每年一套房,连买20年,如何做到?最简单的方法是……

今天我们直入主题,首先把这个方法的名称摆出来,然后我们再来一点一点看是怎么操作的。这个方法的名字叫做BRRRR-Key。它是由两个部分组成的,一个是BRRRR,一个是Key。我们现在就分别来看一下这两个部分。


首先是BRRRR。它是由五个英文字母组成的,第一个字母是B,后面跟了四个R。它代表了整个操作策略五个关键的步骤,我们分别来看一下这五个步骤。


第1个步骤,B是Buy,买入。


请注意,买入并不是指的大家普通地、以市场价去买入一个房产,而是指的以远远低于市场价的价格去买入一个房产。这个时候,这个房子往往是年久失修的,可能并不适宜人居住,必须把这个房子做一个大修才能住进人。


所以就有第2个环节,就是第一个R,Renovate。


它指的是翻新、装修,把这个房子从一个不可以住人的状态过渡到一个可以住人的状态。与此同时,房子的价值也获得了提升,从一个不值钱的状态达到了一个市场价的状态。


好,接下来第三个环节,就是第2个R,就是Rent,把这个房子租出去,每个月收租金。


接下来,第三个R,是整个策略当中魔法发生的部分,也就是Refinance,再融资。它指的是你把已经出租出去的房子拿去银行抵押,把房产的净值给贷出来。


为什么说它是魔法发生的一个环节?我们拿数字来看一下。


假设说,你一开始买入破房子的时候花了5万美元,然后你又花了5万美元去做翻新、做装修。好。等你把这些环节做完了以后,这个房产值多少钱?它并不是值10万美元,它可能值12万美元,因为同类的房子、附近邻里的值12万美元,那么评估师来评估的话,这个房子就是值12万。


在银行的眼里,并不会考虑你一开始投入多少钱,它会考虑你这个房子的市值是多少钱。你市值是12万的话,那么银行可能会以最高75%这么一个比例把房产的净值贷给你——当然不同的银行不同的州,这个比例是不一样的,我们就以75%来讲。


假如说这个房子值12万,贷出来75%,请问你能贷出来多少钱?你贷出来的是9万,也就意味着你在这个房子上一共押了多少钱?一共压了1万美元而已。这个时候只要你出租的现金流是正的,哪怕只有几十美元、100美元,你可以去算一算,你的回报率其实是蛮高的。


好,我们假设说你一开始在入手这个房子的时候,价格可以更低一点——低5000,不是5万,是45,000;在装修的时候也可以低5000,不是5万,是45,000。你一共腰包掏了多少?9万美元。那么最后你会refinance出来多少钱?也是9万美元。这就达成了一个我们讲叫做完美的BRRRR。


因为你把你一开始投入的钱全部拿回来了,这个时候你想一想,你的回报率是多少?从数学上讲是无穷大。因为你没有在房产上压一分钱,但是你的现金流是正的,不管现金流是多少,是一块钱是两块钱也好,从数学上讲,它也是一个无穷大的回报率,对吧?


所以,我们在过程当中应该去追求完美的BRRRR。


好,这个环节我们讲完了以后,最后一个R,叫做 Repeat,就是重复,重复以上的过程。


所以,整个BRRRR的过程是可以循环往复,一直做下去。那么你的房产数量可以快速地这样增加,而一开始你投入的钱是很少的。


而且请注意,为什么我举的例子当中都是几万美元,而不是几十万美元?因为你要做到一个很好回报率的话,一般来讲可能是10万美元上下的房产是比较适合做这个策略的。你去买那种几十万美元的房子,不太适合做这样的策略。你要你的回报率最大化,你想让你的BRRRR达到完美的状态,那么这个房产的价值通常是10万美元上下的。


我们把这个BRRRR解释完了,接下来解释第2个概念,叫做key。这个key是什么意思呢?


在美国有这么一类公司,叫做turnkey company,是把房产从一开始吸纳,到翻新、装修,到出租管理,全部给你一条龙做下来。


对于你来讲,对于投资者来讲,你只需要转一下钥匙,开一下门就好了,所以叫做turnkey——转钥匙——公司。所以这个key它其实是指的是turnkey这么一个环节。


我们如果单纯地去做这个BRRRR会发现,如果你不是那种非常有经验的投资者,会遇到很多的障碍。


首先,第一步买入,如何以远远低于市场价的价格买入?对于很多人、对于绝大多数人来讲,可能是一个无从做起,完全没有头绪的事情。而且即便你知道怎么做,可能你去做和专业的人去做也会有差别,同一个房子可能你是以6万的价格买入,但是专业人士可能4万就能够买到,那是他的本事。那是他的专业,对不对。所以这是一个障碍。


第二个障碍也很大,就是renovate,翻新的环节。它是一个工程环节,如果你在美国没有翻新房子的经验,没有工程经验的话,那么对于你来讲也是一个很大的障碍。


所以现在就有这样子的公司,它把整个工作的过程给你做下来。对于你来讲,你是一个相对hands off的状态,就是可以离手。你可以不用那么投入在每一个环节上,你可以更加轻松地来完成整个的循环往复的过程。这样的公司,它的模式我们讲叫做BRRRR-Key。


是不是听上去非常美好的?尤其是适合那些远程的投资者。你在一个州想在另外一个州投入,因为你那个州它的市场可能对于BRRRR来讲,不是那么成立的,你就想在另外一个区域投入。


或者你人在中国,想要在美国来做这样的操作,毕竟投入也不是很多。你看,整个投入跟你在东南亚买一个公寓的价格是差不多的,而你在美国能够买到一个永久产权的独立的房屋,而且能够这样快速地往下翻,是不是非常的好呢。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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