导读：在大部分传统行业衰退低迷，疫情阴云笼罩下，黑石集团管理的房地产收益信托基金管理规模却一路走高，达到惊人的500亿美元。而后疫情时代，为应对美国通货膨胀，房地产市场确实是目前抵御的最佳方案。无论从何种角度看，黑石集团这次是大获全胜，但也面临危机四伏的市场，高额的利润让很多人都开始眼红，想要分一杯羹...详细报道请看下文
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黑石REIT规模达到惊人的500亿美元规模
黑石房地产收益信托（Blackstone Real Estate Income Trust）是黑石集团（The Blackstone Group Inc）在管的最庞大的基金，过去这个美国规模最大的上市投资管理公司主要为美国政府服务，吸纳政府机构的资金，包括退休金计划基金和养老保险基金。但现在看来，基金的投资对象已经瞄准个人投资者。
从成立初期到现在短短五年的时间里，这只基金的管理规模已经达到惊人的500亿美元。而最低只需要花2500美元就可以认购这只基金的份额。黑石集团用这只基金来投资出租公寓、仓库（warehouse）、商业写字楼、赌场和其他房地产。
和其他非交易型房地产投资信托基金相同，在疫情爆发最初几个月的时间内，这只基金的规模增速放缓，但在2020年6月份左右，速度又提升上去。2021年全年，BREIT平均每个月都募集超过20亿美元的资金。换句话说，BREIT一只基金募集的资金就接近所有非交易型房地产投资基金2021年新增份额的70%。
这也是黑石集团主席兼首席执行官Jonathan Gray从来不敢想象的局面。究其原因，在过去的几年间，BREIT大量囤积不断增值的房地产物业，包括疫情期间需求量爆发式增长的仓储和出租公寓房。也是黑石集团独到的投资策略才能够收获今天的局面。BREIT承诺给到投资者4%－5%的年度回报率，受疫情影响，过去几年有些公司和政府债券的收益率都没有这么高。
BREIT的综合投资回报率由两部分组成：
1、租金收入
2、房地产增值收入
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黑石维持BREIT的高投资回报率压力重重
根据投资银行Robert A.Stranger&Co.研究表明，截止2021年12月31号为止，这两项加总，BREIT的平均年化回报率可高达15.2%。
但是，无论是住宅还是工业用房的价格都在继续上涨，尤其现在还不能确定利率上涨的影响，如果利率上涨过快，投资债券可能比房地产行业更加具有优势。研究员表明如果黑石集团想要在接下来的几年中，同时让基金规模和投资者回报保持当前的增长速率，就必须跨过层层考验。
同时，BREIT也面临来自其他投资公司的竞争压力，特别是纷纷想效仿BREIT将战场转向市场上的中小投资者。去年，包括Brookfield资产管理公司和KKR&Co.两家公司开始入局。
黑石集团的执行官希望能够继续垄断非贸易房地产投资信托市场。接下来的主要方向是继续扩大房地产投资的板块，包括投资数据中心，仓储（storage）和学生宿舍。只有这样才能维持基金当前强劲的增长速度。
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黑石未来新的布局
去年，BREIT也与黑石集团其他投资部门合作，不仅参与了一项价值大约100亿美元的交易——收购了数据中心投资基金QTS房地产信托（QTS Realty Trust），还在去年合伙投资了拉斯维加斯（Las Vegas）的国际性赌城和酒店。
黑石集团的领导层期待BREIT能够挺过美国国内的正在经历的高通胀环境，由于像仓储和短租公寓的合同都是短期租赁，可以及时调整合同条款，所以他们有信心可以跑赢通胀。
虽然非交易型REIT已经存在几十年，但是在黑石集团成立BREIT之前，这项投资受到投资者的冷遇。因为交易的手续费用高不说，还要定期披露，受到严格监管。
所以黑石在成立这只信托基金之前就已经考虑清楚，为了解决投资者的信任问题，BREIT决定定期向投资者汇报管理情况，采用绩效费率，业绩决定管理费用的高低。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。
文章来源：华尔街日报