终极大招!IRA投资出租房如何避税

作者:黄永明


用 IRA 投资房地产会带来很多税务上面的好处,绝大多数情况下你是根本不需要纳税的。


其中一种情况,就是如果你做了贷款,那么有可能需要纳税。今天我们就来说说这种情况以及如何避税。


我们前面提到了用你的退休金账户IRA来投资美国房地产,可以带来很多的税务上面的好处。

但是也有一些例外,我们讲到了 UBIT 这种情况。


另外还有一种情况,就是如果你买房的时候使用了杠杆、做了贷款,有可能会涉及到另外一种税种,叫做UDFI。


它的全称是unrelated debt financed income,翻译过来就是无关债务融资收入。讲起来也是很拗口,但是我们不用管它字面上是什么样,我们知道它的核心意思就好了。


它的意思指的是,你买房的时候一方面是用了贷款,另外一方面你这个房子如果出租出去产生了收入,这个收入的部分可能是需要纳税的。


假设说,你买房花了20万美元,其中有10万美元是贷款,那我问你,你的负债率是多少?就是10万除以20万,等于50%,对不对?


另外一方面,如果你这个房子出租出去了,一年给你产生15,000美元的房租收入。


这个房租收入当中有多少是需要纳税的?就是15,000美元乘以50%的负债率,等于7,500美元。7,500美元是需要纳税的。


但是,你在经营的过程当中还会有一些支出,有一些成本,那是可以从7,500当中做扣除的。


另外还有一个概念叫做折旧(depreciation)。折旧算进来以后常常会让你的收入达到一个负值,即纸面上面的亏损,这个时候你就根本不需要纳税了。


所以,在现实当中实际上很多人是不需要纳税的,或者说要缴税的话也是很少的金额。


但是有另外一种情况,就是将来如果你这个房子卖出去的时候,它升值了很多,这个时候可能会涉及到capital gains(资本利得)。


涉及到资本利得的时候,税率是按照资本利得税的税率 ——0%、15%或者20%——来计算的,并不是按照咱们前面讲的UBIT最高37%来算,所以它还是低了很多的。


我们假设一个情况,算一算数字就很容易来理解了。


比如说,我们还是按刚才讲的,买入的时候这个房子的价值是20万美元。你卖出的时候它已经涨价到30万美元了,而你卖出的时候还有5万美元的债。我请问,你的负债率是多少?那就是5万除以20万,等于25%。记住25%这个数字。


另外一方面,我们要算一下资本利得是多少。就是30万减20万等于10万美元。


这个时候我们就可以算出来UDFI了。用10万美元乘以25%,等于25,000美元。25,000美元是你应该去缴税的收入。


但是请注意,还有其他的一些支出你可能要扣除,假设说支出是5,000美元的话,25,000美元减去5000美元,等于2万美元,这是你的应纳税的所得。


假设你的资本利得税的税率在15%这一档,就是2万美元乘以15%得到3,000美元,这是你应该纳税的金额。


这就是如何在实际当中去计算UDFI的应纳税金额。


你可能就会问了,我有没有办法去避免掉刚才所说的最后卖房的时候这一笔税?通常这笔税可能会比较高。


当然是有办法的。


首先,最直接的思路就是我如果没有这个债务,那我就不涉及到UDFI了。


如何做到没有债务有两个思路。


第一个思路,就是在你卖房之前就把债给还清。但是请注意并不是任何时间还清都可以的。是你在卖房之前一年以上的时候就把债务还清。为什么?


咱们在算负债率的时候,是按照卖房之前12个月的平均负债率来计算的。所以,如果你在卖房之前12个月以内还清债务的话,仍然是有负债率这个数字的。但是如果是12个月以上就把债给还清的话,当然就没有负债率了。这是第一种办法。


另外一种办法,就是如果你从别人那里借钱,这个时候它是一个loan(贷款),但是如果并不是借钱的一种情况,而是跟借款人合伙的方式,你们为了买这个房去成立一个LLC,或者是做一个 joint venture——多个人为了同一个单一的项目所进行的合伙的行为。


这个时候你们双方有没有债务产生的?没有。你们不能说谁借了谁的钱,你们是合伙在做这个事情,你们是一起凑钱在做这个事情。所以那就不是债务的关系,也就没有UDFI这个事情。


在这个地方我也顺便讲一下,在IRA的结构之下,你是不能够用传统的方式从银行那里去贷款的,通常是从私人那里去借款,所以你们也更容易产生一个刚才咱们说的LLC或者是joint venture的结构。


第三种做法,不是像刚才咱们讲的,你在卖房的时候没有债务这种情况,而是在卖的时候,你卖的不是房子,卖的是你的LLC的interest(权益)。


这个时候你想一想会产生一个什么根本性的变化。


那就是,你在成立你的LLC的时候,如果是没有债务的话,那么你在售出的时候自然也就不会涉及到UDFI这样的一个税种。


但是你说那个房子是不是有债?那个房子还有债的。


所以,咱们简单来讲,你是把你的公司卖出去了,不是把这个房子卖出去了。


你在成立公司的时候有没有债?你在成立公司的时候没有债,那也就不涉及到UDFI。


别人在买的时候买的是什么?买的是你的公司,公司持有房产,所以把你公司买下来的同时,也就相当于把那个房子买下来了。这是很巧妙地去绕开UDFI的一种做法。


以上就是如何用IRA去投资美国的房地产以及避税的一些策略。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。


免责声明:作者不是CPA,视频及文字不构成税务建议。

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