教你4招多户型单元投资赚钱秘籍

作者:Michael


在众多美国房产投资策略中,多户型单元投资是最受美国本土房产投资者追捧的方向之一。除了具有商业房地产投资的估值优势之外,这背后的投资诀窍是什么呢?


让我们先看一组横跨2008年那场经济危机,从2005年至2019年,通过房利美和房地美申请贷款的多户型单元的贷款违约率数据。




在金融危机后的第二年,即2010年,房利美的多户型单元的贷款违约比例达到了峰值,约为0.8%, 而房地美的多户型单元的贷款违约比例的峰值则为0.4%。

GSE多户违约比例在2019年末年仍保持在2008年金融危机前的水平。在2017年飓风过后,房利美的拖欠率上升了至0.13%的峰值,而房地美的违约率为0.01%。

通过上图的数据可以看出,多户型单元在2008年那场经济危机中是为数不多的几种表现较好的资产类别之一。那么,多户型单元投资赚钱的秘籍是什么呢?

1

现金收益

在美国,现金收益又叫做“邮箱钱”(mailbox money),也就是投资者在每个月/每个季度从邮箱中获取的投资到多户型单元的支票。通常,现金流收益率的计算方式如下:

现金收益

= 总收入(租金、仓储、便利设施)

—运营费用(维修、物业管理、广告、税收、保险等)

—资本储备

—贷款(本金和利息)

—资产管理费

对于B类主动增值资产,投资初期的现金流投资回报率通常为5%-8%。经过提升运营效率和缩减成本,现金流回报率可高达9%-11%。

2

资产升值

如果说现金收益是投资者赖以生存的核心,那么,资产升值是投资者快速提升投资回报率和身价的快车道,也是最让人激动的创造财富的方式。

通常,有两种资产升值的方式,即市场升值和强制升值。市场升值是人口、就业和需求与公寓供应量之间变化的结果。

强制升值则是投资者通过提高净营业收入,也就是提高收益和减少运营成本来实现的,这也是我们投资者可以把控在手里的一种最靠谱的方式。

任何公寓楼收入的增加或支出的减少都会带来资产升值的效果,一个很小的变化就会为投资者的收益率带来很大的变化!

假设我们有一栋100套单位的公寓楼,资产化率为6%。每年,我们将每套公寓的租金提高25美元。在4年末,我们已将该物业的价值增加了200万美元。

3

本金的支付和资产权益的增加

投资者每个月收到的来自租户的租金收入,一部分会用来支付银行的贷款,而这里包括本金和利息的支出。这种资产的增加更是一个无形的资产收益,也是众多投资者最易忽略的一种资产的增值方式。通常,资产权益的增加可达到2%-4%的年回报率。

4

税收优惠

多户型单元投资的税收优惠政策很多。比如说,公寓楼的所有者可以在27.5年的时间范围内计算折旧建筑物价值。也就是说,投资者可以每年从当期收入中减去资产价值的1 / 27.5。在许多情况下,这抵消了当年投资的的大部分或全部收入,尤其是在拥有所有权的初期。此外,我们还可以对橱柜、家用电器设备、固定装置等进行加速折旧。

被动收入所得税待遇是多户型单元投资者的另一大优势。只要你不是房地产专业人士,你的房地产收入就应按被动收入所得税率纳税,因此无需缴纳劳动税(employment taxes)。

而对于投资者最青睐的资产升值的收入,是以低于普通收入所得税的资本利得税率征税。

以上就是多户型单元投资赚钱的四个宝典。

这次因冠状病毒导致的全球性经济衰退似乎已经不可避免,在2008年经济危机中表现良好的多户型单元,在这次经济危机中会不会给投资者再一次惊喜呢?

历史的数据或许并不能准确地预测未来房地产市场的趋势。

无论哪一种投资标的物,我认为此时下结论都显得为时尚早,让我们密切关注疫情和经济走势,准备好房产投资知识和粮草弹药,当机会来临时,你才会一击即中。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。


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