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投资美国“高铁地产”,与中国大大不同!

作者:黄永明


中国人都知道高铁会给一座城市,尤其是中小城市带来什么。会给当地带来很多的就业机会、经济的发展和房地产投资的机会。


而美国是目前为止还没有高铁的一个国家,但是有几条线路现在正在规划和建设当中,未来几年就会有几条线路通车。有了中国的经验,当绝大多数美国人还不知道他的国家正在发生什么的时候,作为中国投资者,我们可能就能够抢先抓住机会。


今天我们就来看一看美国正在建设的几条高铁,寻找绝佳的投资机会在哪里。


要注意的一点是,在整个逻辑上面,美国高铁建设有一件事情和中国恰恰相反,非常不同的。这件事情是什么?可能会出乎你的意料。


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整个美国,从西往东,有4条正在建设的高铁线十分值得关注。最西边的加州,时一条连接了旧金山和洛杉矶的高铁线,途经圣何塞。它中途设置了很多站点,有些路段还是非常密集,所以有些地方的速度并不会开到很高。



整条线上最值得关注的是哪一座城?我认为是Bakersfield。


Bakersfield名不见经传,现在的人口是39万,其实它的人口在1970年代的时候只有几万人,可见人口增长还是非常得快的。


由此预见,假设这个高铁线真的建成通车的话,它会有来自洛杉矶、圣何塞和旧金山的居民从这个地方经过。也许有些人会搬到这个地方来工作和生活,所以这座城是受益非常大的一座城。


现在这个地方的房价中位数是29万美元,只有29万美元,跟它离得很近的洛杉矶的房价又是多少?然后圣和赛、旧金山房价是多少?将来这条线通车了,Bakersfield这个地方的房价一定是有很大的上涨空间。


但是这件事情并不会发展得非常快,因为加州的这条高铁线,现在最快可能也还要10年时间才能建成,现在预计通车时间是2031年。


2


再往东,来到内华达州,内华达州现在正在有一条建设当中的高铁线,是由拉斯维加斯到洛杉矶的。到了洛杉矶以后,刚好就跟刚才和刚才洛杉矶到旧金山的高铁线连上了。



现在如果开车从拉斯维加斯到洛杉矶可能要五六个小时甚至更长的时间,但是有了高铁以后,两地之间只需要三个小时就可以到达,也就是说比开车减少了一半的时间。


根据现在高铁公司Brightline预计,它将吸引现在22%的人,从开车转向坐火车。


它有一句口号,是开车路程太长,而飞机路程又太短,这种时候干什么?就是坐火车。这样的一个概念,好像对于中国人来讲已经深入人心,但是美国正在教育人的阶段。因为美国人太喜欢开车了,太习惯于开车和坐飞机了,真的是没有坐火车出行的习惯。


现在这条线路预计是会在2023年建成通车。



这条线路还有一个非常有意思的地方,那就是在拉斯维加斯设的站,刚好设在拉斯维加斯最繁华的大道上。大道两边都是高级酒店和赌场。


这将会对当地的经济有非常大的一个拉动。周末的时候,加州人民如果想要到拉斯维加斯去度假,去赌一把,可以做到当天往返。


现在加州正有很多的高收入人士正在搬往内华达州,为什么?因为加州是一个高税收的州,而相邻的内华达州是没有个人所得税的州税的。也就意味着,仅仅从加州搬到内华达,可能给这些人每年就能省下来几十万美元的税。


如果这条高铁线建成了,是不是会让更多加州人搬到拉斯维加斯去居住?所以拉斯维加斯这个地方的房地产市场是非常值得期待的。


3


再往东,来到美国中南部的德克萨斯州。现在也有一条高铁正在规划和建设。这条高铁是从休斯敦到达拉斯的一条线路。


这条线路连接了德克萨斯州发展非常快、人口流入量非常大的两个都会圈——休斯敦都会圈和达拉斯-沃斯堡都会圈。



很有意思的地方就在于,整条线路虽然很长,但是它中间只设了一站。这一站在哪呢?是从休斯顿出来,大约一个小时车程这个位置叫做College Station。


那么现在高铁线是会在College Station的东边设一站,这是两个大都会圈之间唯一的一站。


这一站设立起来以后,会对College Station带来怎么样的影响?College station会吸引来自两个大都会圈的资源,从休斯敦出来坐高铁到College Station只需要半个小时,而达拉斯过来也只需要一个小时。整条线路,也就是一个半小时的车程。这将是非常厉害的发展。


对于College Station来讲,现在这个地方是非常值得去投资的一个城市了。

这个地方为什么叫College Station?它实际上是一个大学城,德州农工大学就位于这里,所以这个地方的学生租客群体是非常大的。


4


接下来是美国最东边的佛罗里达州,这里也有一条高铁线正在建设当中,它同样是由Brightline这家公司来建造运营的。


这家公司实际上在佛罗里达已经运营有一条铁路线,是从迈阿密到 West Palm Beach(西棕榈滩)。现在这条线只有69英里长,而正在建设的就是从West Palm到奥兰多的延长线。


这条延长线预计在明年,也就是2022年就会建成通车了,这是我们介绍的4条线当中最快通车的一条线。



但是它可能也是车速最慢的一条线。现在从迈阿密到West Palm只有69英里的路程,火车要运行70多分钟,这还真的很难称得上是高铁。那不知道将来从West Palm到奥兰多的这条线建成以后,车速会怎么样。


但是不管怎样,它连接了佛罗里达非常重要的几座旅游城市。那么将来人们在这几座城市之间往返旅游会非常方便。我们可以看到这条线路的经济价值,也可以看到未来这些城市的发展潜力。


5


看完了所有这些激动人心、令人浮想联翩的高铁项目,可能心里面都在考虑该怎么样做投资了。对于我们房地产投资者来讲,有4点非常值得考虑的事情。


第一就是,美国政府现在正在加强基建。尤其是拜登政府,提出来了非常强的基建方案。这个方案当中按照他的原话来讲,要建设“世界上最清洁、最安全、最快速的铁路系统”。这个野心是不是非常大?尤其是“最快速”这一条,我真的想要看一看他怎么做到。


美国铁路的速度是远远落后于欧洲、中国、日本的,它真的能够做到最快速吗?至少它现在有这样的野心,也正在制定这方面的计划。


这就意味着第二点,美国人的观念,尤其是出行方面的观念,可能会迎来历史上面的一个转折点。


到目前为止,美国人是非常习惯于开车出行和坐飞机出行的,是极少乘坐火车的。但是将来,如果高铁线路、火车线路越来越方便快捷的话,美国人可能会越来越少地依赖于汽车,越来越少地开车,越来越多地坐火车。


这种出行的变化,实际上会影响到很多行业,也会影响到我们未来的投资机会,包括房地产的投资机会。


6


第三点是今天重点要讲的。跟中国非常不同的一点:美国这些大型项目施工工期往往会拖延。

在美国有生活经验的朋友都会立马理解,这都不是令人意外的事情了。


比方说,加州说现在的高铁项目在2031年竣工,真的10年之后能够竣工吗?我觉得还挺悬的,很可能会延期。


以上介绍了四个不同的工程,究竟哪一个是比较有可能如期完工,或者是相比较来讲能够建设得比较快的?最重要的一个指标,是它资金的来源。


如果这个项目的资金是来源于美国政府,对不起,它可能就会比较慢,延期的可能性是非常高的;如果这个钱是来自于私人的钱,那么它可能会建设得比较快。


刚才四个州的高铁项目当中,加州的项目资金是来自于政府的,完全没有民间的资金。


而另外三个州,内华达州、德克萨斯州、佛罗里达州的高铁项目,他们的资金是来自于私人的,这些项目可能就会建设得比较快,工期拖延可能也会比较少发生。因为投资者是逐利的,他们当然希望这个项目能够尽快推进,尽快投入运行,不会拖拖拉拉。


7


第四个方面,对于投资者来讲,现在高铁站的建成不仅意味着这些城市有更多出租房的投资机会。


出租房当然会是很好的投资机会。因为有更多人口流入、更多就业机会,人们居住的需求是会更旺的。


但另外一方面,它还会带来更多其他房地产类型的投资机会。我们需要更开阔的去想一想会带来什么。


包括商业综合体,包括远程办公的建筑、设施、场所。另外它是否还意味着对当地服务业的带动。所以它会带动方方面面,会创造很多投资机会。


对于我们一般房地产投资者来讲,当然最现实可行的路径就是提前布局,在那里投资出租房。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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