独家揭秘:高收入房地产投资者的“秘密武器”

美国的房地产投资者非常普遍在使用的一种投资策略叫做wholesale,我们中文翻译过来叫做批发。


然而中文“批发”往往会给大家带来一些误解,认为批发好像必须是数量多或者是金额大才叫做批发,


实际上在房地产领域并非如此。批发,它单单指的是一种交易的过程,某一种特殊的过程。


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什么是wholesale交易?


咱们打个比方说,你是投资者,你找着了一个卖家,他要把一栋房子或者是一块土地卖给你,你跟他签了一个合同,你这个合同并没有close,就是没有过户的情况下,那么这个合同你是可以把它转让给一个下家的;


下家也是一个投资者,相当于你给到下家的价格仍然是低于市场价的,下家来把合同close,然后他再把房产或者是土地再卖给最后的终端买家——以零售价卖给终端买家。

那么在这个过程当中,你看你卖给中间买家的时候,当然你会收一个转让费,你是盈利的。那么中间买家他再以零售价卖给终端买家的时候,他当然也是盈利的。

你所做的环节就叫做wholesale,批发。批发当中有一个非常关键的因素,它影响了你整个流程是不是走得通。你一开始跟卖家签的合同,它允不允许合同被转让,是不是assignable。

有的合同它会明确禁止转让,这种时候看起来好像这个事情就行不通了。


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如何利用信托解决不可转让问题?


但实际上,也有一种聪明的做法,能让它从行不通变得行得通。我们要用到一种工具,这个工具就叫做wholesale trust(批发信托)。

大家知道信托的概念,它是由三个部分组成的,有一个trustor

、有一个trustee,有一个beneficiary,在咱们的交易环节当中比较重要的就是trustee和beneficiary,分别是受托人和受益人。

那么信托它就相当于是一个盒子,你拿一个信托来跟卖方去签合同,信托是交易当中的买方。

信托是很容易创建的,你自己就可以写一个,并不需要到政府的任何机构去登记备案,没有什么复杂过程。

那么写的过程当中,你自己是受托人(trustee),那受益人(beneficiary)有可能是你个人,但是最完美的情况下是你的 C corp。

大家知道在美国做房产投资,你可能有一些责任风险,包括税务负担。


如果是wholesale这样的一个策略,最好的一个实体是用C corp。

所以你在写trust的时候,你的trustee是你自己,beneficiary是你的C corp。好,这种情况下你用了一个trust,去跟卖方签了合同,接下来你再找着中间买家。


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中间买家怎么跟你交易呢?

买家他去购买你的C corp在trust当中的interest(利益),就是trust的利益是可以转让的,当然转让是有一笔转让费了,那是一个交易。所以买家把一笔钱打给你的C corp,C corp就把trust当中的利益转给买家。现在请看,C corp和trust就没有关系了,因为利益已经转让了。

接下来的一步,就是你作为trustee,你辞职,把买家设定为新的trustee,这个时候你还有C corp都跟trust没有关系了,你的转让就完全地完成了。

所以为什么我一开始说trust像个盒子?盒子里面装了一些东西,现在我们把盒子里面东西已经替换完毕了。你的C corp已经拿到了钱,而这个买家也等于说是穿上了你的鞋,对吧?站到了你原先的位置,替换了你的角色。接下来买家就可以着trust去跟卖方去close,去办过户,把整个交易做完了。

所以由此,原本一个不可以转让的合同,我们也把它变得可以拿来做wholesale这样的一种策略。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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