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美国“讼棍成群”?不用怕,这一招让你笑傲江湖

作者:黄永明


在美国做土地投资有一个策略叫做filp,中文有些人翻译叫快翻,也就是说我在短时间之内要把我拿到手上的地卖出去,持有的时间是短的。


在这种情况下,我们应该做一个怎样的法律实体的结构来做这个生意,来保护自己,同时又给自己降低税务负担?

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我个人所采用的结构是这样的一个结构,应该说也是很普遍的,非常有效的。


首先,我是用LLC(有限责任公司)去做这些房地产的交易,然后这些LLC是由一个C-corp(C-corporation)来持有的。C-corp是LLC的成员,所以这些LLC它并不是我个人持有的

这样做的好处是什么?


这样做的好处是可以避免税务上面的dealer status(经销商状态、经销商身份)所带来的税务上面的一个问题。


也就是当你如果快翻的房地产数量很多的时候,那么在IRS(美国税务局)的眼里面,你可能是一个经销商,这个时候你的收入就要按照普通收入来计税,你的税率可能就会很高。


如果说我们经过C-corp这么一层的话,它的收入就会到达C-corp。大家知道税改了之后,C-corp的税率是21%,就会比你作为普通收入的税率低很多。


所以,由这样的一个简单的设置,就可以减少你的税收的风险,这是一个。

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另外一个问题,就是资产保护的问题。


在完美的情况下,如果你做filp,那么你应该这一单做完了以后,就把LLC给解散掉、注销掉。


为什么?这个比较多的可能发生在房产的地方,我做的土地风险相对还小一些。


比如说你卖一个房子给别人,这个买家事后发现这个房子有什么比较严重的问题,他认为在这个当中存在欺诈,他可能反过头来找你,甚至可能诉讼你。


那起诉你的话,如果你的LLC名下还有其他的房产,所有这些可能都会遭殃。至少来说,不管你是最后赢了官司还是输了官司,这个成本都是很高的。


所以完美的情况是,你做完一单就注销掉这个LLC,每一个LLC都只持有一个房产。


但是这样来做是不是会比较麻烦?每次你要做一单交易都要注册一个LLC拿来做交易,做完了以后再注销,会是一个复杂的过程。有没有更好的方案?


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更好的方案是这样的,在LLC和C-corp之间,我们加一层Wyoming LLC(怀俄明州的LLC)。

为什么加这么一层呢?因为在怀俄明州,你注册LLC的话,是不需要在州政府那边去提供你 LLC的成员、经理他们的信息的。


也就是说,从公开的信息当中查不到你怀俄明州的LLC究竟是谁的。这样一来,在这个结构之下,你用来做快翻的LLC是由怀俄明州的LLC持有的,怀俄明州的LLC就由你的C-corp来持有。


这样的一个结构,假设说用来做快翻的LLC被人起诉了,那这个原告的律师,他首先得来查你这个LLC它值不值得起诉对不对?如果你这个LLC名下是没有任何的资产的,我起诉又能够得到什么?他首先要来看一看我有没有什么油水可以捞。


现在的问题就在于,他一查这个LLC是谁持有的,这个LLC是怀俄明州的LLC持有的。怀俄明州的LLC是谁持有的?不知道,查不到,完全没有任何线索。


这种时候就相当于你是一个隐身的人,隐身的人他能够起诉吗?起诉不了的。所以这个时候原告的律师就会告诉他,这个案子可能他不愿意接。因为他会花很多的时间,最后没有结果。


所以这样一做,你会让很多那些靠诉讼来吃饭的律师看到这样的结构就跑掉,因为他知道这个对于他来讲是一个白费力气的过程。这会让律师们非常头疼。


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这个结构是非常有效的,如果你在美国做filp,尤其是房产的filp,它可能会带来更多的风险的情况下,那么我建议你用这样的结构来做。


而且你这样做的情况下,你也不需要每次把LLC都给注消了,你只需要每一个LLC只持有一个房产。


你不同的LLC要分别持有房产,那么所有这些LLC都由怀俄明州的LLC来持有,然后怀俄明州的LLC是由C-corp来持有的。


这样的一个结构下,你看由于每一个LLC它都是单一成员的LLC(single-member LLC),你记得single-member LLC它在IRS那边是作为disregarded entity,也就是说它不需要去报税的


对于你个人来讲,在这样的一个结构下我请问你,你名下有几家公司?并不是一二三四五,并不是5家公司,而是只有一家公司。因为只有C-corp它的股东是你。


所有其他这些LLC并不是你个人直接去持有的,并且是不需要报税的,所以它并不是非常复杂的在税务上面要做很多工作的一个结构。


这就是今天我们讲的如何让你在美国做短期的房地产投资,能够做到防弹,不怕任何的起诉。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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