用公司持有房产的注意事项......第5点对华人尤其重要!

如果你在考虑你的美国房地产投资的时候,考虑过用公司来持有这些房产的话,那么恭喜你,说明你有这方面的意识。很多人出于税务、资产保护或者匿名的考量,他们会在投资的过程当中设立一些法律实体,来实现他们的这些目的。那么该如何做?

这个话题确实是非常得复杂,它取决于很多具体的情况和因素,显然我们在今天短的视频当中是无法面面俱到全部讲到的。我只跟大家讲5个最常遇到的情况,或者有一些可以说是基本原则性的情况。

那么更加详细的内容,我建议你要去咨询精通资产保护的律师。有的时候,CPA还不是特别了解这个,因为CPA他主要是从税务方面看问题,但是问题它其实是个综合性的问题。除了税务以外,它还涉及到资产保护,还有business formation等等一系列的问题。


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好,我们进入主题。第一点,如果你要去区分你想要注册一个LLC,还是注册一个corporation——这是我们讲最常见的我们做房地产投资的时候的选项——你应该把握一条:如果你的投资方向它是被动收入的话,一般来讲是用LLC的;如果是主动收入,是用corporation的。

那我问你,如果你去做出租房,你有租金的收入,这个属于被动收入还是主动收入?在税务方面是认为租金是被动收入的,所以这也是为什么你看到绝大多数做出租房的人,他用LLC去持有这些房产。而且做得好的,他可能是一个LLC下面只有一套房,这样它能够最大程度地做责任的分割,它对自己是一种保护。

另外一方面,如果你是做flip,就是快翻,短期地把房产或者是地产拿过来,然后再卖出去,那么这种情况一般是比较适合用corporation的结构来做的。


因为corporation它是适合active income(主动收入)。你在操作的过程当中是有很多的商业上面的支出是可以从corporation当中做扣除的,这是很重要的一点。

另外就是,你在去做这些flip的时候,有可能被税务局盯上,认为你是一个dealer status,你是在做经销商。如果一旦被贴上经销商的标签的话,那么你的税的比例会非常的高。那么我们用cooperation的方式也是为了避免被贴上经销商标签,这是第一点。


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第二点,如果你在做你的生意之前有一些学习性的支出,比如说你请了一个教练,你上了什么课,然后你有很多的支出。大家知道,在美国你要去学习这些房地产投资的课程,尤其是一对一的教学的话,是很贵的,不会像我卖的这些课,我的像《聪明的海外房产投资》、土地投资课程,甚至于说我的一对一教学都是非常便宜的。如果你在美国学这些东西,可能少则几百美元、几千美元,多则几万美元。


那么你在开始一项生意之前,你可能会有很多的这方面的支出。如果你有这种支出的话,你用corporation的方式是比较容易报销的。就是可以把这些费用报销出来,给你自己。而这个费用它在corporation——在公司那一端算作一个支出,对于你来讲是一个报销的收入,你个人是不需要就这部分钱再纳税的。

另外一方面,美国税法是有一个条款叫1244 stock loss,“股票的损失”这么一个条款。如果你的生意最后做失败了,那么你之前的学费的这些花销是可以根据这个条款做扣除的。如果你用LLC的话,对不起,是没有这么一个条款的。所以这方面是可以大家做考虑的一个因素。


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第三个因素是,如果你在生意当中涉及到贷款,你个人要去贷款的时候,那么银行可能会要求看你的税表。


如果是LLC,那么LLC是给你个人发K-1这个表格的。那么K-1表格就会带来更多的麻烦。你在贷款的时候,他在看你的个人的税表的时候,会发现你还有公司,“你把你的公司的税表再拿来给我看,把K1拿来给我看”,就好几轮他会跟你要这些材料,可能还要你解释你这个公司是做什么的。

有的时候,我们用LLC的时候会把支出做得比较大,扣除做得比较大,看起来利润就是低的,在银行看起来你的收入就不是很高,这对于你贷款来讲是不利的。


银行它是在自己的一套固定的模式、固定的思维当中去看待这个问题的,他希望看到的是你的收入非常稳定,你有工资收入。

工资收入你用corporation是可以做到的。你作为你的corporation的一个员工,那么corporation是给你自己发W-2表格的,在银行看起来就非常好看。所以在这种情况下,你去做贷款是更容易贷的,这是大家需要考虑的一点。


虽然很多人认为corporation是双重征税,听起来好像非常得不划算,但是如果你考虑到上面两点优势的话,那么实际上它可能与双重征税相比,带来的好处是更大的。


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好,我们说第四点,就是很多华人的朋友可能会遇到的一个问题。


我们指的是,你人在美国,你有美国的身份,但是你跟中国的一些人合伙做房地产生意,这个时候你们该怎么选择一个合适的法律实体?


请注意,如果你们是合伙,而且不是什么亲戚关系,只是商业上面的这种合作者的话,那么作为人在美国的人,你要考虑一点,就是这些合作者他们拿到了收入以后,他们实际上是需要给美国去报税的,但是由于他人在国外,有一种风险,就是这些人我才不管你美国税务是什么规定的,反正你美国也追不到我,你也找不着我,所以我拿了收入我不报,我获得了收入,但是我不报。这个时候税务局会找你的公司了。


所以对于这样的一种情况,比较安全的方式是用LLC。因为LLC它在报税的时候,当你的合伙人当中是有外国人的时候,它会有一个withholding的纳税环节,就是你公司层面要押一笔钱在税务局那边。所以你就履行了你的税务的责任,不至于说外国的合伙人他跑了,他拍拍屁股走人了,然后税务局来找你。所以这是可能大家需要考虑的一点。


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第五点,就是咱们上面说了这么多,听起来非常复杂,有些人觉得好头疼好麻烦,但是如果你是刚刚开始,你是刚刚在美国做房地产投资,一定不要被我上面所说的这些吓到,一定要先开始,不要让法律实体成为你的一个拦路虎。


你一看这个好头疼,我干脆后面的事都不要做了,我房子也不要买了。这个不值得。

你刚刚开始的时候,你买一套两套的时候,完全是可以以自己个人的名义去买的,后面当你的资产组合比较多的时候,再来逐步地考虑和完善这些法律实体是为时不晚的。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。



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