房租上涨50块,房价上涨多少?

最近我在帮助北美掘金的朋友购买一栋公寓楼,遇到很多人问我相同的一个问题——这栋楼它的价值是多少?而且很多人还想知道未来的升值潜力如何。

当然这都是很重要的问题。这就让我想到我需要跟大家来谈一谈,商业建筑的价值是怎么确定的

我们平时接触最多的是住宅类的地产,一栋房子里面住一个家庭,这个叫single family home(单家庭住宅),它的价值是怎么确定的?是通过比较来确定的。



你在这栋房子周围找到其他跟它类似的房屋,看一看它们的售价或者是挂牌价,那么你大概就能知道这栋房子值多少钱。

空地也是类似的。你说一片地它值多少钱,你看一看它附近其他的地块售价是多少,换算成一英亩的价格,然后再乘以你这块地的英亩数量,就能够大概得到你这块地的价值。这都是通过比较的方法。



但是,对于商业地产的话,如果用同样的方法,你会遇到一个问题,那就是在商业地产的附近,你找不到类似的其他的地产以及它们的交易价。

比如说,最容易理解的是一个商场。你说商场值多少钱?现在的问题就是,方圆一英里的范围当中,你找不到另外一个商场跟它一模一样,而且过去半年还曾经出售过,你还知道它的售价是多少。这样的事情是不太可能的。

所以,你没有办法用比价的方式去看一个商业建筑它价值几何。

但是,商业建筑有它自己非常简单明了的价值的计算公式。

这个公式就是,价值等于净运营收入(NOI)除以资本化率(cap rate)。由这样的一个公式,我们就很容易计算出来商业建筑的价值,包括multifamily home(公寓楼)。


就像最近在帮助大家去买的公寓楼一样,这个公寓楼我们看到它一共是有8户,假设说每一户它的租金上涨50美元,它会对整个公寓楼的价值产生怎样的影响呢?

很容易计算。

这个算法就是,你用上涨的价格乘以8,因为它一共有8户。那么相当于你一个月多收了400美元的租金,12个月就用400乘以12,这样的话你就得到了你的NOI(净运营收入)。

然后再除以它的资本化率。比如说它的资本化率是6.5%的话,我们看到这样的一个算式,最后算出来它的价值上涨73,846美元

也就是说,你想一想,这个事情放大效应是很明显的,你只需要每一户租金略涨一点。涨50美元,50美元对于美国的家庭来讲,只不过是周末出去吃个饭,看个电影花的钱。

而对于你的公寓楼来讲,它的价值就上升了7万多美元。这就是商业地产的魅力,它有这么一个放大的效应。

那你为了提升你的净运营收入,既可以通过房租的形式又可以通过降低你的日常经营的支出的方式来达成。

这就是我们怎么去看一个商业建筑——尤其对于大家来讲,接触的比较多的是multifamily(多家庭住宅,也就是公寓楼)——它的价值,以及未来的升值潜力该如何计算。就是这么计算的。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。


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