这个生意在中国没人买账,却在美国赚得盆满钵满

美国房地产投资策略Fix & Flip,指的是你去买一个旧房子、破房子,把它拿来做翻新,然后以市场价卖出去。

这个过程显然是复杂的,这个过程当中,你会需要做出各种各样的决定,那么如何保证你所做的决定是正确的呢?

这个问题就特别的重要了,今天跟大家来讲一个系统,你需要去问自己这些问题,你需要去回答这些问题,用这些问题来引导你做出正确的决定,这个过程当中有7个重要的问题。


第1个问题是:你的预算是多少?


你这个房子买过来做装修,你买这个房子的预算是多少?你装修的预算多少?首先你自己是需要有一个明确的答案的。

第2个问题就是:你买的这个房子的价值是多少?


你把它装修好了以后,它的市场价是多少?


前面是你的花销,后面是市场价,那么二者的差就是你利润的部分,这个部分要大到一定的程度。以便如果你在装修的过程当中稍微有一些意料之外的事情发生超了你的预算,最终不至于是赔的。


一般来讲呢,fix&flip如果你的市场价和你前面花销的这部分钱的差价没有达到3万美元,那这个事情我就不建议你去做了。起码在三四万美元以上的时候,这个事情才值得去做。

对于一些比较高端的房屋,比如说六七十万这样子的房子,去做fix&flip,它的利润空间反而可能并不是特别大。

一般来讲呢,是中端的这些房屋,你去做翻新,它的利润空间可能是大的。至于其中的原因,今天由于时间关系,我就不细讲了。


第3个重要的问题是:你这个房子翻新,你脑海当中最终翻新好的那个样子是什么样的?


首先你脑海当中必须有一个清晰的图景,你的施工队才有可能有清晰的图景。


如果你自己不知道你想要最后这个工程做成什么样子,施工队就更不知道了,你的这个工程最终可能就是失败的。

在上一节视频当中呢,我跟大家讲了一个重要的文件叫做scope of work,即工作范围,这样的一个文件其实就是帮助你,还有施工队看清楚你究竟想要什么,你的目标是什么,你想要达到的效果是什么。


所以一定要把充分的工作量花在这个书面工作上,你不要觉得:我想一想,我现在觉得这个墙应该刷成这个颜色,我现在觉得空调应该换一下,我现在觉得冰箱应该换一下。


实际上你需要把它全部落在纸面上,看看你所做的这些工程,它是不是符合你的预算,你可能对它进行反复的调整,最后使它们是符合你的预算的同时也符合你的预期。


这个时候才形成最终版本的scope of work这么一个文件。这个文件你可以给到施工队他们进行报价,然后进行施工。


当你遇到具体的一些问题,比如说我这个房顶上要不要加一个天窗这种特别具体的决策问题,这个时候你在要和不要之间进行选择的话呢,有4个问题是可以帮助你做快速决策的。


你当然不想要花一个星期才琢磨出要不要这个天窗,或者我这个地毯是这个颜色的还是那个颜色的。


你如果每个问题纠结一个星期的话,我敢跟你打保票,你这个工程一定会是失败的。


你需要在每一个问题上快速地做决策,那怎么样快速地做决策?你需要有一个决策系统,也就是你问自己以下这4个问题。


第1个问题:Will it add value?


这样的一件事情是不是会增加这个房屋的价值?咱们还拿刚才说的天窗来讲好了,现在这个房子加一个天窗,它是不是增加了你房屋的价值?答案是肯定的,这个地方是个yes。


那么第2个问题:Will it help sell the property?


这样的一个改动,它是不是会帮助房屋的销售?增加了一个天窗,它显然是会增加这个房屋销售的可能性的,所以这个地方也是yes。


第3个:Is it cost effective?


它是不是性价比高的?


这个地方有可能是yes,有可能是no,看你具体的工程,比如说你已经给这个房屋决定换房顶,这个时候房顶上再加一个天窗,你的性价比较高的。如果说你不换房顶,单纯想要加一个天窗,这个性价比较低。


在你已经换房顶的情况下,已经有工人来给你做房顶,你只需要另外再加可能150美元到200美元,你就可以给房屋加一个天窗,你花钱少,效果好,这个就是我们讲的性价比高。所以第3个问题也是yes。


第4个问题:Is it needed?


它是不是需要的?应该说天窗并不是你这个房屋当中必须的一个配置,所以这个地方的答案是no。


4个问题当中有三个是yes,你就知道这个天窗该不该加了。在刚才咱们假设的这个情景之下,这个天窗是应该加的。


这就是我跟大家介绍的一个快速决策的4个问题的系统。当你要决定是不是做某一个改动,增加某一个项目的时候,你需要问自己这4个问题,看看有几个yes。如果是3个yes、4个yes的话,那么这个事情就是应该做的。


以上,就是跟大家讲的:你在做房屋的翻新的过程当中,如何做决定。在做决定的过程当中,最重要的7个问题。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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