42年142倍!它能在中国能再创奇迹吗?

作者:时晨晨


金融能把投资者带入危机的地狱,也能打开高收益天堂的大门。

REITs是一项“伟大”的金融创新,它把凝固的不动产资产,通过收益权加工成为金融产品,让其既又不动产的属性,又有股票流通的属性。

据中房前董事长孟晓苏援引美国数据显示,在过去的42年里,美国REITs增值了142倍。

也就是说你在1972年拿1美元投资了REITs,到42年后的2014年就变成了142美元,年化收益率是12.2%。

在美国稳定的投资环境下,REITs尚取得如此高且稳定的回报,并且期限如此之长。很多人都认为,若换成当下的中国,未来REITs的投资前景更加光明。

6月21日,中国首批9只REITs正式登录沪深交易所,标志着国内公募REITs正式落地。

它们在中国能够复制投资奇迹么?

1

首日表现保守 市场在担忧什么?

首日上市,首批9家公募REITs全线上涨。

截止收盘,蛇口产园、首钢绿能涨幅最大,涨幅超过10%,东昊苏园和广州广河微涨,不足1%。

如何看待REITs上市首日这个数据?

从绝对表现看,首批REITs全线上涨,其中两只涨幅超过10%,这说明市场热度确实不低。

这一点从前期的认购数据就能体现出来:

1、9只产品在线下机构认购环节,均实现了超比例认购,平均有效认购倍数超7倍。

2、在发行阶段一日吸金超300亿,最高配售比例不足3%。

3、市场各方的参与力度均不小,私募、券商资管、保险资管等都涌入其中。

4、从参与数量来看,基本首批产品都有40次以上的报价,多的则超过100多次。

我们再看一下它们的相对表现。

中国的资本市场有一个特点,监管为了保护投资者利益,就会监管的更多一点,这客观上会形成一定的市场套利。

比如股市打新,在国外都是市场定价,投资者有赚有赔,但是在国内,打新就是稳赚不赔的游戏。

REITs作为一种类权益投资标的,也符合这样的规律,尤其是前面经过这么多宣传之后,首批9只REITs价格上涨都在预期之中。

对比一下,新股上市,基本上首日大涨40%-50%,然后接下来几个交易日连续涨停,所以首批9只REITs表现其实非常一般。

那么,市场究竟在担忧些什么?必须追本溯源,看看其诞生的契机。

美国的REITs已经有60多年的历史,2019年年底美国市场上有221只REITs,总市值规模达1.33万亿美元,是世界上最大的REITs市场。

毫无疑问,美国REITs市场已经非常成熟,但它是如何诞生的呢?

20世纪50年代至60年代,全世界刚刚结束二战,美国也都在集中精力搞建设,迎来一个持续多年的战后繁荣时期。

当时,为了刺激经济,美联储人为的把短期利率保持在1.5%-2%的较低水平。根据纽约联储的测算,当时美国的均衡利率在5%-6%之间。

有利差就有套利,如此巨大的“利差”逼迫投资者去追寻更高的收益,在这个大背景下,美国的保险公司等金融机构发明出了REITs。

既有不动产的属性,又有股票的属性,还能获得更高的收益。

注意,美国推出REITs的核心驱动力量是,寻求更高的投资收益!

中国呢?

我们从2005年就推出了REITs,距今已经接近16年,但是发展一直非常缓慢。

直到2014年,我国第一只真正的权益类REITs才真正出现。

为什么过去中国的REITs发展停滞不前?

很明显,大家发展REITs的动力不强,因为中国的房地产收益太高,掩盖了很多不动产的缺点。

那么现在又开始大规模发展呢?因为要缓解债务问题,扩大直接融资比例。

中国是基建狂魔,全世界都出名,但是我们的基建都建立在债务融资上的。

近15年来,中国政府部门杠杆水平持续提升,由2006年的占GDP比重25.7%提升至2019年的52.90%,翻了整整一倍。

地方政府和房地产企业的高杠杆行为,已经成了债务灰犀牛,风险传导至银行体系,很有可能会影响金融市场稳定。

当下货币环境已经相当严格,但是又得继续发展基建,所以为了解决融资问题,中国的公募REITs大浪潮开启了。

看出分歧了没?

中国发展REITs市场的驱动力,只是为了解决债务问题,不是为了投资者提供高收益产品,增加投资渠道。

出发点不同,对后面的表现有啥影响呢?其实有个很好的参考标准,中美两国的股市,看看它们的表现就知道了。

这就是普通投资者最担忧的事情!

2

宁愿错过 也不能选错!

投资,就是一场概率的游戏,有亏有赢,难免会做出错误的选择。

真正把投资者拉开差距的,不是如何处理正确的选择,而是如何处理错误的选择。

面对投资机遇,投资者会面临两种错误,是一类错误和二类错误。

一类错误就是,去真,不小心错过了良好的投资机遇。

二类错误就是,取伪,不小心选错了投资标的。

错过良好的投资标的,你的预期收益是0;而选错了投资标的呢?预期收益就是负数,假设-30%。

如果犯这两种错误的概率都是一样的,比如50%。那么犯一类错误和二类错误的预期收益率分别是:

一类错误预期收益率=50%*0=0

二类错误的预期收益率=50%*(-30%)=-15%。

所以,对于投资者来说,这两种投资错误最好都不要犯。如果非要犯错误,那么一类错误要好于二类错误:

宁愿错过好的投资机遇,也不要投资错标的。

对于国内公募REITs来说也是这样,前期受到“热捧”不等于后期价格大涨。

从跨资产角度来看,大家一定要清楚REITs的交易特征。

它跟公募基金不一样,不能赎回,只能在二级市场卖出。

Reits净值是根据财务模型评估的结果,而二级市场价格跟净值可能存在偏离,不像基金那样可以通过赎回来平衡价格和净值,因此REITs价格有可能长期偏离净值。

而且,首批公募REITs的封闭期为20年到99年不等,与目前大多数金融产品的封闭期相比大幅增加,也就是说,投资不确定性因为封闭期太久而大增。

更关键的是什么?我国首批REITs底层资产的逻辑跟国外不一样。

国外REITs底层资产都是由基金经理自己挑选好项目,靠基金经理的能力获取高收益,而国内REITs的底层资产都是单一项目,收益好坏全靠这个项目。

这就存在一个逻辑悖论,如果这个单一项目是好的,那么为何把它打包成REITs呢?几家大投资机构分一分不行么?或者把它搞上市,当成股票享受高估值也非常划算啊。

这其实也是我们普通投资者经常面对的情况,现金流好又赚钱的项目,在国内难以走进寻常百姓家。

所以,从底层资产的角度看,普通投资者也要慎重,如果投资非要犯错,那么请就犯一类错误,不要犯二类错误。

宁愿错过,也不要选错!

3

放眼海外市场 打破单一投资悖论

我们经常能听到普通读者的留言说,自己手里有点钱,但是却没有什么好的项目可以投。

也确实是这个情况。

中国家庭财富还有一个特征,一半以上家庭的可投资资金并不多,可能也就几万,多的话就十几二十万。以往还能买三四线的房产,但现在三四线城市,大多存在人口净流出,房子没有投资价值了。他们也不敢拿出来投资高风险资产,所以只能买买货币基金。

虽然投资上心安理得,但是财富也被通胀慢慢侵蚀。

普通投资者,如果想投资REIT,不妨把目光投向海外市场,你会选择一下子变得非常多。

就拿美国REIT为例,经过多年的经验积累,已经出现了很多高收益、低风险的REIT产品,国内投资者也能参与。

为什么建议大家把眼光放得长远一点呢?

1、国内机构把REITs当做固收,意思是别想高收益,每年跟债券一样收个利息就行了。

别看机构那么积极的参与认购,但是它们心理很清楚,国内单一项目的REITs只有资产配置的价值,每年获得8%的收益就不错了,权当买了债券。

问题是什么呢?收益率跟债券差不多,但是风险又比债券高。在破产清算的时候,债权人获得赔偿的顺位高于REITs持有者。

但是,国外REITs跟国内不一样,绝对不像债券那样没有想象力,它们的收益率是不设上限的。

分享一家美国非上市REIT——RAD Diversified,创始人DUTCH MENDENHALL和AMY VAUGHN在房地产投资领域都拥有非常丰富的经验,项目经验超过20年。

他们的业绩如何呢?

2019年和2020年,RADD分别取得了44%和36.7%的年化投资回报率。自成立以来,RADD已经赚取了47.8%的收益。

这样的投资回报率,秒杀美国国内诸多投资,尤其是美国经济已经进入稳定期,美国房价虽有波动单总体平稳的情况下。

2、国内REITs没得选,听天由命,而国外REITs非常依靠基金经理的策略。

相比于国内REITs,国外REITs基金经理的策略就很多了。

比如,RADD采用了一种基于租金的现金流的策略,他们把这种维持利润的策略称为“复合加速”策略。

这个策略的核心就是,资金循环,每年资金流转两次、三次,甚至四次。而且,确保在经济衰退的时候,他们能够赚更多的钱。

他们的投资标的一共分为三类,第一类是,由于失业、离婚、遗产继承等原因而被拍卖的房子。

这些房屋拥有一下共同特征,比如拥有良好的地段,房屋状况较差,价格便宜等等。

RADD做的是什么呢?对这些房屋进行修复、装修等等,迅速释放房屋的价值。这样一来,他们就可以把房屋卖一个好价钱,或者可以获得更高的租金。

第二类投资标的,欠税房产,直接参与竞拍这种欠税房产。

RADD通过对房屋价值的判断,然后以合理的价格取得这些房产之后,再对房屋进行修复,提升房屋的价值,最后出售给他人,或者出租给其他人,收取固定的租金。

第三类投资标的,幸存者项目。

遭遇黑天鹅冲击,无家可归的人群,他们的居住需求如何满足?RADD租给他们土地,并且给他们贷款融资,让他们自己去建房子。


在投资中,市场情绪会极大的影响价格,但是最终回归价值。而国内单一项目REITs最大的问题就是,标的内在价值几乎不变,所有波动全靠市场情绪主导,最后一定是从哪里来回哪里去。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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