房地产投资者这次赌对了!

房地产投资者这次赌对了!公寓,仓储需求暴涨,美国经济重心向阳光带迁移



疫情重新改变了美国人的生活,工作和娱乐方式,房地产投资去年的投资总量创历史新高。大量兴建高端度假酒店,包括奥兰多的四季酒店。


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疫情助长房地产投资


来自房地产公司CBRE Group的一名高级经济分析师说到,疫情深刻的影响改变了生活的方方面面,抓住机会的投资者主要投资这三类物业。


仓库物业;疫情期间线上交易暴增,对仓储的需求量也直线上升。


公寓;自疫情以来,租金价格一路走高,投资回报率让人红眼。


度假酒店;疫情后旅游业复苏,人们的休闲消费模式改变。


据数据公司Real Capital Analytics调查分析,2021年商业地产总成交额达到8090亿美元,是2020年总投资额的一倍,也一举打破了2019年6000亿美元成交额的记录。


房地产投资市场如此火热也反应出疫情带来的生活改变不是暂时的,我们应该当成常态慢慢适应接受。投资者也打算孤注一掷,豪赌一把,往市场砸下上千亿美元践行这一信念。


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2022年房地产市场前景大好


房地产投资者表示继续看好2022年的市场表现。包括受建筑材料价格上涨的限制,导致供应链短缺等原因,市场扩展受限。仓储中心,公寓物业的需求量依然强劲,而价格也是水涨船高。


什么叫未雨绸缪?美国众多房地产商早在去年就开始谋划布局,美国投资公司Nuveen去年在美投资房地产超过120亿美元,他们的首席房地产投资师Carly Tripp接受采访时表明目前万事俱备,等待2022年房地产市场的爆发。


房地产和私募股权投资者手头上还有大把资金,分析师推测今年他们会在更多类型的房地产物业上砸钱,继续这场买房狂欢盛宴。包括学生公寓,数据中心,医学研究中心等。工业厂房和多户住宅目前的价格也还没有涨起来。


而今年最大的威胁来自美联储的多次加息计划,虽然房地产投资者手中现金充裕,但相较去年宽松的金融环境,今年陡然增加的额外支出也会给上头的投资者泼瓢冷水。


过去最受投资者喜爱的大都市的购物中心和高档写字楼都开始遇冷。后疫情时代,居家办公成为常态。前两天曼哈顿的一项调查显示,很多公司也建议员工继续居家办公。


就像曼哈顿,过去一直是房地产交易最火热的市场,资本扎堆投资的地方,但是去年的交易额排名第九。Real Capital 的副总裁Jim Costello说以前从来没出现这种情况,人们仿佛一下子对曼哈顿不那么感兴趣了。


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投资风向从大都市转移到阳光带


投资者的目光转向位于阳光带的州,这些州的税负更轻,气候更宜居,而且无论是租房还是建房的成本都更低,利于企业发展。去年成交额第一二位分别是达拉斯489亿美元,亚特兰大371亿美元。投资者也对佛罗里达州和北卡罗来州城郊的办公楼很感兴趣。


REITs房地产投资信托(real-estate investment trusts)去年的投资的回报率达到24%。


商业物业市场火热也延续到住宅市场,现存房屋销售创15年新高,房屋价格也一路飙升。房屋市场的表现也反应了低利率和远程办公的常态化。


疫情结束后所有的城市都将大洗牌,需要重新评估各自的价值。投资者做出投资分析时,大城市拥有众多优势,比如大量的劳动力、完善的基础设施等还是倍受青睐。其他城市能否保持现在的势头很难说。


会有部分资金回流到大城市。去年经济回暖后房地产交易额开始上升,疫苗面世后,交易额出现回落。宽松的贷款利率让人们可以轻易的做出购房决策,也能鼓励投资者将资金转向投资回报率更高的投资领域,比如房地产市场。


宽松的财政政策让投资者非常容易拿到贷款。去年一年,银行、保险公司、非银行借贷总共为6900亿美元的资金到商业房地产市场。同比增长8.7%,与2019年相比也增长2.1%。


而机构投资者也通过投资房地产来弥补上一年的亏损,疫情开始的几个月,就不断的直接买入房产或者投资房地产基金。


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总结


去年市场最火的是租赁公寓,租金一路走高。部分原因也是由于房屋市场存货不足,带动出售房屋的价格飙涨,很多人买不起。多户住宅的销售额达到3353亿美元,比2020年涨了128%。工业建筑(industrial property)紧随其后,1661亿美元的销售额,同比增长56%。求量下滑。但精明的投资者早就把资金抽离转移到更为奢华的度假酒店。


去年写字楼成交额为1392亿美元,创造历史成交最低额度。由于阳光带城市群和郊区的房价还是相对较低,没有大城市那些顶级的写字楼,而这些写字楼的价格往往占据交易额的大头,所以投资总量还是无法同日而语。


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文章来源:华尔街日报

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