作者：Michael
在众多美国房产投资策略中，多户型单元投资是最受美国本土房产投资者追捧的方向之一。除了具有商业房地产投资的估值优势之外，这背后的投资诀窍是什么呢？
让我们先看一组横跨2008年那场经济危机，从2005年至2019年，通过房利美和房地美申请贷款的多户型单元的贷款违约率数据。
在金融危机后的第二年，即2010年，房利美的多户型单元的贷款违约比例达到了峰值，约为0.8%， 而房地美的多户型单元的贷款违约比例的峰值则为0.4%。
GSE多户违约比例在2019年末年仍保持在2008年金融危机前的水平。在2017年飓风过后，房利美的拖欠率上升了至0.13%的峰值，而房地美的违约率为0.01％。
通过上图的数据可以看出，多户型单元在2008年那场经济危机中是为数不多的几种表现较好的资产类别之一。那么，多户型单元投资赚钱的秘籍是什么呢？
1
现金收益
在美国，现金收益又叫做“邮箱钱”（mailbox money），也就是投资者在每个月/每个季度从邮箱中获取的投资到多户型单元的支票。通常，现金流收益率的计算方式如下：
现金收益
= 总收入（租金、仓储、便利设施）
—运营费用（维修、物业管理、广告、税收、保险等）
—资本储备
—贷款（本金和利息）
—资产管理费
对于B类主动增值资产，投资初期的现金流投资回报率通常为5%-8%。经过提升运营效率和缩减成本，现金流回报率可高达9%-11%。
2
资产升值
如果说现金收益是投资者赖以生存的核心，那么，资产升值是投资者快速提升投资回报率和身价的快车道，也是最让人激动的创造财富的方式。
通常，有两种资产升值的方式，即市场升值和强制升值。市场升值是人口、就业和需求与公寓供应量之间变化的结果。
强制升值则是投资者通过提高净营业收入，也就是提高收益和减少运营成本来实现的，这也是我们投资者可以把控在手里的一种最靠谱的方式。
任何公寓楼收入的增加或支出的减少都会带来资产升值的效果，一个很小的变化就会为投资者的收益率带来很大的变化！
假设我们有一栋100套单位的公寓楼，资产化率为6％。每年，我们将每套公寓的租金提高25美元。在4年末，我们已将该物业的价值增加了200万美元。
3
本金的支付和资产权益的增加
投资者每个月收到的来自租户的租金收入，一部分会用来支付银行的贷款，而这里包括本金和利息的支出。这种资产的增加更是一个无形的资产收益，也是众多投资者最易忽略的一种资产的增值方式。通常，资产权益的增加可达到2%-4％的年回报率。
4
税收优惠
多户型单元投资的税收优惠政策很多。比如说，公寓楼的所有者可以在27.5年的时间范围内计算折旧建筑物价值。也就是说，投资者可以每年从当期收入中减去资产价值的1 / 27.5。在许多情况下，这抵消了当年投资的的大部分或全部收入，尤其是在拥有所有权的初期。此外，我们还可以对橱柜、家用电器设备、固定装置等进行加速折旧。
被动收入所得税待遇是多户型单元投资者的另一大优势。只要你不是房地产专业人士，你的房地产收入就应按被动收入所得税率纳税，因此无需缴纳劳动税（employment taxes）。
而对于投资者最青睐的资产升值的收入，是以低于普通收入所得税的资本利得税率征税。
以上就是多户型单元投资赚钱的四个宝典。
这次因冠状病毒导致的全球性经济衰退似乎已经不可避免，在2008年经济危机中表现良好的多户型单元，在这次经济危机中会不会给投资者再一次惊喜呢？
历史的数据或许并不能准确地预测未来房地产市场的趋势。
无论哪一种投资标的物，我认为此时下结论都显得为时尚早，让我们密切关注疫情和经济走势，准备好房产投资知识和粮草弹药，当机会来临时，你才会一击即中。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。
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