教你10分钟找出最受房产买家欢迎的城市!

作者:黄永明


研究美国房地产市场,如何能够找出哪个城市、哪个区域是房屋销售量最大,人们最喜欢去的?今天跟大家讲一个很少有人知道,但非常简单快速的秘密方法。


投资美国房地产,你需要很多的知识和经验。如何获得?一种方式,是亲自把每个环节都尝试一遍。然而,显然这样做的问题在于,你需要花很多的时间和很高试错成本。有没有更好的办法呢?当然是有的,就是从有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com在这方面就可以给你提供价值。在那里,我本人和其他的专家会用最详尽的方式教你如何一步一步成功投资美国房地产。

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美国的房地产市场有400个,当我们遇到一些大都会的时候,常常会感觉到迷茫——大都会它是由多个城市、不同的区域构成的,究竟哪个区域是人们最向往的?哪个区域是房屋销售最火热的区域?


通常,我们的做法是从Zillow、Redfin这样的网站上面去查数据,看看那个区域的交易情况。但是,这样做你仍然没有办法看到它的完整面貌。


为什么?因为Zillow他们上面的数据基本上是基于二手房的,你很难看到新房的销售。


有没有办法既看到二手房,又看到新房销售数据,看看人们究竟是在哪个区域买房买得最多?这个数据怎么查出来呢?


今天就跟大家讲一个我自己发明出来的办法,我自己想出来的办法。我没有见过其他人这么做的。今天跟大家分享一个可能你的经纪人不会告诉你的方法。


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这个事情的原理是这样子:在美国,每一笔房地产交易,在过户的时候是以一个地契为结束的。就是业主他写一个地契,叫做deed,把房产的产权转让给下一个人。


那么这个地契一般都是要到政府那边登记的,也就是在county(县)一级登记。登记了以后,这个信息它是一个公开信息,任何人都可以查询。


但是,传统的查询办法就是你要到县政府的有关办公室亲自到场去查,而且查起来会非常慢,不太可能批量去做查询。

我们现在要做一个什么事情,达到一个什么效果呢?我们来查一下,一个区域在一年的时间里面,它有多少个新地契的记录,对不对?那么我们只要查到比值,我们就知道市场的活跃程度如何。也就是说,一年的时间里面有多少个新的过户,和总量比起来这个比值是多少。


我们如何实现这个数字,我们如何查到它呢?现在我们用到一个秘密网站。


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现在我们来到一家网站叫ListSource。你很可能没有听过这个网站,很多的经纪人可能也没有听过,因为经纪人用不到这个网站,普通房屋的买家也用不到这个网站,这是我们比较专业的房地产投资者会用到的一个网站。


它有一个功能,你看叫做Build List,我们就点Build List。我们并不是真正地要创建一个清单,而是我们利用它的数据库来做一些查询。


你看,首先它可以按照地理的区位来做一个设定。我们是要查询城市,比如说我们以德州休斯顿为例,来看一看德克萨斯州休斯顿这个都会圈的主要城市中,哪个地方的房地产交易是最活跃的。


你看,我们选择了德州。然后接下来,它把德州的主要城市都在这儿列出来了。我们现在先要选中Houston,添加到右侧。这个时候,它就会自动出现一个数字。


这个数字你看,就是讲在休斯顿有932,847个记录,这些都是地产的纪录。其他这些无关的数字我们都可以不把它算进来。

接下来,我们要再做一个筛选排查的过程。在这个位置“Property”,然后我们来筛选一下,看看新登记的。我们按照 last market recording date来做筛选,我们设定过去12个月时间当中,有多少个新的地契登记记录,这样我们就知道发生了多少笔的房地产交易。


我们把时间的区域添加进来。好,那么就得到了一个数字,是48,595。


现在就相当于我们去可以算一下,过去12个月当中新产生的地契数量和总的地契数量的比值是怎样的。是不是比值越多的城市说明这个地方它的房产交易是越活跃的。


这种地契的登记它就既包含了二手房,也包含了新房,跟我们在Zillow、 Redfin上面查到的数据是不一样的。

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那么我就把休斯顿的9个主要的城市全部查了一遍。


看到吗?这一栏都是过去12个月当中新增加的地契,这一栏是所有地契的总量,第三栏是它们的比值。


这个时候你就很容易看出来,究竟哪个区域的比例是最高的。有两个区域,一个叫做Katy,8.41%;还有一个跟它持平的Cypress,也是8.41%。你就看到这两个区域是最高的。


再往下是Spring,7.66%。休斯顿市本身并不高,5.21%。最低的是哪儿?这个叫Pasadena的地方4.35%。


这个时候我们就知道哪个区域是最活跃的。一个是Katy,一个是Cypress。

现在我们不妨再来看一下这两个最热门的城市分别位于什么位置。现在地图上,你看到的是整个大休斯敦区域,Katy是位于休斯敦的正西方,而Cypress它是位于休斯敦的西北方。


为什么这两个区域会是交易最活跃的地方?我想很重要的原因是这两个地方新建住宅特别多,所以这些新登记的地契就会反映到数据上去。


这两个区域据我所知,也确实是休斯顿当地人现在非常多在搬过去,想要在那个地方定居的两个城市。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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