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30%的房贷将违约?大机会来了!

作者:黄永明


美国申请失业保险理赔的人数量达到了历史新高。历史上从来没有这么高过。


那么这是一个多米诺骨牌。当人们失业的话,下一步带来很多的问题。其中一个就是房贷违约。因为很多人他是靠paycheck to paycheck生活的——靠每个月拿工资或者是那种小时工按小时领薪水的,一旦当他的薪水断了以后,接下来的问题就是他的房贷还不上了。房贷还不上的话,那么下一个环节是银行会遇到问题,银行收不上来贷款,会对银行产生一个连锁性的反应。


这个连锁反应是什么,一会我再解释。我首先想要讲一下对于投资者来讲,这当中的机会在哪里。


如果银行它遇到很多的贷款人还不上这些钱的时候,你作为投资者是可以去跟银行谈一件事情,就是把note(期票)买过来。期票是什么,我们之前已经解释过很多次了,就是借贷的时候签的一个借条,我们讲叫note。这个note是在银行的手上,实际上这个借条是可以买卖的,所以你能够跟银行谈一个很低的折扣把这个借条买过来。买过来以后,你再去做一个我们讲叫说short sale,再把房产卖出去,或者你把note卖出去也可以,通常来讲你有这样的两种撤出的方式。


好,可能说得比较快,我们稍微来理一理。


我们用一个具体的数字来看一下。比如说,一个房子的房贷有20万美元,现在业主他还不上了,你找到银行说我愿意把note买过来,两折。


也就是说以4万美元的价格买过来以后,你有两种选择。


要么你是做一个shortsale,指的是这个房子的售价低于他欠的贷款的金额。比方说刚才咱们说欠20万,你现在能不能以15万、16万把这个房子卖出去?对于买家来讲,他会觉得是划算的,因为他以很低的一个价格把这个房子给买到了;对于你来讲,也是划算的,因为你只花了4万美元把note就给给买过来了,而这个房子卖了十几万。


另外一种方式,是你把note转手再卖掉,卖给下一个投资者。因为你拿的价格足够低,所以你可以加价卖给下一个投资者。


可能讲到这里,大家最大的一个疑问:银行它为什么愿意干这个事儿?银行它自己不会去卖这些地产吗?为什么要用这么低的价格把note卖给你?


我们要理解几件事情。


第一,银行是非常不愿意也是非常不擅长处理房地产的。银行是一个金融机构,银行不是一个房地产公司,它不是干房地产的,所以你让银行手上拿很多的房地产,其实它是没办法去处理的,没有这个能力,没有意愿。


第二,我问你一个问题:假设说我今天从你那借了80块钱,我给你两个选项,第一,明天我还你100块,我铁定还你100块;第二,是你等一年,我还你200块。我问你,你选哪一种?当然有些人可能说我有耐心,我等一年我拿200块,但是很多人他是愿意明天就拿100块的。


同样的心理,对于银行来讲,愿意花很长的时间去解决坏账,还是说我明天就能够即便损失一些,但是我能够收一部分钱回来?有一部分银行是愿意这样做的。我们不能说百分之百所有的银行你去跟它谈,都能够谈个两折,但是你知道美国有多少家金融机构吗?银行有6,800家,信用社有5,700家,加在一起是12,500家。这么多的机构,你去找他们谈,那总有它愿意低价卖给你的,你买到就赚到了。


另外,介绍一个概念,当这些金融机构它要去放贷的时候,它首先要在美联储那边押一笔钱,叫做借贷储备金。一般来讲,当它在美联储押一美元的时候,它能够贷出来10美元。然后,这10美元拿去放贷,可能收你5%、6%、7%的利息;如果是信用卡的话,利率可能高达20%以上。这就是银行是怎么赚钱的。


如果说像刚才咱们举的例子当中,有一笔20万美元的房贷现在坏了。对于银行来讲,它会涉及到另外一个概念,叫做贷款亏损储备金。如果20万银行认为收不回来了,这个时候银行要从它在美联储那儿的借贷储备金当中拿出来3~8倍的金额放在亏损储备金当中。我假说就是5倍,好,20万乘以5是100万,需要拿出来100万美元放在亏损储备金当中。拿出来100万美元,就意味着银行没有办法从美联储拿到1,000万美元的额度出来放贷。


我不知道你有没有听明白我的意思。也就是说,当银行面临一个20万美元的还不上的房贷的时候,可能会损失掉1,000万美元的放贷的能力,而1000万美元会给它带来5%、6%、7%,甚至更高的利息。


对于银行来讲,哪一个损失更少一些,哪一个成本更低一些?很可能成本更低的方式就是一个低价把note卖给你。这从经济上来说是更划算的,是一个更理性的选择。并不是银行傻就以低价卖给你,而是哪一个从经济上是成立的,就做哪一个选择。


所以这就是今天跟大家介绍的note投资的一个方向、一个策略。一般来讲,你要去找那些小一些的银行,小一些的金融机构去谈这个事情。甚至于说有些银行还不太理解这个事情,处理得不多,所以你还需要去教育银行,那也就意味着这当中的机会是很多的


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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