等待10年才有钱拿,这种投资却让人欲罢不能!

作者:黄永明


在美国的房地产交易当中有一个很重要的文件叫promissory note,翻译过来有人叫本票,有人叫期票,但是说白了,用最白话来讲,它就叫做借条。

比方说,张三从我这里借钱买了房,我们之间要有一个文件,约定借款的金额是多少,利息是多少,分多少期还,每期还多少钱等所有这些条款,写在一个文件上,这个文件就叫note。


很重要一点,在美国这个note是可以交易的。也就是说,我跟张三之间创建了note之后,我转过身来就可以把 note卖给一个投资者。实际上,美国专门有这么一类投资者,就叫note investors,他们专门投资这些借条。


为什么要投资借条呢?很明显的一个好处就是前期他没有什么劳动,不需要跟张三去谈判,不需要去做所有的事情,他只需要把 note买过来,然后他就当了银行了。接下来张三每个月给他还款,他坐在家里面每个月收钱,非常被动的一个收入。


在这里,我想要提一个收入的方式,叫做残余收入。它是个什么概念?我们马上要解释。


但是在解释之前,我们先要弄清楚note它的一个基本的特征:通常来讲它是分很多期来偿还的。


我们用一个具体的数字来讲好了。比方说有人贷款20年买了房,他是分240期来还款。假设说他已经还了20期,这个时候,我从当时的note的持有人,也就是这个借条的持有人手上把这个借条买过来。买过来的时候,这个借条还剩220期。


这个时候我有几种选择啊。


一种选择,就是这个借条我自己拿在手上,我一直收钱,收220期。另外我也可以转过身,把这220期再卖出去。


卖出去的时候,我也有两种选择。一个是,一次性我把这220都卖出去,另外是我可以卖出去一部分,我手上还持有一部分。


假设说,我卖出去了120期,我手上还剩下100期。那么在120的阶段,张三每个月都在向投资者还钱,要还十年。这就是开头我讲的十年的来历。当然十年只是一个说法,实际上它取决于你卖给人家多少期。不一定非得是10年,完全看你们双方是怎么约定的,这个交易是怎么做的。


那当张三把这120期全部都还清了之后,接下来的100期张三就全部是还给我。对于我来讲,就是头10年我几乎是没有收益的,但是10年过去以后,每个月的月供全是我的。


在这个交易当中,我的收益点有两个。第一就是当我把note买过来的时候,我可能会赚一个差价。比如说,我是7万美元买过来的,75,000美元卖给了一个投资者,我就赚了5,000美元。


那之后的一段时间我是没有收入的,只有等张三把投资者手上的这些期数还完了以后,我才开始有收入。当然,如果张三他提前还款的话,我也会有收入。


大家如果去做一个数学上面的计算就会发现,首先这个投资者他手上持有了一定金额的债务,我手上也持有了一定金额的债务;随着时间的推移,他的债务是在降低的,我的债务也是在降低的;但是我债务额度降低的速度比他那个快,也就是时间越久,这个差额是越高的。


这个差额,应该是属于我的钱。所以时间越长,那么当张三提前还款的时候,我收到的支票就越大。在这里我不展开计算,整体来讲是这么一个规律,你如果去细算的话,你也会发现的。


讲到这里你可能会问,为什么你要用这么一种做法,为什么你不自己持有note,然后一直收钱?


这个取决于不同的情况。在某些情况下,你自己持有一直收钱,是一个不错的做法。但是在某些特别的情况下,比如说房屋的类型,它是一些你自己不想要的类型。


假如说是个教堂好了。你就在想,那张三他如果欠了钱,我还要把这个房产拿过来,我手上拿一个教堂干什么的呢?可能对于你来讲是没有任何用处的,所以你并不想要。


这个时候,你就相当于把这个风险转给了投资者。在投资者持有期间,如果张三他违约了,投资者是需要把教堂给拿过去,而不是你拿过去。


你自己留下的这一部分收入叫什么?就叫做残余收入。


所以在交易策略当中,你实际上有两个身份。第一个是broker,你是一个经纪身份。你看,一方面把note买过来,然后又卖出去,赚了一个差价,这是经纪身份。另外一个身份就是note holder,借条持有人的身份。当然这部分的收入呢,你可能要等一等才能够产生。


美国的房地产投资是有很多不同策略的,有很多在中国是可能你完全没听说过,是在中国不存在的,非常有意思。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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