础，包括能提供更多的就业岗位，更低的房屋空置率，大量的潜在买家；另外，这些城市房地产市场对抵押利率提高或者不景气的股票市场都反应不明显。而历史种种表明这这两者是影响房地产和整体经济的危险因素。
Zillow预测今年最冷门的房地产市场是纽约，芝加哥，旧金山，密尔沃基市和圣何塞。与其他火热的市场相比，这几座城市的新增工作岗位较少，人口流动趋势不容乐观。但预计明年都会好转。
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价格上涨
包括部分地区在内，全美房价水平在2021年连创新高。历史超低的贷款利率，业主受疫情影响的定居决策，同时人口结构发生改变——主要是伴随婴儿潮一代退出历史舞台，80后慢慢成长为社会主力。
这些因素都推动住房需求长期保持高位。市场的可出售房屋存量不足，房屋建造商在经历多年市场低迷后加紧建房，而可供出售的房屋数量还在下降。这些2021年显现的趋势会延续到2022年。供不应求的房屋市场势必导致价格居高不下。
2021年增长最快的几大市场预期在2022年增速放缓，让位于其他城市。预期坦帕市会从去年第四位越居第一，罗利市从第三位升至第二，杰克逊维尔从第七位升至第三。而2021增速最快的两大市场——奥斯汀和凤凰城则会分别下降到第七和和第八位。
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市场存量和增速
卖家少，建房速度跟不上这两个限制房地产市场总体供应量的原因都会导致房屋库存低。建房速度跟不上这个原因非常有趣，当市场需求量大的时候，就算突然涌入大量买家也会迅速出清，因此导致无论何时，就算市场保持良性的房屋供给率，整体房屋供应水平都很低。当新上市的房屋迅速出清，侧面说明有部分买家出局。或许是没能抓住时机，亦或是没有给到有竞争力的出价。
据上分析，不难看出2021年美国哪些地方买房异常艰难，因此到2022年这些地方的需求就被严重抑制。新奥尔良，克利夫兰和堪萨斯城每户出售在册登记天数（标准化）最低，意味着这些城市房屋出售率很高，因此不难预测这些城市的市场放缓速度会远低于其他绝大部分城市。
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就业市场和建房
今年整体非农就业总人数占2.1%，310万个工作岗位，同比低于2019年。同时，从2019年11月到2021年10月期间，政府批准建设310万套新增住房。这样看来，每套住房建造完成就意味着一个工作岗位的减少。
随着劳动力市场复苏，尽管受疫情影响，几个主要城市增设的岗位多于新房数量。坦帕市每新建一个单元住宅就会增设1.63个岗位。仅低于盐湖城的1.99个岗位。同样凤凰城，奥斯汀，杰克逊威尔，达拉斯，罗利和圣安东尼奥的就业机会也在增加。
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人口结构挑战
婴儿潮和千禧一代（80后）是社会上两个数量庞大的群体，且活跃于房地产交易市场。婴儿潮一代面临退休养老，正在积极购买位于阳光带的城市房屋。大部分80后在到达35岁前，都会思考买人生中第一套房。这也是大部分美国人渴望安定生活的年龄。开始组建家庭，思考房屋的类型，落户在哪个合适的社区。
婴儿潮一代人让出售房屋市场更加繁荣，这种状态还将至少持续8年，同时更为年轻的80后一代将到达购置人生第一套房屋的年龄。这种情况意味2020年房地产市场潜在需求持续增长。随着时间推移，这些对市场会造成不同影响。
在2022年，奥斯汀的待售房屋市场兴旺，有趋势表明拥有房屋的家庭数会增加3.4%（如果有足够可供购买的房屋）。奥兰多以2.8%的增长率紧随其后，然后是坦帕市的2.7%。在全美50个热门房地产市场中，29个城市每年家庭住房数增长超1%，这个常规增速让全美房屋市场存量稳步增长。匹兹堡，哈特富德和布法罗是人口增长压力最小的市场。
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风险提示
2022年房地产市场存在两大已知风险。一是美联储加息，二是美股预期不容乐观。
首先，美联储加息已成定局，以后贷款卖房的压力会增大。受边际效益的影响，价格昂贵的豪宅销路收紧，意向购房者都涌入低价房屋市场竞争，实在不行就只能放弃买房计划。
历史上看，圣地亚哥，新奥尔良，华盛顿特区，洛杉矶，圣何塞和旧金山这六座城市的房价涨幅与贷款利率有非常强的负相关性，因此一旦美联储开始提高抵押贷款利率，这些城市的房地产市场必定受到严重打击。
其次，分析师对2022年美股表现预期都不太乐观，年度目标在-7%到 +13%之间，也就是说就算出现预期最好的情况，整体增长速度也远不如过去两年的表现。股市低迷意味着人们拿不出更多的钱来支付购房首付。这会严重影响到一些房地产市场，包括那些存在大量首次购房者或者以前购买房屋价值量较低的买家，这些买家换房资金有限。（对于房地产投资客来说，房子仅是一项资产，可以随时交易，那么唯一要担心的就是下行风险）。
凤凰城，拉斯维加斯，辛辛那提，哈特福德，圣路易斯，迈阿密，克利夫兰，洛杉矶和圣塞何这几座城市的房价增长与股市回报率有强正相关性，如果股市今年表现不佳，我们预期这些城市的房价增速加剧放缓。
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总结
2022年美国房地产市场整体发展势头良好，需求旺盛，预测房地产市场最火热的五座城市分别为坦帕市、杰克逊维尔、罗利市、圣安东尼奥市和夏洛兹市。
美国房地产市场，整体房价上涨，具体涨幅因地方而异。预计2022年的整体房屋供应量仍然不足；同时受人口结构变化影响，婴儿潮一代面临退休，逐步向阳光带城市群迁移，而千禧一代（80后）进入稳定置业年龄段，这意味着住房需求将持续增加。
最具投资价值城市评判纬度有四个维度。更多的就业岗位，高就业率；人口结构变化，刚需强劲；市场房屋存货量稀缺，供不应求；对抵押利率提高或者股市不景气不敏感。
但要注意的是，抵押利率提高和股市行情走低都会对房地产市场造成影响。2022年美联储加息在即，而且据多方预测今年美股整体低迷，美国房地产市场即将遭受双重压力。特别是对抵押利率和股市行情关联度高的城市区域，今年受影响会比较严重。包括圣地亚哥，新奥尔良，华盛顿特区，洛杉矶，圣何塞，旧金山，凤凰城，拉斯维加斯，辛辛那提，哈特福德，圣路易斯，迈阿密，克利夫兰。
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