都这个时候了,有条件要买房,没条件创造条件也要买房!

在美国买房,你千万不要想着自己首先要存一大笔钱才能去买,因为你有很多的方式去支付房款的。接下来我就来说其中一些很聪明的做法。


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第一种,叫做home equity line of credit。它指的是,你如果原本已经有一套房的话,你可以把房屋的净值给贷出来。


净值是一个什么概念?它指的是,你房屋的价值减去房贷之后的值。


在不同的州,你能贷出来的比例是不一样的。如果是在德州的话,最高可以贷到80%;在其他一些州还没有限制,最多可以贷到90%,甚至95%。


所以如果你有一套房,上面没有贷款的话,你想你能带出来很多钱的,然后你可以拿这些钱去付其他房屋的首付。这是第一种方法。


2


第二种方法跟第一种类似,叫做 business line of credit。它指的是,你有一个公司,到银行,银行可以贷一笔钱给你。


它也是一个授信,也就是讲,你如果不用这个钱的时候,你是没有债务产生的;当你用了才有债务产生。而且当你把钱还上以后是可以循环使用的,并不是一笔贷款放给你,然后你要每个月去还了,以后还不能再用。


它就像是一张信用卡。实际上,business line of credit它往往会真的给你一张信用卡,你是可以直接拿去刷卡的。


当然,我希望你不会去刷卡买一些垃圾的消费品,而是刷卡来买那些会升值的资产,像房地产。


而且,做得好的话,你是可以做到一个账户,它有一个零利率的时期,当你把这个时期过完了以后,你再去用另外一个账户把 balance做一个转移,转到新的账户上去。所以理论上讲,你可以做到2~3年的时间当中都是零利息的,这岂不是很好吗?


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第三种方式,是IRA当中的一种。IRA是什么?是美国的退休金的投资账户。


那么这个IRA它有很多不同的类型。有一些传统的IRA是不允许你把这个钱拿去投在房地产上的,但是有一些类型,像self directed IRA,是可以拿来买房地产的。


而且,你用 IRA去买房地产,还有很多税务上面的好处。这是很多人在美国有退休金账户的非常喜欢去用的一种策略。


当然这个地方需要提醒大家,如果你用IRA去买房的话,同时你是没有办法去做传统的贷款的。你没有办法从银行那边去办贷款,但是你可以用其他的一些非传统的方式去办贷款,利率就会高一些。不过你如果数字上面计算下来,你的投资是成立的,那么也不失为一种好的做法。


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第四种做法,叫做owner finance。也就是说,你跟房屋的业主谈一个deal,说我现在不是从银行去贷款,而是你贷款给我。


这个时候,你们俩之间的条款的约定就会非常的灵活,比银行要灵活很多。


比方说,银行如果让你首付20%,你没有那么多钱的话,你是不是可以跟业主谈一个首付10% 、5%,甚至零首付呢?你把月供每个月还给他,这样就做成了。


这个事情其实是很普遍的。像我自己在美国的房地产投资公司,我就是给别人做owner finance的。我买了地以后,别人想要这个地,你是可以全款买,另外我也给你提供一个选项,就是你分期付款给我。


所以这种两个人之间去谈的话,就会有很多的谈判空间,是非常灵活的。你可以做到很多用传统的finance的方法做不到的条款,这是很聪明的一种做法。



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第五种做法可能比较少人听说,可能很多人没有使用过——用房租来代替房款。


当然它不是所有情况下都适用的,但是如果你买房的时候,业主他仍然想要在自己的房子里面居住一段时间,比方说我还没有想好我要搬到哪里去,我还要找下一套房子,可以你跟他去谈。


你说我现在让你在这个房子里面继续住一年两年的时间,这个房租我都不收你了,这样子的话,你是不是可以给我减少一些首付,对吧?就相当于用免费居住去换来了你的房款上面的一个减免,这是很聪明的一个做法。


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第六种做法,就是其他的一些创意性的做法,当然有一些会风险稍微高一些,但是可能之前几十年都有人在用的。


比如说,用信用卡取现的方式来支付房产的首付。这个在二三十年前的时候是比较好用的,现在银行它对于你取现的额度会有更多的限制。


另外一个就是利率比较高。但是在一些特定的交易当中,如果你算了这个数字是成立的,尤其是如果你是短期的持有房产,你要把它做一些翻新,然后再卖掉之类的,那么你短期可以回款的话,这种做法还是有可能成立的。

再一个,如果你有比较好的车,你这个车上面没有贷款的话,你也可以把这个车做抵押,把钱贷出来用于支付你房地产的首付。


所以你看,是有各种各样的做法的。并不是说你手上必须首先有几万美元、十几万美元的现金你才能去买房。


如何抓住现在房地产市场的一个机遇?现在是非常好的一个时候,你想想利率跌到了历史低点,你现在去锁定一个30年固定利率的房贷,未来30年你都会很开心的。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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