10年后孩子读大学,你存的钱够他上学吗?

之前一位北美掘金的朋友打电话,她问我:“美国的房价这么低,为什么还有那么多人不买房人而要租房住呢?”我回答她:“因为没钱。”她又问:“首付那么低,为什么没有钱?”


这应该是也是很多中国家长的问题。中国家长不理解,为什么美国学生上不起大学,要贷款。如果你是家长,你一定也关心将来孩子要入学,应该给他准备多少钱。算完你就会明白,为什么投资房地产是非常重要且必要的一件事情了。


在美国读大学要花多少钱?



美国大学的学费涨幅非常夸张。19世纪70年代,去上哈佛大学,只需要交700多美元的报名费,没有学费。而今天,去上四年或五年甚至六年的学,很容易就会花上几十万美元。这些钱从哪来?


不相信?现在,我们就用计算器来具体地看一看。


这里使用Vanguard提供的大学学费计算器,来算未来你的孩子上大学时要供多少学费。需要输入四项数据,即多少年后进入大学、在校多少年、每年学费增长率及当前每年学费。美国大学学费每年平均上涨5%,这里取默认值。前两项则输入10年后、本科4年时间。



Vanguard学费计算器允许查询具体学校。首先查一下休斯敦较好的大学Rice University,它在全美排在大约是十六七位。


可以看到,它现在一年学费是65,607美元,包含了住宿和用餐。如果只是学费,一年要便宜一点,但也有51,187美元。想孩子过得好一点,选择包含食宿。



输入完数据后可以得到表格结果。可以看到,现在一年学费65,607美元,4年的学费262,428美元;10年之后,一年学费都会达到106,867美元。


10万多美元一年,4年就要460,610美元。



10年以后,你有没有46万美元供你的孩子去读大学?


这还不是最顶尖的学校,如果查一下哈佛大学。现在它一年的学费就是72,391美元。计算结果得到,在10年以后,需要508,238美元才能够在哈佛大学读完4年书。


50多万美元从哪里来?


即便是相对便宜的公立学校,比如休斯敦大学。对于in-state tuition(州内居民)来说,因为他们交了更多的税,学费会有优惠,一年21,319美元。如果是外州的学生,是一年36,589美元。


10年以后,4年仍然需要256,883美元。



看到了吗?这就是未来你的孩子读书要花费的学费。你是打算让他贷款去读,还是你为他提供学费?如果你要给他提供学费,钱从哪里来?


如何攒得50万美元学费?


1996年,《美国国内税法》(IRC)当中加入了新的条款,创建了一个新的投资类别,叫529方案


529方案,是创造出来为家长给孩子大学学费做准备的。不管是儿子女儿还是孙子孙女,都可以创建一个账户,在账户中存钱,然后做投资。这些钱可以是延税或者是免税的。将来当孩子读书时,家长再把账户里的钱拿出来支付学费。


听起来是非常好的一个计划。在现实当中,它也非常像是401K的退休金方案。也就是说,钱放进去以后,平时是不能随便将它取出。如果随意支取,就要交10%的罚金。


而且,这些钱用于什么方面是有严格规定,必须把它用在合格的教育支出上。


关于什么是“合格的教育支出”,有明确规定。比如学费、住宿、餐费、文具费等等,这些费用是合格的。如果超出了一定范围,那么把钱支取也要缴纳罚金。


它比较奇怪的地方在于,尽管这是在联邦层面制定的方案,但实际上家长们并不是从联邦层面去购买、加入的。而是美国每个州有自己的规则,提供不同方案供家长选择。所以一般流程是,查看看居住州有什么方案,是否适合,再做选择加入。


比如,如果某个家长住在A州,却加入了B州方案,那么在B州所缴的钱是不可以在B州做税务扣除的,在A州缴的钱则是可以做税务扣除的。而家长所缴的所有钱在联邦层面都不可以做税务扣除。


所以这看起来特别不像是联邦层面计划,反而非常像是州一级的计划。但它确实能够帮助到很多不善理财和长期规划的家庭,为孩子去储存未来的学费。


529方案的不同类型


而529方案通常有两种不同类型账户。


一种是储蓄型。家长把钱存进来,这笔钱家长可以指定它用于哪些类型投资,如股市、债券等。所有收益在账户里是免税增长的。另外一种类型叫预缴费型。是指今天家长加入账户,是按照今天的学费标准来预付了未来孩子上大学读书的学费。


后一种情况、后一种方案是相对少见的,第一种方案是最为普遍最为主流的。


529方案的局限性


但这种方案,它显然并不是适合所有人的。它是有一些非常显而易见的缺点。


一是,它的投资(范围)非常得有限。家长并不能够随心所欲按照自己的想法做投资。“我想要买房做出租房投资,我想要投资在什么地方……”不行,它只有一些有限类别、有限项目做选择,是清单中做切换。家长对账户里的钱的控制是相当有限的。


二是,它的用途是非常得有限的。基本上,当钱放进去后,它就必须用于支付合规学费支出,否则取钱就有10%的罚金。


假设一种情况。如果现在你对孩子的预期是要读大学,但是10年、15年以后,他人生轨迹改变了,并没有去读大学,你给存了这10年15年的钱,到时候就用不上了。这笔钱还不能够直接取出来用于其他地方,否则就要支付罚金的。


不过这个方案当中钱是可以转的,家长可以用于任何一个子女,但是就不能够用于其他的用途。


规定非常僵硬,所以这就需要大家好好想一件事:你究竟在这个方案当中放多少钱合适?它并没有要求每年只能存多少,但每个州会规定总额。比如账户里面最多只能放40万美元。但是,如果家长真的放了几十万美元,孩子未来和家长的预期并不一样,这大几十万美元在里面,家长该拿它怎么办?


第三,很重要的一方面是,对于外国人来说,这个方案是不适用的。很多中国家长生活在中国,在美国没有身份,也没有办法享受税务减免,也没有办法加入这些方案,显然529方案对中国家长来说就是没有意义的。


不过,当你掌握了一些投资知识,尤其是美国房地产投资知识,你完全可以不用529方案,有更好的选择为你将来的孩子准备充足的学费。


华人家长该怎么存大学学费?


529计划最大的问题就在于,缺乏灵活性。家长存的钱只能用于支付学费,而且这些钱取出来以后也就没有了。这些钱也就完全是为了存学费而存学费。


有没有更好的办法让你的资金取之不尽用之不竭?让你攒够50万美元的学费?当然就是投资美国的出租房,细分方案达三种之多。



第一个方案,是现在买两套房子,这两套房子现在每套价格大约21万美元。假设美国的房子每年升值3%(根据历史数据),10年以后,就可以得到每套房子房价273,000美元——这是一个相当保守的假设。如果你买的位置是对的,那么每年升值将不止3%。


10年之后,孩子要上大学了,这个时候把房子卖掉。每套房产的资本利得是多少呢?资本利得是当前房价减购买价,即每套房63,000美元。假设按15%的税率来交税,那么资本利得税是每套9,450美元。


另外,卖房时有经纪人佣金、过户费用。按照4%来算,因为现在的趋势是费用在越来越低,假如10年以后只需要4%,在卖出时这方面每套费用是10,920美元。


现在就可以很容易算出,每一套房子的净值,252,630美元。两套房子就得到了50万美元。



现在我们来说如何用杠杆来做到这一点。


首先,现在购买价21万。首付假设25%,即52,500美元。假设3%的利率,30年期。也就是说,现在的贷款金额是157,500美元,月供是664美元。


关键在于,你需要在10年中把房子贷款还清,以便卖出以后能够实现刚才说的数字。


假设,你每月的现金流——现金流就是指你每个月收到的房租,减掉所有的持有成本,减掉还贷款的部分——暂时假设一个月有200美元,把这200美元还到本金当中。


除此之外,你每个月还要多大约660美元到本金中。这两者加在一起,每个月是多还860美元到本金当中。这样,10年的时候,你就可以把房产还清了。然后把它卖掉,那么你就获得了20多万美元,两套就获得了50万美元,这是第一种方法。



在这个方法当中,你利用了租客来承担房屋持有成本,为你还房贷,包括一部分本金和一部分利息,不过还有一部分是你自己还的。


假设的案例讲的是10年,但实际上开始得越早,效果越好。如果早开始5年,也就是提前15年开始为孩子去用这样的方式积累学费。这样的话,实际上每套房子每个月只需要多自掏腰包225美元就够了,不是刚才说的600多美元。所以这件事情是越早开始效果越明显。



第二种方法,是一个更好的办法。上一种办法,房子卖掉以后,相当于这个资产就没有了。有没有办法不卖房?可以用cash out refinance方法。


我们经常说,一个房子里的净值,要提出来,只有两种方式,一种是卖掉,一种是cashout refinance。接下来就解释第二种方式。


同样,你要获得50万美元现金,假设你cash out是能够cash out 80%,也就意味着10年后,你的房子价值625,000美元,才能够catch out 50万。分成两套房子,即十年后需每套价值312,500美元。


我们仍然把房子分成两套,仍然假设10年中房子升值了30%。也就意味着,今天需要买两套24万的房子,然后根据前面的方式贷款,把多出来的现金流还到本金上面,自己再补一些本金,以便10年以后能够把房贷提前还情。



第三种方法是不提前还款,不把贷款提前还清。同样10年以后,要达成50万美元的目标。五年50万美元,相当于每年拿出125,000美元。


问题在于,你需要每年从出租房上的cash flow(现金流)中获得125,000美元。这样子的话,既不卖房,也不做cash out,你也能够缴得起孩子的学费。


那么假设我们每一个房产每月是200美元的现金流,那么一年下来,一套房产是2,400美元。这样一个数字就可以很容易地算出来,需要持有多少套出租房,能够负担得起孩子每年的学费。即52套,你需要持有52套出租房。

不要觉得很多,因为50多套甚至上百套房产在美国很多人都做得到,这并不是一个无法达成的目标。


以上就是三种通过投资出租房来为10年后孩子攒学费的方式。当然,要具体根据孩子现在年龄,将来上学年龄去计算。文中假设10年,也可以是12、15、16年,原理都是相同的。在第二种方案中,一开始只需要投入11万美元,每个月只需要再追加1,300多美元费用,就可以在10年之后为孩子存下来50万美元的学费。


而且还有可能做到最后房产还在手上,还能每个月给你创造收入。这并不像529计划那样,这些钱存下来了,但是一取出给孩子付了学费和各种支出后,钱不就没有了吗?房地产的好处就在于可以让你取之不尽,用之不竭。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。


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